存量房交易模式創(chuàng)新之探析

摘要：在存量房交易過(guò)程中，因信息不對(duì)稱、周期長(zhǎng)、主體缺乏專業(yè)知識(shí)等因素，極易發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)。以合肥市存量房交易業(yè)務(wù)為例，分析房屋交易的管理和服務(wù)部門，如何探索創(chuàng)新存量房交易新模式，優(yōu)化存量房交易環(huán)節(jié)，更好的服務(wù)大眾。

關(guān)鍵詞：存量房;交易管理;買賣;創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0045-03 收稿日期：2022-05-20

作者簡(jiǎn)介：王銀，合肥市房屋交易管理中心。

存量房俗稱“二手房”，一般是指已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（包括房屋所有權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證）并可正常上市交易的房屋，包括存量住房和其他房屋。存量房交易包括買賣、抵押、租賃、贈(zèng)與等多種形式，本文中的“交易”是指存量房買賣。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市化率不斷提高，存量房市場(chǎng)逐漸壯大，大有占據(jù)“半壁江山”之勢(shì)，杭州等部分城市近年來(lái)的存量房年交易量已經(jīng)超過(guò)新建商品房。但在存量房交易過(guò)程中，因信息不對(duì)稱、周期長(zhǎng)、主體缺乏專業(yè)知識(shí)等因素，極易發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)。作為房屋交易的管理和服務(wù)部門，理應(yīng)積極探索創(chuàng)新存量房交易新模式，優(yōu)化存量房交易環(huán)節(jié)，讓廣大市民買房、賣房更加便捷、安全。

1 存量房交易近年發(fā)展態(tài)勢(shì)

筆者以合肥市為例，對(duì)近6年新建商品房和存量住房相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了梳理，如表1所示。

從以上數(shù)據(jù)，不難看出，合肥市近6年存量住房的套數(shù)和面積在整個(gè)住房市場(chǎng)中占比逐年提高。因此，積極推行存量房交易新模式，優(yōu)化存量房交易流程，顯得尤為重要。

2 存量房交易當(dāng)前存在的問(wèn)題

2.1 管理部門抓手不足

2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾起草《房屋交易管理?xiàng)l例》并公開(kāi)征求意見(jiàn)，但一直未能正式印發(fā)實(shí)施。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在2018年和2020年下發(fā)兩個(gè)文件，分別是《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房〔2018〕128號(hào)）和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》（建房〔2018〕128號(hào)）。作為國(guó)家層面的規(guī)范性文件，在各地房屋交易管理的實(shí)際操作過(guò)程中，仍需要進(jìn)一步細(xì)化，增強(qiáng)實(shí)操性。在不動(dòng)產(chǎn)登記改革后，房屋交易管理工作缺乏部門規(guī)章以上的法律法規(guī)支撐，上位法依據(jù)略顯不足。

2.2 雙方信息不對(duì)稱

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前存量房交易中，85%以上是通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，這樣就造成大量的信息不對(duì)稱，信息披露不真實(shí)、不規(guī)范。比如交易雙方的資信情況、房屋權(quán)利狀態(tài)、抵押查封等信息，當(dāng)前存量房貸款政策，交易房屋是否金融機(jī)構(gòu)貸款條件，等等。這些信息的不對(duì)稱，導(dǎo)致交易成本高、交易率低，權(quán)益保護(hù)不得當(dāng)，給整個(gè)交易過(guò)程帶來(lái)眾多不確定因素，極易發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 交易資金金額巨大

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)，房屋價(jià)格也是不斷攀升。以一套100平方米的房屋為例，在眾多三四線城市，交易總價(jià)也在100萬(wàn)元左右，如果二線城市或一線城市，則在數(shù)百萬(wàn)甚至千萬(wàn)以上。如此大的交易金額是一個(gè)普通家庭幾年甚至是數(shù)十年的收入，一旦發(fā)生交易糾紛，將給一個(gè)普通家庭帶來(lái)沉痛打擊。因此，確保存量房交易安全是房屋交易管理部門工作的重中之重。

2.4 主體缺乏專業(yè)知識(shí)

房屋交易過(guò)程周期長(zhǎng)，資金量大，同時(shí)，有關(guān)房屋的結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修以及房屋權(quán)利狀態(tài)、抵押查封、稅收和貸款政策等眾多問(wèn)題，非專業(yè)人士很難加以全面掌握。同時(shí)，隨著近年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷變化，交易主體缺乏對(duì)房屋專業(yè)知識(shí)的掌握是普遍現(xiàn)象。

3 相關(guān)工作建議

3.1 加強(qiáng)管理制度建設(shè)

在上位法依據(jù)上，行業(yè)管理部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，全面加強(qiáng)房屋交易管理制度建設(shè)。各地行業(yè)管理部門應(yīng)結(jié)合本地工作實(shí)際，及時(shí)出臺(tái)操作層面規(guī)范性文件，細(xì)化、規(guī)范交易行為，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、金融貸款機(jī)構(gòu)、交易主體等相關(guān)組織和個(gè)人交易行為的規(guī)范和約束，確保存量房交易行為有規(guī)可依，交易過(guò)程安全可靠。2021年3月，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺(tái)了《合肥市存量房買賣合同網(wǎng)簽服務(wù)管理辦法》，該辦法從適用范圍、網(wǎng)簽方式、網(wǎng)簽流程、條款變更、記錄撤銷等方面進(jìn)行了系統(tǒng)的規(guī)定，同時(shí)也對(duì)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行了約束和規(guī)范，對(duì)該市存量房交易行為提供了強(qiáng)力支撐，同時(shí)也為行業(yè)管理提供了制度抓手。

3.2 建立政府信息平臺(tái)

由政府搭建存量房交易監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)，將中介機(jī)構(gòu)、房源信息和貸款機(jī)構(gòu)等相關(guān)信息“網(wǎng)羅”于一個(gè)系統(tǒng)。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人只有通過(guò)資格審核和人員驗(yàn)證后方可在平臺(tái)上開(kāi)展中介服務(wù)，售房人只有本人進(jìn)行房源核驗(yàn)形成唯一編碼才能上掛待售房源，消費(fèi)者可以自主在平臺(tái)上選擇心儀的房源、口碑好的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)，結(jié)合自身情況選擇合適的貸款銀行。此舉可打破傳統(tǒng)高度依賴中介機(jī)構(gòu)的存量房交易模式，減少存量房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端。政府的深度介入和信用背書，讓存量房交易更加安全便捷。在一定程度上也倒逼中介機(jī)構(gòu)自我提升服務(wù)質(zhì)量，凈化存量房市場(chǎng)環(huán)境。杭州市、深圳市和河南永城市行業(yè)管理部門在此方面已鮮有嘗試。

3.3 創(chuàng)新資金監(jiān)管模式

傳統(tǒng)的存量房交易過(guò)程中，一般是“政府托管、銀行配合”的資金托管模式，同時(shí)，貸款審批也是在過(guò)戶后進(jìn)行，容易因買方資信原因?qū)е聼o(wú)法貸款。合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局多方調(diào)研，全面論證，打造一個(gè)全新的存量房交易和資金托管模式，實(shí)行“銀行托管、政府監(jiān)督”，將貸款審批工作前置于過(guò)戶前，要求貸款銀行在開(kāi)展托管工作的同時(shí)，對(duì)買方是否符合其貸款條件進(jìn)行預(yù)審批，審查合格再進(jìn)行房屋過(guò)戶，如果不符合貸款條件，買賣雙方可及時(shí)終止交易，有效避免交易糾紛，保護(hù)雙方合法權(quán)益。同時(shí)，以網(wǎng)簽合同為主線，依托網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記、銀行和房屋交易管理部門之間的交易信息實(shí)時(shí)共享，保證交易安全和信息真實(shí)。

3.4 優(yōu)化交易服務(wù)模式

不動(dòng)產(chǎn)登記改革后，各地的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記工作分屬住建（房產(chǎn)管理）部門和自然資源部門。為了讓市民辦事房屋交易業(yè)務(wù)更加便捷高效，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局積極推進(jìn)“一網(wǎng)一門一次”工作，在全市各不動(dòng)產(chǎn)登記大廳設(shè)置窗口，提供房屋交易、納稅和登記集中一站式辦理。通過(guò)信息共享，實(shí)時(shí)獲取不動(dòng)產(chǎn)登記、戶籍、民政、人社等數(shù)據(jù)信息，加快房屋交易業(yè)務(wù)辦理速度。優(yōu)化“合肥住房”APP，開(kāi)通網(wǎng)上辦事大廳，在辦事大廳和各不動(dòng)產(chǎn)登記中心安裝自助查詢打印設(shè)備，通過(guò)身份認(rèn)證后即可辦理和查詢相關(guān)業(yè)務(wù)。與法院聯(lián)合設(shè)立統(tǒng)一的房屋查封（解封）窗口，提高司法部門辦案效率。通過(guò)“創(chuàng)”舉措、“簡(jiǎn)”環(huán)節(jié)、“壓”時(shí)限、“減”材料，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)辦業(yè)務(wù)“不見(jiàn)面”即時(shí)辦結(jié)、個(gè)人窗口業(yè)務(wù)“一次性”即到即辦、企業(yè)批量業(yè)務(wù)3個(gè)工作日限時(shí)辦結(jié)。