“多測合一”下房產測繪市場的分析及建議

摘要：近年來，國家高度重視深化“放管服”改革優化營商環境。隨著投資審批制度改革不斷深入，工程建設項目“多測合一”在全國各個城市逐步展開，內容包括規劃、土地、房產、交通、綠化、人防等測繪測量事項，涉及范圍廣，測量周期長，各項測量事項依據不同的測量規范，對測繪單位提出新的技術要求。

關鍵詞：多測合一;測繪市場;統一規則;市場監管

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）06-0053-05 收稿日期：2022-05-06

作者簡介：江煒，合肥市房地產信息管理中心。

2022年工程建設項目“多測合一”在全國試點城市陸續開展，各個城市積極創新出臺了一系列新穎做法。合肥市自2020年推進“多測合一”各項工作，相關部門聯合印發了《合肥市工程建設項目“多測合一”工作制度》。本文以合肥市為例，對“多測合一”背景下的房產測繪市場進行簡要分析。

1 合肥市房產測繪市場情況

1.1 測繪業務統計

2013-2021年，合肥市房產測繪項目數據統計，如圖1所示。

2021年合肥市房地產市場新增商品房預測繪項目1352幢，較上年減少387幢，新增建筑面積1132.78萬平方米，較上年下降11.94%;新增工業用房及其他實測項目936幢，較上年增加59幢，新增建筑面積1105.6萬平方米，較上年增長16.06%;新增商品房竣工實測項目1347幢，較上年增加222幢，新增建筑面積1360.70萬平方米，較上年增長31.77%。

根據統計數據：合肥市商品房預測繪項目在2013-2018年期間較為穩定，每年新增建筑面積在1740～2031萬平方米之間，其中2017年受房地產市場波動影響，當年商品房幢數和建筑面積呈整體下降。2019年以后新增商品房建筑面積總量呈下降趨勢，由于多層、小高層增加，測繪業務出現幢數增多，建筑面積減少的現象。商品房市場近年竣工實測項目在1000～1300幢之間，實測建筑面積約1150～1600萬平方米。新增工業用房及其他房產測繪項目每年平均在500幢上下浮動，測繪建筑面積約550萬平方米，近兩年有關部門推進難辦證等歷史遺留事項，測繪項目增漲較多。上述統計結果表明：合肥市年新增房產測繪總量在2300萬平方米左右浮動，商品房竣工測量約1100萬平方米。

1.2 測繪市場人員情況

合肥市房產測繪始于上世紀80年代。長期以來，合肥市房產測繪業務由房產主管部門內部機構承擔，測繪成果直接為房屋交易和登記服務。隨著房地產市場的快速發展，2010年底引進多家測繪單位參與房產測繪市場業務，緩解市場供求矛盾。據2020年12月統計，從事房產測繪的專業技術人員28人。截止到2021年底，全市從事商品房面積測繪的人員約有30人左右。從事其他房產面積測繪人員約有45人左右。

1.3 測繪單位進場情況

根據合肥市自然資源和規劃管理局網站公布，2021年12月進入合肥市工程建設項目“多測合一”測量機構名錄庫的測繪單位69家，其中甲級25家、乙級及以下44家。2021年開展房產測繪實測業務的有十幾家企業，大多從事工業廠房及其他房產測繪項目。新申報進入商品房市場房屋面積預測的測繪企業共3家，但實際沒有開展業務，商品房面積測算業務仍由原房產測繪單位承擔。

2 合肥市測繪市場現狀

2.1 “多測合一”市場尚不成熟

自2020年合肥市“多測合一”工作制度實施以來，按照要求開展各項測繪業務的測繪單位寥寥無幾。從目前房產測繪市場來看，主要原因有兩個方面：一是新增測繪單位沒有從事過這項專業測繪業務，短時間內存在業務不熟、經驗不足、設備不齊等方面問題，這與本市長期從事房產測繪業務單位較少有關。二是原專業測繪單位雖長期從事專項測繪業務，積累了豐富的專業測繪業務經驗，但基礎測繪技術力量薄弱的弱勢較為突出，測繪業務拓展空間十分有限，也需要轉型升級做大做強。解決上述問題，測繪單位只有針對自身需求加大人力物力的投入。當前測繪單位面臨的困境是，一些體制內的測繪單位急于想擴充業務，但受體制影響無法及時招納新人補充技術力量。而一些體制外的測繪單位雖有想法，但考慮自身運營成本及市場不確定因素，特別是這兩年受房地產市場及疫情影響，測繪業務開展遲緩，在筆者接觸的一些單位，談及拓展測繪市場興趣十足，一旦討論到具體問題和增設人員時就顧慮重重，一時也不愿輕易擴大技術投入。從測繪市場長遠發展來看，建立統一、公平、開放的市場，實現工程建設項目“多測合一”是發展的必然趨勢，測繪單位必須盡快調整業務結構，整合資源，實現自身轉變，以硬實力適應“多測合一”測繪市場需求。

2.2 專業技術人員短缺

在房產測繪市場上，房屋建筑面積測算人員大多聚集在原房產測繪單位，大部分測繪單位技術人員結構與市場需求不相匹配，短期內存在房產測繪技術人員短缺的問題。測繪單位培養熟練專業技術人員需要一個長期的實踐過程，尤其是業務骨干不僅要靠自身努力更需要持續的經驗積累。從全國市場看，大中城市和經濟發達地區測繪專業技術人員較為集中，人才濟濟。但在一些中小城市無論管理部門還是測繪單位都普遍存在缺乏技術人才的情況，合肥市轄區部分縣市仍存在只有一兩個從業人員現象。近年來，合肥市商品房市場測繪業務進場單位少，測繪單位扎堆進入工業廠房、自建房等其他房產測繪市場，這與當前缺乏專業技術人員有直接關系。

眾所周知，房地產項目從開工建設到項目竣工的過程中，關于建筑面積計算按照不同政策要求分別執行《建筑工程建筑面積計算規范》和《房產測量規范》。兩個規范的不同不僅表現在適用范圍、面積定義、計算規則上，更是表現在對建筑物中共有建筑面積處理方式的不同。建筑工程建筑面積計算中不涉及共有建筑面積的分攤，而房屋建筑面積計算中共有建筑面積部分根據有關規則需要進行分攤，按照房屋的套內建筑面積實現對房屋共有建筑面積的再分配。共有建筑面積的分攤往往是測繪技術人員需要掌握的重點和難點，這是有別于建筑工程建筑面積計算的特殊地方，在涉及房屋建筑面積的糾紛案例中，共有建筑面積分攤不合理占據大部分問題。

目前，一些開發企業不愿意選擇新的測繪單位進行商品房面積測繪，往往顧忌的是測繪單位的技術力量，擔心潛在風險，一旦建筑面積出現差錯，將會影響商品房銷售諸多環節，牽扯精力不說同時帶來自身的經濟損失。隨著開放測繪市場實現“多測合一”，將有利于扭轉當前的市場困境，推動測繪單位積極培養技術專業人才，測繪單位的發展最終體現在誰的技術力量強、誰的成果質量高、誰的市場信譽好，誰就能站穩腳跟獲得更多的市場份額。

2.3 第三方機構落實難

合肥市工程建設項目“多測合一”工作制度設立了第三方服務機構對測繪成果質量進行審核的要求，因涉及工程建設項目多項測繪測量業務，包含政策因素較多，不同的業務歸口不同部門監管，測繪的目的不同依據規范也不相同，在落實第三方服務機構上政策與現實存在較大差距。截至目前，第三方服務機構仍然沒有落實到位，在合肥市具有各項測繪資質的單位不在少數，但能夠真正承擔起“多測合一”各項業務的測繪單位不多，即使是擁有雄厚技術力量的測繪單位是否愿意承擔這項工作還有待于商榷，畢竟房產測繪有別于基礎測繪，其成果直接關系到眾多購房者的切身利益，質量容不得出現半點差錯。

筆者在幾家考慮介入第三方服務的測繪單位了解到，普遍的顧慮還是在于對測繪質量的擔憂，擔心在市場放開初期涌入的單位過多，不熟悉具體業務的單位也較多，一時成果質量難以把控，怕由此影響自身的信譽和企業的發展。最近，筆者遇見的一個案例，預測時共有面積分攤出現錯誤，由于涉及的商品房已經出售，在房屋交付時實測面積變化較大，超出預售合同約定的3%，按照合同約定超出部分售房款雙倍返還。測繪單位憑借測繪服務費無法承擔由于測繪質量造成的經濟賠付，最終開發企業不得不承擔部分經濟損失。這個案例的發生對測繪單位無疑敲響了警鐘。

從當前現狀來看，選擇一家測繪單位作為第三方服務機構不符合改革發展的方向，且容易帶來新的部門壟斷。根據現有各個測繪單位業務能力通過公開招標，選擇不同測繪單位承擔不同業務審核事項，如前所述各類測繪技術骨干分別集中在原專業測繪單位，在當前“多測合一”市場過渡時期，應該是符合各方需求的最佳選擇，前提是要建立全市統一的共享數據服務平臺才能實現。同時“放管服”改革的方向是減輕投資建設企業負擔，落實第三方服務機構是市場發展需要，但增加的服務費用也不應由建設單位承擔，第三方機構服務費用由哪里支出，受托測繪單位還是政府財政負擔，這個問題需要各方妥善解決。

2.4 市場監管出現短板

“多測合一”是行政審批過程中部門管理工作的合一，以實現共享資源、簡化流程、節約成本、提速增效。由于房產測繪市場改變了原有的管理模式和方法，行政主管部門需要及時跟進各項工作，調整相關部門和工作人員加強市場監管。“多測合一”打破的是測繪市場的業務壟斷，讓工程建設單位感受的是“多測合一”帶來的服務便利，更重要的是要保障測繪單位提供優質的測繪成果。根據法律規定測繪單位對測繪成果質量負責，但對測繪成果質量的把控，仍然需要管理部門持續加強事中事后的監管，各個具體環節責任落實到位，以此杜絕由于測繪成果質量引發的房地產糾紛案件發生。

目前，合肥市“多測合一”信息共享平臺尚未落實，信息互認仍由各個部門內部交互完成;各項測繪業務整合尚未完善，企業有時遇到問題因信息不對稱，分不清到在哪個環節解決，個別管理業務出現部門之間推諉現象;測繪質量保障體系尚不健全，行業信用監管和社會評價體系沒有完全建立;“多測合一”實施后測繪單位各個專項業務培訓沒有到位，各個主管部門承擔了審核和監管責任，監管人員仍然維持原有人數，現有人員無法及時解決新增測繪單位出現的問題，工作難度增加，處處捉襟見肘，“雙隨機、一公開”監管模式需要進一步強化。

3 相關建議

3.1 統一技術標準

工程建設項目涉及規劃、土地、房產、交通、綠化、人防等多個測繪測量事項，每個行業都建立了成熟的國家測量規范和一系列地方實施細則。但受地域性影響，全國各個地方實施細則仍然存在一定差別，部分城市存在約定俗成的通俗做法。如在房產測繪中房屋面積測算雖有《房產測量規范》技術支撐，但房屋面積計算規則各地仍有不同，南方和北方城市在保溫層房屋面積測算中存在計算差異，即使在合肥本地各個縣市的標準也不統一，如對不通達各層的樓梯和電梯的分攤處理方面也存在差異，導致測繪單位在實施測量過程中難度增加。

實施“多測合一”要重視技術細則的完善，用統一標準規范企業測繪行為，統一計算規則勢在必行。同時，測繪成果計算離不開各種測繪軟件，目前在應用中一些測繪軟件達不到規范要求，如果計算軟件不合格，即使有雄厚的技術力量，測量精度再高，測繪成果依然是不合格產品。如房屋建筑面積測算中按規范要求應實現共有建筑面積的多級分攤，但在測繪市場上一些房產面積計算軟件對共有建筑面積分攤只能做到二級，甚至只有一級，一些房屋面積測繪成果公攤建筑面積出現問題，往往是計算軟件分攤模型設計不完善。因此，亟待制定符合規范的計算軟件標準，監管部門應予以重點關注。

3.2 重視人才培養

根據2021年7月1日開始執行的《測繪資質管理辦法》和《測繪資質分類分級標準》，測繪資質分為甲、乙兩個等級。工程建設項目“多測合一”涉及范圍廣，測量周期長，各項測量事項對應的目的和依據的規范各不相同，對測繪單位的測繪資質要求較高，需要同時具備各項測繪資質和測繪能力。如房產測繪業務包括前期預測繪和竣工測量兩個階段，前期的房屋建筑面積預測繪成果供開發企業預售商品房使用，竣工后房屋建筑面積測量成果供商品房現房銷售和不動產登記使用。整個測繪測量過程不能是一個人完成，按照測量規范要求，測繪成果質量實行二級檢查一級驗收，內業、外業和質檢各個環節需要團隊協同合作、各司其職，共同完成測繪業務。在這個過程中需要房產測繪人員具有廣泛的業務知識儲備，質檢人員需要豐富的實踐經驗，如測繪技術人員需要掌握國家房地產政策、測繪技術、技術規則、建筑工程和計算機操作等多方面知識。

測繪成果質量是測繪單位的生存保障，保障成果質量關鍵要加強測繪技術人員培養。當下測繪單位就是要積極整合人才資源，建立健全人員培訓與崗位管理制度，業務培訓和技術考核常抓不懈。同時要嚴格執行質量檢查驗收制度，沒有過硬的技術力量和有效的質量控制，測繪成果質量難以得到保障。

3.3 加強市場監管

2021年11月《國務院關于開展營商環境創新試點工作的意見》（國發〔2021〕24號）提出：“推動分階段整合規劃、土地、房產、交通、綠化、人防等測繪測量事項”。推動工程建設項目“多測合一”工作，是國家“放管服”改革發展的需要。要理順各個部門分階段實施的內容，摸清家底、量力而行。建立“多測合一”成果共享互認機制，各部門相互政策協同、落實工作責任。加快建設全市統一行政審批共享信息平臺，將“多測合一”測繪成果生產全過程納入監督范疇，利用信息手段讓測繪單位及時向審批部門推送測繪成果，實現部門之間數據共享。落實測繪成果質量審核制度，建立測繪行業信用監管體系，測繪成果質量直接關系到工程建設者和購房者各方的切身利益，針對測繪人員流動性大的特點，要定期開展各項測繪業務培訓，聘請技術專家開展學術交流。

全面推行“雙隨機、一公開”監管模式，切實加強測繪市場事中事后動態監管，維護公平競爭的市場秩序。學習借鑒部分試點城市好的做法，如北京市按照“非禁即入”原則，對符合資質要求的測繪單位建立“多測合一”名錄庫，為測繪單位入庫提供便利，并通過連通測繪成果質量監管、信譽信用等信息，對測繪單位開展評價;南寧市落實測繪服務機構對“多測合一”測繪成果終身負責和“多測合一”項目實行注冊測繪師負責制。

4 結語

工程建設項目“多測合一”改革是踐行以人民為中心、落實“放管服”改革的具體舉措。開放市場、促進公平，打破測繪服務市場的部門壟斷，建立全國統一、公平、開放的測繪市場，是經濟社會高質量發展的必然要求?！岸鄿y合一”對測繪單位既是機遇更是挑戰。當前無論是監管者還是測繪單位都面臨著新的課題，都需要做好功課，跟上新時代發展的潮流。