如何核算房產(chǎn)面積？

朱 迪

案情簡介：

市民周某在某市購買了一套商品房，然而直到收房入住他都沒有弄清楚這套房產(chǎn)的面積。周某與某置業(yè)地產(chǎn)集團簽訂的購房合同中標(biāo)注的備案面積為145 m2，周某按購房合同約定的房屋面積為145 m2支付房款。然而在2020 年8 月房屋竣工驗收交房后，周某拿到的不動產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋面積卻只有139 m2。隨后，周某與置業(yè)地產(chǎn)集團協(xié)商，置業(yè)地產(chǎn)集團表示，購房合同約定的房屋面積是根據(jù)市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）下屬的房產(chǎn)測繪大隊測量得出的房產(chǎn)測繪鑒定結(jié)果而填寫的，該市住建局出具的購房合同備案表也認可這個面積。

不動產(chǎn)權(quán)證上記錄的房屋面積與購房合同約定的面積相差了6 m2，有將近10 萬元的差價。為弄清其中原因，周某向該市不動產(chǎn)登記中心咨詢，而后得到的答復(fù)是，不動產(chǎn)權(quán)證登記的面積是以置業(yè)地產(chǎn)集團提供的小區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果核定的面積為準(zhǔn)。協(xié)商無果，周某遂將置業(yè)地產(chǎn)集團、市住建局房產(chǎn)測繪大隊、不動產(chǎn)登記中心等起訴至該市人民法院，要求相關(guān)部門核實房屋的真實面積。

本案焦點：

究竟以哪個部門測算的數(shù)據(jù)作為房屋的真實面積？周某的訴求能否得到法院的支持？

觀點分歧：

周某認為，如果房屋面積是145 m2，不動產(chǎn)登記中心就要修改不動產(chǎn)權(quán)證上的登記面積。如果房產(chǎn)面積是139 m2，置業(yè)地產(chǎn)集團就應(yīng)退還多付的房款。

置業(yè)地產(chǎn)集團認為，房屋的總平面設(shè)計圖記載的房屋面積通過了該市自然資源局的審批，在辦理預(yù)售手續(xù)時其按照相關(guān)的制度要求，委托市住建局房產(chǎn)測繪大隊進行房產(chǎn)面積預(yù)測繪，預(yù)測繪核定的房屋面積以及購房合同記錄的145 m2的房屋面積通過了市備案。而后，其委托了另一家具有資質(zhì)的測繪公司進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，認定房屋面積是139 m2。雖然集團與市不動產(chǎn)登記中心多次協(xié)調(diào)，但未能更改房屋的登記面積。

市住建局房產(chǎn)測繪大隊認為，置業(yè)地產(chǎn)集團在預(yù)售房屋時，委托其開展了房產(chǎn)測繪，其按該市房產(chǎn)面積測算細則的有關(guān)規(guī)定以及房屋的規(guī)劃圖紙核算出周某所購房屋的預(yù)售面積為145 m2，預(yù)測面積是依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑施工圖紙推算的。在實際施工過程中，有些房屋局部尺寸有可能會發(fā)生合理性調(diào)整，但置業(yè)地產(chǎn)集團在項目竣工后沒有重新提交規(guī)劃變更審核的相關(guān)材料，其并不知情房屋竣工面積變更這個情況。

市不動產(chǎn)登記中心認為，周某所購房屋的面積差異主要是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、核定基礎(chǔ)等不同造成的。商品房預(yù)售時，住建局房產(chǎn)測繪大隊出具的房產(chǎn)測繪報告中將不封閉的陽臺以及獨立銷售的小賣部等配套商業(yè)服務(wù)用房計入公攤面積，導(dǎo)致了房屋建筑面積增加。經(jīng)不動產(chǎn)登記中心核定后，采用的是某測繪公司在房屋竣工后實測編制的權(quán)籍調(diào)查報告中的房屋面積。若要按房屋總平面設(shè)計圖顯示的面積進行登記，屬于虛假登記，周某無法享有房屋真實有效的產(chǎn)權(quán)。

市住建局認為，置業(yè)地產(chǎn)集團沒有將某測繪公司的測繪成果提交備案，依據(jù)目前留存的檔案，核定周某所購房屋的面積仍為145 m2。周某要求其處理2 家測繪單位的房產(chǎn)測繪成果差異的問題，雖然其有房產(chǎn)測繪職能，但在《中華人民共和國測繪法》修訂后，由其出具涉及不動產(chǎn)測繪成果的復(fù)核意見的行為于法不符。

分 析：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革以后，房產(chǎn)測繪的管理仍面臨著諸多問題，要解決房產(chǎn)面積核算問題就要從以下幾個方面著手。

（一）進一步理順房產(chǎn)測繪職能

2017 年修訂的《中華人民共和國測繪法》中第二十二條規(guī)定“縣級以上人民政府測繪地理信息主管部門應(yīng)當(dāng)會同本級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門，加強對不動產(chǎn)測繪的管理……”。部分地方在進行不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能整合時，并沒有將房產(chǎn)測繪管理的職能劃入不動產(chǎn)登記機構(gòu)。這樣容易造成商品房的銷售面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的前后有誤差。要解決這一問題須從管理機制改革著手，依據(jù)《中華人民共和國測繪法》將房產(chǎn)測繪管理職能整合到測繪地理信息主管部門與不動產(chǎn)登記主管部門中，在權(quán)責(zé)一致的基礎(chǔ)上，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪的標(biāo)準(zhǔn)、制度等方面的統(tǒng)一。本案中，在不動產(chǎn)機構(gòu)改革時，該市房產(chǎn)測繪備案的職能沒有劃入不動產(chǎn)登記機構(gòu)，房產(chǎn)測繪管理沒有統(tǒng)一，導(dǎo)致周某所購房屋的不動產(chǎn)權(quán)證的登記面積與購房合同記載的面積出現(xiàn)差異。

（二）規(guī)范統(tǒng)一測量標(biāo)準(zhǔn)

國家在2008 年7 月1 日啟用了2000 國家大地坐標(biāo)系，并要求停止提供54 北京坐標(biāo)系、80 西安坐標(biāo)系基礎(chǔ)測繪成果。但部分地方因坐標(biāo)轉(zhuǎn)換成本高、固有規(guī)則難以調(diào)整等原因，仍然沒有將2000 國家大地坐標(biāo)系作為統(tǒng)一的測量基準(zhǔn)。測量基準(zhǔn)、坐標(biāo)系統(tǒng)不統(tǒng)一是造成不動產(chǎn)測繪成果存在差異的關(guān)鍵性因素。要消除以上因素的不利影響，測繪管理部門須從規(guī)范技術(shù)體系著手，逐步構(gòu)建不動產(chǎn)測繪統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)與規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。兩者參考的標(biāo)準(zhǔn)不同，導(dǎo)致了房產(chǎn)測繪結(jié)果的不同。

（三）共享測繪成果，整合優(yōu)化工程審批

房屋的規(guī)劃設(shè)計面積、預(yù)測面積、實測面積、產(chǎn)權(quán)登記面積等形式，大都被冠以測量面積的名稱，但實際上房屋的真正面積只有竣工后的實測面積以及產(chǎn)權(quán)登記面積。這些面積兩者產(chǎn)生差異主要是因為施工過程中規(guī)劃設(shè)計變更、施工誤差、建筑功能調(diào)整等因素造成的。為了有效避免房屋預(yù)測面積和實測面積的差異，需要相關(guān)行政管理部門以及測繪單位之間共享規(guī)劃變更、設(shè)計變更、施工變更等測繪數(shù)據(jù)成果，以便更好地維護購房者的權(quán)益。本案中，該市房產(chǎn)測繪相關(guān)資料分散在不同部門，無論住建部門測繪單位都難以收集到完整、可靠的房產(chǎn)測繪資料，無法掌握施工過程對房屋面積產(chǎn)生影響的各項變更。

綜 述：

房產(chǎn)測繪工作是一項專業(yè)性、復(fù)雜性較強的重要的工作，要扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)測繪及房屋登記面積不一致的情況，要從機構(gòu)職能、標(biāo)準(zhǔn)體系、數(shù)據(jù)共享等方面著手，推進構(gòu)建不動產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、具有“多測合一”功能的數(shù)據(jù)共享平臺，實現(xiàn)測繪管理部門權(quán)責(zé)一致，測繪數(shù)據(jù)整合共享，消除管理標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)權(quán)限等方面的差異。

該市人民法院審理該案件后認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外……”的規(guī)定（法院審理該案件時《中華人民共和國民法典》還未施行），房屋產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，因此判決置業(yè)地產(chǎn)集團按登記的產(chǎn)權(quán)面積退還周某部分購房款。