基于城市新功能定位的國企土地房屋租賃管控體系構建與實施

首鋼集團有限公司資產管理中心

首鋼集團有限公司（以下簡稱“首鋼”）始建于1919年，迄今已有百年歷史。百年首鋼積淀了豐富的歷史文化，是我國冶金工業的縮影，改革開放的一面旗幟。目前，首鋼已經發展成為跨行業、跨地區、跨所有制、跨國經營的綜合性企業集團，擁有全資、控股、參股企業600余家，經營業態涵蓋冶金、采礦、機械、電子、房地產、服務、海外貿易等，總資產突破5000億元，2011年以來七次躋身美國《財富》雜志公布的世界500強企業。2014年以來，首鋼深入貫徹新發展理念，確立“通過打造全新的資本運營平臺，實現鋼鐵和城市綜合服務商兩大主導產業并重和協同發展”的戰略定位：一方面緊抓籌辦冬奧會歷史性機遇，加快8.63平方公里北京老工業區崛起，遵循北京城市“新總規”，依托“長安金軸”，集區位優勢、空間資源、創新要素于一身，大力推進文化復興、生態復興、產業復興和活力復興，努力打造新時代首都城市復興新地標；另一方面整合優質資源，圍繞城市發展、政府所急、百姓所需，大力發展服務城市建設和百姓民生的新興產業，著力打造城市綜合服務商。

一、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構建與實施背景

（一）構建土地房屋租賃管控體系，是踐行新發展理念、實現市場在資源配置中的決定性地位的需要

黨的十九大報告明確，市場在資源配置中起決定性作用，是新時代中國特色社會主義新發展理念。市場決定資源配置是市場經濟的一般規律，健全社會主義市場經濟體制必須遵循這條規律。土地作為原始的基本生產要素之一，與附屬其上的建、構筑物等不動產資源的配置同樣應該交由市場來決定。通過這種方式，擁有國有土地使用權和房屋所有權的企業與市場發生了直接聯系，這些企業可以根據市場上供求關系的變化狀況、根據市場上不動產商品價格信息，對權屬土地房屋租賃情況進行管理調整，在競爭中實現生產要素的合理配置。構建科學合理的土地房屋租賃管控體系，發揮市場在資源配置中的決定性作用，不僅是深化空間資源領域供給側結構性改革的題中之義，更能通過市場競爭引導企業按照市場需要優化不動產資源配置、優化產需銜接，進而實現企業全要素生產率的提高，加速帶動產業升級和生產力發展，使企業煥發更加頑強的生命力和更為強大的競爭力。

（二）構建土地房屋租賃管控體系，是滿足國資監管要求、實現國有資產保值增值的需要

國有資產屬于國家所有即全民所有，是全體人民共同的寶貴財富，國有企業是中國特色社會主義的重要物質基礎和政治基礎，在推動經濟社會發展、保障和改善民生、保護生態環境等方面發揮著重要作用。改革開放以來，國有企業取得了舉世矚目的成就，得益于近年來我國國有資產監督力度的不斷加大和管理體制的不斷完善。2017年12月，中共中央印發《關于建立國務院向全國人大常委會報告國有資產管理情況制度的意見》，推動國有資產管理公開透明度提高和國有資產管理公信力提升，推動規范和改進國有資產管理，推進國有資產治理體系和治理能力現代化，構建起一道國有資產監督管理的重要防線，國資監管已經成為國家治理體系的重要組成部分。由于種種歷史原因，土地及其附屬建構筑物在傳統國有企業固定資產總額中通常占有較大比重，管好用好土地房屋等資產，對于推動國有資產更好服務發展、造福人民有著重要意義。構建符合國家和地方國資監管最新要求的土地房屋租賃管控體系，對于推動地方國有企業深化改革、提高經營管理水平、做強做優做大國有資本、保障人民共同利益等方面有著極為重要的作用。

（三）構建土地房屋租賃管控體系，是準確把握首都功能定位、優化產業發展布局的需要

2017年9月29日，新版《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》發布并實施。新版城市總規堅持以資源環境承載能力為剛性約束條件，確定人口總量上限、生態控制線、城市開發邊界，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。對產業布局和發展的要求不再是“大而全”，而是要騰籠換鳥，構建“高精尖”的產業經濟結構，使經濟發展更好地服務于城市戰略定位。在新版城市總規發布的同時，北京市也在加緊制定新增產業的禁止和限制目錄，按照“1+4”的分區域差別化禁限管理。北京市新增產業禁限目錄從產業鏈條、綜合競爭力等角度，區分傳統產業、新興產業的鏈條環節，對不符合首都功能定位的產業和產業集群開展疏解退出，將釋放出的土地房屋等空間資源用于鼓勵引導符合首都功能定位的產業。在采用行政手段推動落實的同時，市政府、市發改委、市國資委等部門也在制定相應措施，通過政策、經濟等多種方式進行引導，推動市屬國企大力開展一般性制造業企業疏解、中心城區二級及以下企業疏解退出、區域性低端商品交易市場疏解等專項行動。騰退后的土地房屋優先用于發展“高精尖產業”以及保障民生和城市運營的產業，進一步聚焦首都功能定位、提升不動產資源經濟貢獻率、實現更高質量更可持續發展。

（四）構建土地房屋租賃管控體系，是服務保障冬奧籌備，打造首都城市復興新地標，實現百年企業高質量發展的需要

2019年2月，北京市政府新聞辦、市發改委等部門共同發布《加快新首鋼高端產業綜合服務區發展建設 打造新時代首都城市復興新地標行動計劃（2019年-2021年）》（簡稱《行動計劃》），將打造城市復興新地標與冬奧會籌辦、老工業區有機更新、綠色高端發展緊密結合，堅持減量發展，嚴控建設規模和人口規模，推廣綠色智能新技術，培育創新發展新動能，挖掘文化發展新內涵，依托功能再造，全力打造城市更新標桿工程，努力實現多約束條件下超大城市中心城區文化復興、產業復興、生態復興、活力復興。截至2019年上半年，利用工業遺存改造而成的西十筒倉項目已經交付使用；冬訓中心“四塊冰”已建設完成并承接國際賽事；三高爐改造基本完成，奔馳汽車中國上市慶典在此舉辦；紅樓賓館和古建群完成改造；脫硫車間、廠東門廣場、制氧廠區域滑雪大跳臺、冷卻塔酒店等場館項目正在施工；此外，金安橋站交通一體化及工業遺存修繕、城市織補創新工場、二通文化創意產業大廈等項目建設也在抓緊建設。可以預見，未來在園區開發、冬奧場館建設、新產業發展以及全面深化改革的各個領域都將產生數量可觀的物業，如何敏銳捕捉和把握市場需求，通過創新、科學、合理配置不動產資源，服務產業發展、推進產融結合、職住平衡、人居生態環境友好，是我們站在高質量發展的新起點上，構建土地房屋租賃管控體系的目的之一。

二、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構建與實施內涵和主要做法

2016年以來，首鋼根據自身搬遷調整、企業轉型發展、園區開發建設、服務保障冬奧等實際出發，以高效盤活利用在京土地房屋資源、實現國有資產保值增值為出發點和落腳點，嚴格遵循新版城市總規和國資監管要求，主動適應并融入城市新功能定位，形成了一套科學合理、層次分明、有機互動、良性循環的土地房屋租賃管理體系。該體系涵蓋三大機制，即以提升資產價值為核心的制度管理機制、以提升資產管理能力的“放管服”管控機制、以提升資產安全水平為核心的風險防范機制，其中：制度管理機制為基底，通過針對性修訂和完善內部租賃管理制度，主動規范下屬產權單位出租行為，在制度設計上貼合國資監管要求，強化風險管控，立足長遠開展制度創新，著力提升資產價值；“放管服”管控機制為手段，本著經營放權、紅線嚴控、服務基層與用戶的原則，把出租經營性事務下放到出租經營實體，釋放了活力，通過制定動態調整的區域指導價格和負面清單，優化審批事項流程，一方面使租賃行為既貼合市場、靈活主動，有效克服出租中極易出現的低價出租等問題，另一方面提升了專業部門資產管理能力和水平；安全風險防范機制為制約，緊跟政策要求，從嚴控制出租業態，加強消防安全和環保管理，消除土地房屋管理單位盲目出租、無序出租、短視出租的沖動，強化多部門聯合檢查和日常整改，徹底消除安全、消防、環保隱患，對土地房屋租賃管理行為進行科學、準確、全方位的評價，持續優化土地房屋租賃管控體系，形成良性閉環，有效確保了國有資產安全穩定運行。

主要做法如下。

（一）因勢利導，敢于創新，著力構建以提升資產價值為核心的制度管理機制

首鋼北京園區位于長安街延長線的西端，是具有獨特區位、歷史、資源優勢的首都西大門。進入新世紀，隨著首鋼北京地區鋼鐵主業停產搬遷，大量騰退搬遷后的土地房屋面臨管理主體不清晰、管理體制不完善、責任落實不到位，由此導致違法用地、違法建設、外部侵占等問題日益突出。管理失序帶來監管失控，由此引發出租審批程序不公開、不透明，審批手續不完整，合同條款審核形容虛設，承租方資質審查不規范，日常安全、環保、消防檢查不到位，埋下了極大的隱患和遺留問題。此外，審批權限的過度下放使價格調節機制形同虛設，出現租金標準不統一、租金水平跟不上區域經濟發展水平、租金調節缺少彈性等現象。這些都與首鋼提升資產質量、堅持保值增值、增強內生動力、提升資產價值良性循環的要求不符。為此，首鋼從加強內部制度建設和外部監督執行兩方面入手，構建了以提升資產價值為核心的制度管理機制。

1.實事求是，杜弊清源，針對性修訂建立內部管理制度

首鋼北京地區土地房屋資源彌足珍貴，為徹底消除管理使用亂象，2016年，在充分摸底排查的基礎上，首鋼針對當時管理使用情況，結合各使用單位意見制定并頒發了《首鋼總公司土地房屋管理辦法》和《首鋼總公司北京地區土地房屋管理實施細則》，對承租人的選擇、合同文本、決策程序、租金管理、租期管理等方面首次做了明確的規范。2016版的辦法和細則融入了北京市國資委對國有企業房屋出租管理的8項管控要求，同時參考了其他市管國企的成熟的土地房屋資產管理相關要求，使之更完備、更具實操性。在涉及土地房屋對外出租方面，一是針對四種情況的出租審批流程進行了逐一規定，明確了底線紅線，增強出租行為的針對性、操作性；二是強調集體決策，堅持程序合規；三是強調對承租人進行評估，對合同條款進行專業審查，特別是對承租人發生違約行為時承擔的責任、出租單位變更或解除租賃合同的權利、續租管理、安全管理等方面進行了詳細的規定，體現風控意識；四是考慮到北京地區開發轉型的實際情況，特別規定北京園區內或已列入開發區域內的一般性房屋出租期限不超過一年，嚴格出租期限；五是對租金的制定原則、剛性約定租金調整、建立租金催收制度和預警機制、加強租金管理等進行了明確規范。

2.落實整改，務求實效，強化風險管控完善制度設計

2016版的辦法和細則執行兩年來，首鋼土地房屋租賃行為得到了極大的規范，租金價格快速上漲、首鋼土地房屋潛在價值得到深入挖掘，基本實現了土地房屋保值增值的目標。但隨著北京城市戰略功能定位的不斷明確，特別是以“疏解整治促提升”專項行動為代表的非首都功能疏解深入開展，以及以服務保障冬奧籌備為重點的園區開發建設進度不斷加快，部分出租業態不符合城市功能定位、部分出租房屋存在消防安全、環保隱患。同時，巡視整改、國資監管對國有企業土地房屋租賃也提出了新的要求。此外，開發建設中的北京園區即將形成大量高端物業需要相關制度對其權屬處置、使用、經營等進行規范。針對上述問題，首鋼于2018年9月21日、10月9日分別頒發了《首鋼集團有限公司土地房屋管理辦法》《首鋼集團有限公司北京地區土地房屋管理實施細則》。2018版的辦法和細則進一步規范了租賃管理，要求各單位嚴控出租經營業態、建立出租經營性房產名錄；明確了各單位的資產管理、財務、法務等部門對租賃項目進行審核并出具意見，出租土地房屋堅持集體決策，杜絕個人拍板決定行為；明確土地房屋出租期限原則上不超過五年，以及突破規定期限履行的審批程序。堅持“管放”結合，對土地房屋處置事項堅持集中管理，對土地房屋經營事項適當下放到平臺公司或首鋼二級單位，審批流程強化了集體決策和分管領導的作用，集團公司專業部門通過事中、事后檢查督促制度落地。本次修訂從制度上堵住了出租管理漏洞，將風險隱患消滅于萌芽狀態。

3.與時俱進、銳意進取，結合新首鋼三年行動計劃開展制度創新

新首鋼高端產業綜合服務區涵蓋“三區一廠”（石景山區、門頭溝區、豐臺區、首鋼老廠區），總面積22.3平方公里，是北京城區內最大的成片開發區域。2019年2月，北京市發布《加快新首鋼高端產業綜合服務區發展建設 打造新時代首都城市復興新地標行動計劃（2019年—2021年）》（簡稱“行動計劃”），力爭到2035年左右，把新首鋼高端產業綜合服務區建成具有全球示范意義的新時代首都城市復興新地標。行動計劃將打造城市復興新地標與冬奧會籌辦、老工業區有機更新、綠色高端發展緊密結合，堅持減量發展，嚴控建設規模和人口規模，推廣綠色智能新技術，培育創新發展新動能，挖掘文化發展新內涵，努力實現多約束條件下超大城市中心城區文化復興、產業復興、生態復興、活力復興。

為適應未來園區開發、招商和運營管理的需要，現有土地房屋租賃管理制度和模式必須做出創新調整，特別是要注重在租賃準入、價格調節、期限設定、審批核查等方面進行創新，以滿足未來集團利益最大化的目標：一是出租業態方面，根據北京市相關規定，制定下發了《首鋼北京地區土地房屋出租業態管控負面清單》，迎合新首鋼高端綠色發展需要，堅決杜絕出現房屋出租負面清單業態。二是租期管理方面，規定未經集團公司批準不得簽訂長期土地房屋租賃協議（合同），原則上土地房屋出租期限不超過五年。三是租金管理方面，按照市場化原則，參照集團層面的區域指導價格，通過公開招租、競爭性談判、評估等方式確定實際出租價格。四是出租合作征集方面，根據北京市國資委《關于進一步規范市屬國有企業京內土地房屋資產處置和房屋出租對外合作經營管理的通知》（即京國資發〔2018〕21號文）的有關規定，形成《首鋼集團有限公司北京地區土地房屋管理實施細則補充規定》。自該制度實施以來，首鋼及下屬各單位在北交所掛牌出租房屋面積48161平方米，采取網絡競價、招投標、競爭性談判、綜合評議等遴選方式確定承租方，完成出租簽約面積12524平方米。五是出租安全管理方面，提出了對出租房屋在建筑、消防、治安等方面的安全要求和環保要求，同時建立了多部門現場聯合檢查、專項督查、日常巡查等多層次管控方式。六是在風險防控方面，明確提出要規范承租方的評估選擇，對承租方的財務狀況、經營狀況和信用情況等進行充分調查，選擇資信可靠、具備履約能力的承租方，嚴禁將一般性生產辦公房屋出租給自然人。此外，為保證制度設計的靈活性和可操作性，園區內因融資、品牌塑造、產業優選及承租方投入較大資金用于裝修改造等特殊事項，在租期確需突破規定期限，或租金低于本區域指導價格的，經集體討論決策后可適當放寬標準。該規定對于未來新首鋼園區深化招商、培植新產業、構筑創新+科技的高端產業鏈有著十分重要的正向激勵作用。

（二）放管結合，自主靈活，不斷深化以提升資產管理能力為核心的“放管服”管控機制

土地房屋是承載各類業態、培植新生產業的關鍵載體，對于這類重要的空間資源，必須要堅持新發展理念，進一步解放思想，尊重經濟規律，對現有業態進行甄別，對新型業態加大扶植，因地制宜，量身定制放權、監管、服務新思路、新框架、新模式。簡單而言，放權就是把租賃業務的經營權下放至更貼近市場、對市場變化更敏感的二級單位，使其租賃決策更加便捷、調整更加靈活；監管就是“劃紅線、管規則、抓落實”，通過定期、定性、定量的評價監督，使具有租賃決策權的單位不敢，也不能盲目租賃、隨意租賃，杜絕利益輸送和國有資產流失；服務就是在搭建土地房屋租賃管控體系時注重踐行群眾路線，通過走基層、下現場等方式，真正了解基層在土地房屋租賃中存在的問題并加以解決。“放管服”機制的搭建與實施對于土地房屋綜合管理人員同樣是一道必須逾越的難關，必須重點抓好“四個提升”，即提升能力素質、提升服務水平、提升系統合力、提升廉潔自律水平，從而帶動資產管理能力的全面升級。

1.建立動態調整、適度合理的區域租賃指導價格

針對市委巡視組提出的部分企業通過低價出租土地房屋或出售國有資產等方式向外部輸送利益的問題，除在制度層面強化租賃審批和管控外，首鋼還以自然年為單位，定期發布區域租賃指導價格，作為各下屬產權單位對外出租的價格依據。該指導價格旨在加強宏觀指導，引導規范各下屬產權單位租賃行為，提高租金收益，避免低價出租，使出租價格與市場水平相適應，進一步促進首鋼土地房屋租賃健康有序發展。

一是通過對不同區域、不同類型的土地房屋租賃數據進行收集、統計、調查、核算，最終測算出區域指導價格的合理區間，供租賃雙方協商議定租金價格；租賃雙方可在區域指導價格的基礎上，綜合考慮土地現狀、房屋裝修、配套設施、交通便利程度、環境和物業管理狀況等因素來確定實際成交的租金，體現了靈活性。二是對照土地房屋租賃區域指導價格確定年度出租價格標準，作為全面清理各單位存量低價出租項目的依據之一，并針對每項低價出租合同形成原因、目前情況進行分析，制定低價出租項目整改方案，通過采取終止合同、提高出租單價等方式，3年內共完成96項低價出租項目整改，基本解決存量低價出租問題，體現了針對性。三是鼓勵各下屬產權單位參考首鋼區域指導價格，結合本單位實際情況及周邊即時的市場水平，制定本單位土地房屋租賃指導價格，作為對外出租的價格依據，通過實施本單位租賃指導價格，土地出租單價2017年比2016年提高了21.4%，2018年比2017年提高了47.1%；房屋出租單價2017年比2016年提高了13.2%，2018年比2017年提高了26.0%，兼顧市場價格的同時提高了出租率和租金收益，體現了實效性。

2.建立與城市功能定位、企業轉型發展相適應的負面清單管控模式

建立負面清單管控模式是土地房屋租賃“放管服”管控機制的延伸，是優化營商環境、培植高新產業的重要舉措。隨著北京“四個中心”功能定位的日益清晰明確，首鋼部分單位土地房屋出租中存在的“三合一”“多合一”、群租群居、住人地下空間、安全消防不符合規定、違建超建私搭亂建等現象亟須改善；同時，建設首都城市復興新地標的目標任務也倒逼首鋼實施“減量發展”戰略，嚴控一切不符合高端綠色發展要求的業態。首鋼通過制定出租業態管控負面清單、安全消防管控負面清單、環保管控負面清單，嚴格審查續簽及新簽土地房屋出租合同，加強日常檢查，確保不出現負面清單所列的項目。具體做法有：

出租業態管控負面清單方面，嚴控北京地區用于商業的土地房屋。參照《北京市新增產業的禁止和限制目錄》《北京市房屋租賃管理若干規定》《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于規范國有企業房屋出租管理工作的意見》等文件，制定了《首鋼北京地區土地房屋出租業態管控負面清單》，對制造業、批發業、交通運輸、倉儲業、住宿和餐飲業、服務業、教育業、娛樂業等近10個行業提出負面清單24條，并作出細節規定，如“禁止出租與居住、醫療衛生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的場所邊界水平距離小于9米的房屋用于餐飲業”“禁止出租經營場所使用面積低于60平方米的房屋用于餐飲業”等，具備很強的實操性。

安全消防管控負面清單方面，嚴控北京地區用于居住的土地房屋。參照《北京市防火安全委員會辦公室關于印發“人員居住的出租房屋4.6.6整治標準”的通知》，制定了《首鋼北京地區土地房屋出租用于居住的安全消防管控負面清單》，明確了“三合一”場所、出租房屋人均居住面積小于5平方米、出租房屋人員疏散距離超過40米走道寬度小于1.4米的等情況禁止用于出租用于居住。

環保管控負面清單方面，嚴控北京地區用于制造行業的土地房屋。參照《北京市工業污染行業生產工藝調整退出及設備淘汰目錄》，制定了《首鋼北京地區土地房屋出租從事工業污染行業的環保管控負面清單》，禁止產權單位將土地房屋出租給承租單位用于生產工藝調整退出及設備淘汰的工業污染行業，契合北京市“疏解整治促提升”專項行動，重在引導一般性制造業或“散亂污”企業改變舊有的經營方式、努力提升產業安全環保水平。

負面清單模式實施以來，集團總部多部門聯合對下屬產權單位進行了集中檢查，取得了良好效果。首鋼建立負面清單管控模式對于發揮市場配置資源的決定性作用、鼓勵非首都功能疏解、補齊區域配套短板、完善地區公共服務設施、確保首鋼土地房屋資產安全等具有十分重要的意義。

3.加強對閑置土地房屋及工商注冊的審批管控

首鋼在下放土地房屋出租經營權的基礎上，重點加強對閑置土地房屋，尤其是北京地區規劃用地的出租管理，明確規劃用地原則上不得對外出租，特殊情況要請示集團公司同意后方可對外出租，出租期限不得超過一年，有效地避免了開發用地搬遷的難題，減少了開發用地搬遷成本，并確保了開發時序；對利用房屋進行工商注冊，首鋼同樣進行了規范，對確需給集團公司或二級經營實體帶來效益的出租項目，根據用戶的申請，積極配合，提供房屋產權證書，但要嚴格履行審批管控，集團公司權屬的經集團公司分管領導審批后方可提供，其他權屬單位履行其內部的審批流程后方可提供。

對于政府提升社區服務水平，牽頭建設一批便民服務網點，如便利菜站、水店等便民服務設施，需要辦理工商注冊場所證明的，集團公司責成專業部門協調總部各部門，梳理快捷的審批流程，積極協助各商戶辦理手續。

（三）多方合作，高效協同，持續完善以提升資產安全水平為核心的風險防范機制

隨著鋼鐵生產主流程外遷河北，當前首鋼在北京地區最大的資源就是土地房屋。為保障土地房屋資產安全，提升不動產利用效能，充分發揮空間資源的物質基礎作用，首鋼將提升資產安全水平貫穿于土地房屋租賃全流程中，通過日常檢查、聯合專項檢查、資產管理評價等多種方式全面查擺風險點，及時封堵管理漏洞。首鋼在健全土地房屋租賃風險防范機制中，聚焦檢查暴露出來的問題，圍繞問題、快速響應、追根溯源，嚴肅整改，壓實土地房屋租賃單位落實資產安全的主體責任，促使他們克服盲目出租的沖動，主動順應集團“強監管、控風險、重整改、補短板”的出租監管和風險防范要求，固化推廣有益經驗做法，持續優化租賃流程管控體系，在制度和實踐兩個層面形成良性閉環，確保每件出租事項都做到依法合規、手續齊備、風險可控，從而實現資產安全和風控水平的全面提升。

1.強化日常檢查

首鋼對土地房屋出租項目實施“穿透式、全覆蓋”的日常檢查，將資產安全管理滲透到土地房屋出租風險防范機制的日常建設當中，通過事前控制、事中監管、事后備查三個環節披露出租中存在的問題，筑牢制度管控、風險合規、內審監察“三道防線”：事前控制聚焦制度落實，首鋼各下屬產權單位出租事項必須嚴格對照土地房屋相關管理制度和細則執行，對合同文本、承租人資質、承租人履約能力、租金、租期等進行嚴格把關，履行集體決策程序，防范外租風險。事中監管強化專業審批，專業部門或平臺公司通過加強政策研究、行業研究，提高風險研判、識別能力，關注業態禁限、租金租期、消防安全、環境保護等宏觀政策變化對出租市場的影響，防范由此引發的租賃資格風險、合同文本風險、租金租期風險，提高出租事項審批的專業性與前瞻性。事后備查重在整改落實，集團公司資產管理部門根據各下屬產權單位土地房屋管理使用季報，匯總、整理、分析現狀數據信息，形成土地房屋租賃情況報告供集團領導層參考決策，同時建立日常巡查機制，強化現場走訪檢查，引導各單位落實土地房屋租賃管理責任，確立領導主責、專人負責的方式，嚴防以租代管、以包代管等現象發生。

2.開展多部門聯合專項檢查

按照首鋼監督聯席會精神，由集團公司紀檢部門、勞動人事部門、資產管理部門成立了聯合檢查組，針對不同時期、不同階段以及對租賃資產安全不同側重的要求，對下屬各產權單位出租情況開展聯合專項檢查，著力排查、清理、整治租賃業態、消防安全、法律、審計等各領域安全隱患，對發現的問題形成聯合檢查報告，列出問題整改清單，明確時間點、路線圖和整改方式，以查促改，確保將租賃資產安全各項制度、措施落到實處。

業態及消防安全專項檢查整改。以北京市安全隱患大排查大清理大整治專項行動為契機，集團公司資產管理部門聯合安全環保部門共同行動，對首鋼23家產權單位、共827項出租點位開展專項檢查，重點查處“三合一”“多合一”、出租房屋、出租大院等場所的電氣線路、群租群居、安全防火等消防安全問題，對照負面清單，集中清理不符合出租業態規定、無證無照的承租單位及低端產業、“散亂污”產業，累計開展檢查734次，出動檢查人員4480人次，查出并完成整改隱患813項，為優化城市發展環境、優化社區生活環境、改善民生做出國有企業應有的貢獻。

法務審計專項檢查整改。針對集團公司審計及法務部門在日常檢查中發現的問題，資產管理部門會同審計及法務部門成立專項檢查組，重點檢查出租項目的專業管理制度執行情況；合同是否存在新增長期、低價出租項目；合同文本是否存在法律風險等。專項檢查組對披露出的土地房屋租賃問題追根溯源，緊盯不放，敦促產權單位嚴格落實主體責任，進行專項整改。

3.建立客觀公正的土地房屋租賃管理評價體系

為加強土地房屋出租管理、提升風險防范能力，首鋼建立了以提升資產價值和安全水平為核心的土地房屋出租管理評價分析體系。首鋼結合土地房屋管理制度、風控制度中的涉租管理流程，先后梳理出7個評價項目，從業態、承租方、租金、租期、審批有效性、日常檢查等維度確定指標體系，根據集團戰略為每個指標分配權重，從而進行科學、準確、全方位的評價。通過對出租事項過程監測及事后評價，促進落實制度要求，達到業務活動的合規性。2019年，首鋼對下屬六家產權單位的出租管理事項進行了試評價，通過對出租審批資料、合同手續的檢查以及面對面的交流，加深了專業管理部門對各單位出租管理實際情況的了解，從而有針對性地指出出租管理中的不足，幫助提高出租物業的經營管理水平，并通過資產評價報告和資產年度報告等方式推廣好的經驗做法，有效提高全集團出租經營管理能力和水平。

4.鞏固整改成果，持續優化土地房屋租賃管控體系

首鋼堅持把“當下改”和“長久立”結合起來，邊整改邊總結，研究確立整改復查、臺賬管理、效能監察等工作機制，鞏固成果，促進土地房屋租賃問題整改抓實見效。2017年到2018年，首鋼先后對下屬5家產權單位涉及土地房屋租賃的問題進行督察督辦，對曾經存在低價出租、長期出租等問題的銷賬點位開展“回頭看”，集團公司專業部門高效協同，對重點單位關鍵整改事項進行督辦，對整改落實情況、時間節點、責任人等開展效能監察，將監督檢查、目標考核、整改落實、問責追責有機結合起來，層層傳導壓力，確保土地房屋租賃問題標本兼治。

在夯實“兩查一評、持續整改”的土地房屋租賃管控制度常態化的基礎上，首鋼會定期對整改事項進行梳理、歸納、分析、總結，利用資產年度報告等方式推廣成功的經驗做法，結合實際對業務關鍵環節和風險點，在每年的權力清單和風控手冊中補充完善并在集團公司推廣試行。經試行固化成果后，納入下一年度的制度修訂當中，形成持續優化、滾動更新的管理模式。

三、國企基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系構建與實施效果

（一）經濟效益

首鋼通過構建科學完善的土地房屋租賃管控體系，對集團經營實體出租標準進行了宏觀指導，基本消除了對外出租低價問題，取得了明顯的經濟效益。自2017年實施區域出租指導價格以來，首鋼土地房屋租賃效益有了明顯的提升。土地出租方面，在土地出租面積逐年減少的情況下，實現土地租金收入和土地出租單價的“雙增長”，即土地出租收入由實施區域出租指導價格以前的2258.67萬元提高到2019年的3904.45萬元，增長72.9%；土地出租單價由實施區域出租指導價格以前的0.14元/平方米/天提高到2019年的0.27元/平方米/天，增長92.9%。

房屋出租方面，2016-2018年在房屋出租面積整體趨于減少的情況下，房屋出租收入和房屋出租單價同樣雙雙提高，其中：房屋出租收入由實施區域出租指導價格以前的28721.88萬元提高到2019年的42662.13萬元，增長48.5%；房屋出租單價由實施區域出租指導價格以前的2.58元/平方米/天提高至2019年的3.54元/平方米/天，增長37.2%。

通過構建與實施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，首鋼進一步強化了土地房屋內部租賃管理，特別是加強了對改制企業有償使用首鋼土地房屋的管控力度，取得了良好效果。2016年，首鋼首次與各改制企業分別簽訂有償使用協議，通過追繳、續簽等方式，累計收取了2003年至今改制企業使用首鋼土地房屋費用共計18960萬元，改變了以往改制企業無償或低價使用國有土地房屋的局面，在嚴格落實了國資監管要求的同時，切實提升了經濟效益。

（二）管理效益

首鋼構建與實施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，解決了集團公司對土地房屋租賃“管什么、放什么”“管得住、放得活”等長期存在的難題，強調了集團公司對閑置土地房屋和開發地區土地房屋的統一管控，對經營性房產通過劃紅線、立規矩、強檢查、嚴考核、減流程、釋活力等手段，增強了經營實體的動力和活力，解決了過去集團公司對經營實體“一管就死、一放就亂”的難題。自2016年以來，集團公司通過日常檢查、專項檢查、效能監察、專項督辦，組織完成了北京地區二級單位2016年前簽訂120項長期低價存量合同的整改，四年來未發生新的長期低價合同，也沒有發現受檢單位違反集團公司土地房屋管理制度的情況。

首鋼構建與實施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，解決了過去由資產部門對經營實體出租的土地房屋的單一管理模式，強調了資產部門、安環部門、財務部門、法務部門對經營實體分工負責、協同管理的模式，提高了管理水平、管理能力和管理效率。通過多部門聯合專項檢查、動態整改，做好事前預防、事中監管、事后補救。2016年以來，集團公司對2016年前因土地房屋出租引發違法建設和法律訴訟案件進行整改，共整改完成40余項。四年來，首鋼北京地區未發生新增因出租土地房屋引發的違法建設和法律訴訟案件的情況，出租房屋消防安全、環保工作經受住了2017年北京市“安全隱患大排查大清理大整治”專項行動和2019年建國70周年大慶消防安全專項行動的考驗，未發生任何事故，切實維護首都和首鋼安全穩定的發展局面。

首鋼構建與實施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，緊貼北京市最新產業定位和京津冀協同發展藍皮書、疏解非首都功能的新要求，強調利用出租業態篩選和培植新興產業，建立不斷完善、持續優化的管理機制，通過問題導向，不斷發現問題、整改問題，總結成功的經驗和案例，持續充實到土地房屋租賃管控風控手冊和權力清單，大膽實踐、固化成果，不斷完善集團土地房屋租賃管理體系和集團土地房屋管理制度，實現預防、控制、整改、完善等動態閉環反饋系統，使租賃行為更科學、更有效、更安全、更可靠。

（三）社會效益

通過構建與實施基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系，首鋼在貼合城市總體規劃、主動融入城市發展、有效推動本企業土地房屋租賃領域高質量發展的同時，堅持以人民為中心的發展思想，始終把增進民生服務、提升百姓福祉作為發展的根本目的，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。2017年以來，通過實施“騰籠換鳥”戰略，首鋼集中清退了一批不符合首都功能定位、附加價值低、環境不友好、安全隱患多的低端業態，將疏解騰退空間優先用于民生，先后出租建成近20個便民服務網點和菜站，覆蓋古城、八角、楊莊等近十個社區，補全補齊百姓生活服務設施短板；大力推行便民服務設施品牌化、連鎖化，提供規范化、特色化服務，滿足百姓“七有”“五性”需要，切實提高生活性服務業品質。2018年以來，首鋼充分承擔國有企業社會責任，將騰退閑置房產以優惠價格出租給屬地街道，共同建設社區文化中心、養老服務驛站、創業公寓等，服務更加專業、多元，為首鋼打造城市綜合服務商注入新的活力。

此外，通過將基于城市新功能定位的土地房屋租賃管控體系持續深化固化、不斷夯實完善，首鋼將相關經驗和做法陸續推廣到如貴鋼、通鋼等其他城區老工業企業，利用好首鋼“一業四地”的優勢，通過集中統一實施新的國有土地房屋租賃管控體系，篩選、培育符合當地功能定位的出租業態，將相關經驗成果更多更公平地惠及更多百姓，為企業爭取更高層次更深廣度的發展空間貢獻強大力量。

（此項目榮獲第二十一屆首鋼管理創新成果一等獎。主創人：王 磊 陳小勇 胡曉陽 李志軍 金 滟甘小青 王 濤 楊 巍 孫祥元）