加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的對(duì)策探討

高 峰

（陜西科技大學(xué)鎬京學(xué)院，陜西 咸陽 712046）

一、前言

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不僅可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且已經(jīng)成為現(xiàn)階段地方稅收的重要來源和主要增長點(diǎn)。特別是在過去較長一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化建設(shè)讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入得到了大幅度增長。但房地產(chǎn)項(xiàng)目存在工程量大、施工時(shí)間長、工程結(jié)算復(fù)雜、涉及稅種較多等方面的特點(diǎn)，導(dǎo)致稅收征管的難度比較大。如果不能提高稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，則無法充分發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，容易出現(xiàn)稅收流失的嚴(yán)重問題，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，成為現(xiàn)階段亟須解決的問題。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

1.未能有效限制“炒房”群體

目前，房地產(chǎn)稅主要是針對(duì)征收城市、縣市、建設(shè)城鎮(zhèn)、工業(yè)區(qū)和礦區(qū)具有特定商業(yè)性質(zhì)的單位和個(gè)人所擁有的房屋。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，個(gè)體購房者逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者，一些高收入者通常選擇購買豪華房屋，比如別墅，因?yàn)槠鋺艟玫亓刻螅加昧舜罅肯∪钡耐恋刭Y源，為守住國內(nèi)耕地面積，“禁墅令”得以出臺(tái)，并且對(duì)高價(jià)或者高檔的居住區(qū)域征收豪宅稅。但從實(shí)際情況來看，“禁墅令”主要針對(duì)的是獨(dú)棟別墅或者容積率低于1的土地的出讓，而房地產(chǎn)開發(fā)商為滿足高端購房者的需求，往往通過多業(yè)態(tài)的共同規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅產(chǎn)品，比如，在容積率1.5的土地上，將別墅、洋房、高層一起設(shè)計(jì)，達(dá)到均攤?cè)莘e率的效果。

另外，以豪宅稅的試點(diǎn)城市重慶為例，該稅種主要針對(duì)獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購的高檔住房、“三無”人員購房。首先，在“禁墅令”大背景下，獨(dú)棟商品住宅大多為二手房交易，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響微乎其微；其次，衡量個(gè)人新購的高檔住房的單價(jià)每年存在上浮情況，比如，2020年重慶豪宅稅單價(jià)為19587元/㎡，到2021年則上浮為22106元/㎡，這一單價(jià)相較于重慶平均單價(jià)11669元/m2（2020年12月）而言相對(duì)較高，難以起到遏制“炒房”的作用；最后，對(duì)“三無”人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）的衡量比較寬松，并且對(duì)同時(shí)達(dá)到“三無”條件的購房者征收豪宅稅，比如，投資者可通過注冊(cè)企業(yè)或掛靠社保的方式，獲得購房資格，特別是在前兩年重慶房地產(chǎn)比較低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，一些置業(yè)顧問為達(dá)到促銷目的，往往提供了代辦社保，以幫助“炒房客”獲得購房資格。

由此可見，在房價(jià)不斷上漲的情況下，住房投資成為“炒房客”迅速積累財(cái)富的重要手段，這嚴(yán)重?fù)p害了“買房用來住”的群體的利益，同時(shí)，現(xiàn)存的稅收管理難以對(duì)“炒房”群體起到有效的遏制作用。

2.稅負(fù)成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)相關(guān)的稅目有土地增值稅、住房租賃稅、土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等10余類，另有“手續(xù)費(fèi)”20多種。這些稅金主要在流通中征收，只有土地增值稅（非營利住宅不征稅）、土地使用稅等少數(shù)小稅金在住宅所有權(quán)鏈上征收。表面上，大部分的稅金都是由開發(fā)商或銷售商自己支付，但實(shí)際上，這些成本都會(huì)計(jì)算到房價(jià)中，最終由購房者買單，這也構(gòu)成了高房價(jià)的主要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的總稅負(fù)在2012年只占11.85%，而2016年卻達(dá)到25.14%，而同期的宏觀稅負(fù)水平只上升了不到4%，稅負(fù)的增加成為直接推動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因。

3.土地規(guī)劃管理不完善

近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的黃金機(jī)遇期，招商引資成為各地政府的重要任務(wù)，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施容易使財(cái)政收支失衡，因此，國土資源規(guī)劃成為政府收入來源的重要部分。通過出售土地和征收土地附加價(jià)值稅，可以使地方獲得更大的財(cái)政收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)占同期地方財(cái)政總收入的46%。因此，各級(jí)地方政府，都在進(jìn)行城市布局的改革與建設(shè)，由此間接助推了房地產(chǎn)開發(fā)商以高價(jià)收購?fù)恋兀恋氐母叱杀竞透郊又刀愖罱K作為費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了購買價(jià)格上，使得房款組成部分發(fā)生變化，土地成本加劇了住宅價(jià)格的上升。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策

1.建立具有行業(yè)特色的稅收征管模式

首先，可以結(jié)合地域性的發(fā)展，加快創(chuàng)新性研究，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，出臺(tái)具有行業(yè)特色的稅收管理措施。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和稅收征管的基礎(chǔ)差異，在稅收征管方面應(yīng)結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況，比如，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)推進(jìn)惠民性稅務(wù)改革，以完善本地的稅收征管機(jī)制，保障稅收效率，發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。以房產(chǎn)稅為例，該稅種在重慶、上海、寧夏、陜西、廈門、北京等幾個(gè)城市中的試點(diǎn)效果較為理想，加上房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作意見的會(huì)議在京召開，可以預(yù)見房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容或者全面推廣時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)。其次，明確征管人員職責(zé)范圍，改革人事管理制度，加強(qiáng)征管人員的素質(zhì)培養(yǎng)。通過征稅了解企業(yè)與行業(yè)經(jīng)營管理狀況，以便發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全面改革和發(fā)展的過程中，應(yīng)科學(xué)規(guī)劃、狠抓落實(shí)，建立兼具服務(wù)與管理職能的征管隊(duì)伍，促進(jìn)政企和諧相處。最后，建立現(xiàn)代化的稅收征管體系，加強(qiáng)稅收征管與“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)用的結(jié)合，是實(shí)現(xiàn)高效率稅收征管模式的快車道，現(xiàn)如今，是信息化社會(huì)高速發(fā)展的時(shí)代，因此，充分發(fā)揮信息化的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)稅收征管與計(jì)算機(jī)應(yīng)用的有機(jī)結(jié)合，是轉(zhuǎn)化征管模式的重要標(biāo)志。

2.加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平和執(zhí)法效率

制定并且完善執(zhí)法體系，即根據(jù)工作內(nèi)容制定工作標(biāo)準(zhǔn)，讓每個(gè)崗位具有明確的工作目標(biāo)。用科學(xué)的手段去履職，最大限度地消除執(zhí)法過程中的一些隱患，化解風(fēng)險(xiǎn)，提升社會(huì)滿意度。另外，還要明確追究責(zé)任，對(duì)于在工作中犯錯(cuò)的執(zhí)法人員，根據(jù)犯錯(cuò)程度追究責(zé)任，使其在工作中更加嚴(yán)謹(jǐn)。比如，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后征”的制度，凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地等部門不予以辦理相關(guān)證照，要把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從制度上堵塞稅收漏洞。此外，還可以通過召開聽證會(huì)、開啟投訴建議窗口，以增加稅務(wù)工作的透明度，從而營造良好的監(jiān)督氛圍。

3.適當(dāng)下放管理權(quán)限

區(qū)縣級(jí)稅務(wù)部門與地方工商管理局應(yīng)充分發(fā)揮信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在稅收管理各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的作用，通過開發(fā)系統(tǒng)與手機(jī)端操作流程，提高稅收征管運(yùn)行速度和稅收管理效率。規(guī)范稅收管理軟件，統(tǒng)一全國各地的稅收管理系統(tǒng)，統(tǒng)一開發(fā)應(yīng)用涵蓋稅收管理各個(gè)領(lǐng)域的稅務(wù)管理軟件，且軟件平臺(tái)力求統(tǒng)一和兼容，以提高其適用性與便捷性，為企業(yè)和政府減負(fù)，從而增強(qiáng)稅收?qǐng)?zhí)法的效果。

4.充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)管理的重要性

企業(yè)的日常管理與稅務(wù)管理息息相關(guān)，所以稅務(wù)管理十分重要。整合與優(yōu)化稅收項(xiàng)目，堅(jiān)持合法性原則、服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)原則，保障國家收入的合理規(guī)模，同時(shí)，要注重成本效益原則和事先籌劃原則，建設(shè)和諧有序的稅收管理環(huán)境。此外，財(cái)務(wù)人員不僅需要學(xué)習(xí)更新的稅務(wù)管理知識(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也同樣應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，從而更好地增加自己決策的可行性；同時(shí)，通過組織開展與其相關(guān)的活動(dòng)，加強(qiáng)員工對(duì)稅務(wù)管理的認(rèn)知，以促進(jìn)新政策的落地實(shí)施。

5.嚴(yán)厲打擊稅收違法行為

稽查部門要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，根據(jù)稅務(wù)稽查工作的實(shí)際需要，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查力度，選擇重點(diǎn)企業(yè)從收入和成本兩個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致檢查，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成、房地產(chǎn)行業(yè)存在的共性問題進(jìn)行綜合分析，不斷提高稽查的質(zhì)量與水平。而針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中容易偷逃稅的環(huán)節(jié)，要加大稽查的力度。對(duì)查出偷逃稅的企業(yè)，要嚴(yán)格按稅收的法律法規(guī)進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重、涉嫌犯罪的，應(yīng)移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。

四、結(jié)語

隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，稅收管理體制也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，協(xié)調(diào)滿足各類群體的合理需求，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的基礎(chǔ)建設(shè)與配套設(shè)施，進(jìn)一步明確稅收管理的分級(jí)權(quán)限，普及和提高稅務(wù)管理知識(shí)。通過完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理體制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，讓中低收入群體買得起房，增進(jìn)人民福祉，有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。