新常態下房地產企業財務風險及防范策略探討

馬傳琴

（廣西北投地產集團有限公司，廣西 南寧 530001）

經濟新常態下，房地產企業面臨的問題更加棘手，在市場競爭過程中，企業必須做好財務風險防范和管控，提高企業內部財務抗風險能力，保持企業的市場核心競爭力，逐漸擴大企業的經營規模。

一、房地產企業的財務風險

1.投資風險

房地產企業進行項目開發時，從拿地、規劃、立項、建設、竣工、交付，需較長時間完成項目開發。在項目開發周期內，國家政策的調控、行業趨勢的變化、城市規劃的完善、市場行情的變動等，都將對企業的項目開發造成直接影響。由于多種不可控因素的疊加，使得項目投資風險上升。

一些房地產企業進行項目開發時，對市場調研不夠深入全面、對國家宏觀政策把握不準確，進而產生錯誤的決策投資行為，使得項目投資偏離預期效益。在實際財務管理時，無法有效控制項目開發投資風險，給企業造成較大的財務風險與經營風險[1]。

2.籌資風險

由于房地產項目開發特殊性，企業前期開發投資時，需投入大量資金。為獲得開發資金，企業財務部門需開展融資活動，如申請銀行貸款，獲取相應的開發資金。在此階段，企業面臨著籌資風險。若企業不顧經營現狀，沒有對項目開發風險進行全面評估，盲目地增大籌資金額，將增加企業的負債率，不利于項目開發管理，且會降低企業的整體盈利實力。

房地產企業在進行項目開發過程中，若籌集的項目開發資金無法在預期的時間內回款，致使資金占用時間過長，一旦出現銀行斷貸的問題，則會對企業財務造成巨大影響，使得企業陷入財務困境，影響到企業正常經營發展。

3.營運風險

在房地產項目開發過程中，營運風險是企業財務管理的重點。在實際營運過程中，資金回款作為主要財務風險之一，直接影響到企業的經營發展。鑒于房地產商品的特殊性，在銷售過程中，由于多重因素的疊加，使得商品房銷售不佳，無法在預期開發周期內回款，增加了企業的整體經營風險。

通過對房地產企業的負債率進行分析可知，我國多數房地產企業的負債率較高。在項目開發過程中，無論供、產、銷哪一個環節出現問題，都可能延長資金回款周期，使得企業的償債能力下降，增加企業的財務負擔。若企業無法及時償還銀行債務，將對企業的市場信譽產生直接影響，不利于企業的長遠發展。

二、房地產企業財務風險防范現狀及問題分析

1.內控制度不健全

企業內控制度的可行性與科學性，直接影響到企業發展與項目開發。部分房地產企業內控制度不健全，無法支撐企業整體業務的開展，不利于企業長遠經營[2]。

2.決策流程不嚴謹

房地產項目的投資涉及資本較大，只有科學嚴謹的決策流程，才可規避投資風險，提高項目開發的經濟性。由于個別企業的決策流程不嚴謹，無法保證決策的可靠性，給后續財務管理造成很大風險，無法保證項目開發的經濟收益。

3.資本結構不合理

企業資本結構，直接影響到項目投資活動。部分企業為降低經營風險，提高資金抗風險能力，使得資本結構過于保守，無法滿足現代市場的項目開發需求，影響到企業發展壯大。

三、房地產企業財務風險防范策略

1.完善內控制度，突出風險管理

在復雜多變的市場背景下，為有效提升房地產企業的財務風險管理水平，應當對企業內控制度進行合理完善，為財務風險控制提供制度保障。在內控制度完善健全過程中，企業必須嚴格依照國家法律法規與行業規范，并結合企業開發項目的特點，對企業財務內控制度進行有效完善，突出戰略風險管理，完善企業財務內控監督機制、健全內控治理結構，使得內控制度可發揮出一定效力。

在突出財務風險管理時，不僅需強化領導層與管理層的風險意識，同時需突出對員工的風險培訓，保證全體職工具備一定的風險危機意識。通過對工作崗位職責、權利進行清晰界定，使得全體職工自覺參與風險內控工作，營造出財務內控工作場域，有效控制企業項目開發的財務風險，提高企業的整體抗風險能力[3]。

2.構建決策流程，強化財務控制

商場如戰場，企業領導的決策，直接影響到企業的發展存亡。在競爭激烈的房地產市場背景下，企業必須構建科學嚴謹的決策流程，充分發揮出內控機制運行優勢，對市場風險、開發風險進行主動識別，進而做出科學正確的項目決策，保證項目開發的經濟收益。

為保證項目決策科學性，應當組建專項的投資決策小組，由企業主要領導與核心骨干組成，對市場發展走向、行業發展趨勢、國家政策法規進行綜合全面考量，進而對貸款、稅務、開發、建設、銷售等工作進行量化評估，完成對項目可行性分析評價，并以此構建科學的決策流程。

在項目投資決策時，須突出財務內控管理，分析項目投資風險，以及項目投資與企業財務的戰略規劃契合度，能否保證項目開發，契合企業財務戰略規劃方案。若項目投資與企業財務戰略內控目標存在一定偏離，必須對兩者無法契合的原因進行深入研究，并找出問題誘發因素，及時對其問題進行處理。

在企業開展項目投資時，應當積極探索投資后期的評價機制，即開展項目決策事后評價，對項目的投資開發實際情況進行績效考核，及時發現項目開發存在的隱患，進而主動識別，并調整投資計劃，調動職工的工作熱情，保證投資項目的穩定有序建設，最終達到項目決策的預期開發經濟效益[4]。

3.調整資本結構，優化資金配置

企業資金周轉率越高、自由現金流越多，則可保證企業具有更強的風險防范能力。但在房地產企業發展壯大時，不可為提升風險防范能力，不去主動發展壯大，丟失市場份額。為此，企業應當對資本結構進行合理調整，對企業開發資金進行科學配置，有效提高企業資金的利用效率。在資本結構調整工作開展時，應當主動拓寬融資渠道，并遵循成本效益原則，對企業融資規模進行科學控制，進而達到資本結構調整預期效果。

在企業資金配置方案優化時，應當突出財務預算風險管理工作，開展精細化財務預算管理，保證企業資金得到科學配置，使得各個部門、單位，主動參與到財務預算管理工作中，對企業財務預算進行有效控制，杜絕資金短缺風險的發生。在預算管理過程中，應主動規避相關資金配置方案存在的風險。與此同時，在企業財務預算管理工作進行時，可將財務資金預算與項目開發目標進行結合，以保證項目投入與產出達到預期比例，依據二者的量化指標變化，及時對企業項目開發資金進行配置調整，有效提升企業資金的整體使用效率。

4.構建風控體系，優化內控環境

企業在開展財務風險內控時，為優化內控環境，應當構建科學高效的風險預警體系。通過風控體系與內控環境的相互融合，為企業經營提供風險防火墻。在經濟新常態下，房地產企業經營開發不僅需要構建完善的現代企業治理結構、科學的管理機制、嚴謹的業務流程、專業的人才團隊、準確的數據資料，同時還需要搭建現代化風控體系，對企業經營中存在的隱性風險進行主動識別，保證風控體系具有很好的風險預警能力，可協助企業很好應對經營風險，保證企業的整體經營穩定性。

企業在財務內控環境優化時，應當對財務數據、信息、報表進行綜合全面評估，進而識別財務信息中潛在的風險，并及時做出風險預測，消除財務管理風險，保證企業項目開發管理的可行性。在企業風控體系運行時，需建立財務監測分析指標機制，依循企業經營的實際特點，對企業自身的償債能力、負債能力、營運能力、獲利能力等指標，開展重點監測評估，并設定相關風險預警閾值，避免出現較大的財務風險，影響企業的整體經營發展。在日常工作開展過程中，要及時對其數據進行指標量化處理，消除可能發生的財務管理風險。

在企業經營管理過程中，需形成強大穩定的風險免疫系統，即在風控體系識別出相關風險后，可第一時間對問題進行解決處理，以消除風險隱患，避免類似風險的二次發生。為提高企業風險應對實力，可合理應用財務大數據技術，對以往的風險應對案例進行數據統計分析?；陲L險發生的邏輯規律，對企業經營管理進行動態監測，杜絕企業出現重復犯錯行為，不斷優化企業的財務風險內控環境。

四、結語

本文對房地產企業的財務風險與防范對策進行了論述，說明了財務風險的特殊性，并對企業防范財務風險的措施進行了系統的闡述，旨在強調房地產企業資產結構優化、內控制度完善、風控體系建構的重要性。