居住權功能拓展視域下的規則設計

上海海事大學 付晶

居住權是一種用益物權，用益物權的一般社會功能主要有兩個方面：第一，充分發揮物盡其用的經濟效能。第二，物之利用所產生的關系物權化，使得當事人之間的法律關系得到鞏固和穩定，讓其可以對抗第三人，這是用益物權在法律上不同于債權的基本特點①。隨著中國市場經濟的進一步發展，居住權的功能也將從傳統的倫理性社會保障功能轉向以投資性經濟功能與倫理性社會保障功能并存的格局，即對居住權的功能應進行拓展。

一、居住權的功能拓展

（一）倫理性居住權的社會保障功能

1.倫理性居住權的基本特征

倫理性居住權，又稱為社會性居住權，即自羅馬法時代以來的居住權，屬于典型的人役權，其有保護弱勢者權益的功能②。首先，倫理性居住權的權利主體僅僅是自然人，而法人和非法人組織并不享有傳統倫理性居住權；其次，倫理性居住權不具備可轉讓性，在他人行使居住權時，權利的應有狀態并不會發生改變；再次，倫理性居住權具有期限性，或稱時間性、暫時性，作為自然人當然地具有一定的生存期限；最后，倫理性居住權是因居住需求而對住房進行使用的權利。

2.倫理性居住權的功能

倫理性居住權是為了保護社會弱勢群體的利益提出的③，所以具有人文關懷與家庭倫理的性質。如法、德、瑞士、意大利等國的民法典中居住權都是傳統意義上的倫理性居住權。任何社會都應當對弱者進行保護，這是人類文明進步的要求。

（二）投資性居住權的經濟效用功能

1.投資性居住權的必要性

投資性質的居住權是獨立的用益物權，能夠獨立繼承和轉讓，享有居住權的人對標的物房屋可以合理使用，特別是可以進行用益出租與使用出租④。這正是居住權規范發展的未來前景，也是居住權進行功能拓展的必然選擇。

2.投資性居住權的功能

居住權投資性功能的發展，是對傳統的居住權的突破，這是其擺脫附屬性地位發展成為一種獨立財產權的前提，更是讓居住權能夠在市場經濟條件下得以發展和獲得生機的重要條件。居住權的投資性功能就是將居住權這一財產權利作為資本運用于市場交易和流通，從而達到融通資金、獲取利潤的目的⑤。它的社會功能，也從保護弱勢群體的倫理性功能發展到了為實現所有者對財產利用多樣化形式之一的投資性功能。

二、居住權功能拓展視域下的規則設計

（一）居住權主體

傳統倫理性居住權主體僅限于自然人，如果欲要實現居住權的功能拓展，就必須擴大居住權主體的適用范圍，即須將主體由原來僅限于自然人擴大至包括自然人、法人和非法人組織，這是推動居住權功能拓展的內在要求。

1.自然人

自然人可以作為居住的主體。這是傳統倫理性居住權的原始主體，主要基于家庭倫理關系，為了滿足贍養、扶養和撫養等家庭倫理需要。當前以及未來狀態的社會這樣的需要仍然會存在，人與人之間仍然需要相互幫扶，社會仍然需要對弱者的權利給予保護。因此，居住權的權利主體當然地要包括自然人，并且應當允許與其具有特定親情倫理關系的人一同居住，其范圍應當包含居住權人的配偶、準婚姻關系的人或同居關系的人以及未成年子女等。與此同時，需要賦予居住權人對于享有權利的房屋空間進行自由支配的權利，這一權利對居住權人的生活意義極其重要。然而，如果房子所有者和居住權人居住于同一個房屋的情況下，居住權人接受其他人居住的行為有可能損害所有人的權益時，需要對居住權人的相關行為予以適當、合理的限制及約束。

2.法人和非法人組織

傳統的倫理性居住權將主體限定為自然人，這主要是傳統居住權的婚姻家庭的倫理性決定的。隨著居住權的發展，居住權適用范圍早已經突破了婚姻家庭的倫理范圍。隨著市場經濟包括房產市場的進一步完善，居住權的功能由倫理性向投資性拓展，也正因為如此，居住權才在新的歷史時期煥發出新的生命力。在市場經濟條件下，居住權主體不應僅僅是自然人，而應當包括法人和非法人組織，這樣才能更好地實現居住權的功能拓展。

（二）居住權的客體

傳統的倫理性居住權的標的物只能是住房，在其他物品上不能設立居住權。由于倫理性居住權是因生活居住需要而為人設立的權利，因此，房屋的范圍應當包括住宅、附屬設施、共用物等與房屋配套使用之物，比如停車位、可供家居的船或者結構物、院子、花園、附屬小屋、走廊等等。此外，投資性居住權的客體也應當與前者保持基本一致，沒有必要擴大投資性居住權客體的范圍。如果將其客體擴大到其他的物上，將脫離居住權原有的范圍，進入到其他領域。

（三）居住權的設立

傳統的倫理性居住權設立取得方式一般僅限于遺囑、遺贈等單方意思表達。隨著居住權的功能拓展，房屋以“所有”為中心的理念向以“利用”為中心的理念轉變，多種取得居住權的方式有利于促進居住權進入流通領域，實現居住權的投資、融資功能。

1.居住權可通過合同設立

居住權合同屬于要式合同。居住權合同通常應包含當事人姓名、名稱，住所、住宅位置、居住條件和要求、居住權期限和解決爭議的方法。

2.居住權可通過遺囑設立

所有權人以遺囑、遺贈為繼承人或其他人設定居住權，作出意思表達后，還應當對居住權進行登記，登記后才發生物權的對世效力，否則只具有一般意義上的債權效果，不具有對抗善意第三人的效力。

3.居住權還可通過法律文書設立

我國的司法實踐中已經存在裁定取得居住權的情形，有關司法解釋和地方性法規等已經賦予法官以自由裁量權來為他人設定居住權的情形。明確法官在判決中可以直接為當事人設定居住權，體現的是司法的智慧。

（四）居住權的內容

在居住權功能由傳統的倫理性向投資性拓展的情況下，其權利義務內容不僅要考慮滿足個人及其家庭成員的生活需要與房屋的充分利用，還要考慮居住權的流通性問題，即如何實現居住權功能拓展下的投資、融資等經濟功能。

1.房屋使用權

出于居住的目的，權利人可以占有、使用他人房屋及其相關附屬設施，并據此排除所有權人和其他第三人對居住權人行使權利的干涉。

2.出租、轉讓、繼承的權利

居住權是否可以被出租、轉讓和繼承，與居住權的流通性關系緊密，這也是學術理論界對居住權的爭議點。其他國家有關居住權規則，一般都不允許出租、轉讓和繼承。但是要實現居住權的功能拓展，達到居住權投資、融資的目的，就必須突破這樣的限制。

3.優先購買權

我國法律規定，房屋共有人和承租人都享有優先購買權。相較于債權屬性的承租權，以及物權屬性的房屋共有權，本文認為居住權人也應享有房屋的優先購買權。

4.修繕改良房屋

法國民法規定用益權人負有維修、保養義務，但大的修繕費仍由所有權人負擔。如果大修是因為用益權設立后缺乏維修保養所致，則應當由用益權人負擔。本文認為，對于日常費用的負擔，應當借鑒上述規定。

5.合理使用

隨著居住權的功能由婚姻家庭等倫理性拓展到經濟投資、融資領域，房屋的合理使用不再以家庭生活居住必要為限。所以居住權人的合理使用不一定限于家庭居住，可能會用于商業用途，具體內容應當交由所有權人和居住權人自己約定。無論居住權人將房屋用于何種商業經營或其他用途，都不得任意改建房屋、改變房屋的基本結構，但是當事人之間可以約定排除這樣的限制，以更好地發揮房屋的效用。在房屋具有或者可能具有損害、滅失的危險時，居住權人負有及時告知所有權人的義務和一般減少損害發生的作為義務等。

（五）居住權的消滅

居住權的消滅包括居住期限屆滿和居住權人死亡，住宅滅失、住宅被征收、居住權人放棄居住權、居住權合同被依法解除以及居住權與所有權混同等。從我國設立居住權的現實出發，本文認為，其消滅的主要原因還應包括不當使用或者濫用居住權、不可抗力導致權利消滅以及約定的條件成就時消滅。

三、結論

居住權作為人類法律的創造，其最終是為了增進人們的福利、滿足人們的居住需求。居住權自羅馬法以來，保護了未成年人、老人和離婚婦女等弱勢群體的居住權利，其在婚姻家庭領域具有重要意義。新時期，居住權在市場經濟中可能具有的投資、融資功能也應當得到充分的認識、承認和發展。隨著居住權的功能拓展，其一定會在我國建設和完善社會主義市場經濟過程中發揮巨大的作用，滿足人民群眾對良法的需要。

注釋

①《中華人民共和國兵役法》

②《退役士兵安置條例》

③《士兵服役條例》