房地產廣告法律問題研究

上海市建緯律師事務所 黃超宇

早在2016年，我國的房地產行業GDP總值就達到了4.9萬億，占GDP總值的6.68%。考慮到鋼鐵、水泥、建材裝飾、家電家具等方面的共同影響，實際上房地產行業的GDP占比已經超過了國民經濟總值的20%，且房地產GDP還在逐年增長中。這從側面反映出房地產行業交易市場的競爭劇烈程度。伴隨著房地產行業的蓬勃發展，房地產行業惡性競爭愈演愈烈。其中不乏廣告宣傳競爭手段。為了爭奪市場，房地產行業的銷售廣告宣傳可謂花樣百出。各類宣傳廣告為了迎合消費者的需求夸大宣傳，誘導消費者購買涉事房產，從而引發房地產交易的買賣糾紛。這類糾紛近些年呈顯著的上升趨勢。在房地產買賣糾紛高發的背景下，研究房地產廣告法律的問題對預防、結合這類問題及維護消費者合法權益有著重要的意義。

一、房地產廣告法相關內容

（一）房屋面積、質量及懲罰性賠償

1.面積

房地產商交付的商品房廣告宣傳面積與合同約定不符時，違反《合同法》規定的出賣人應按合同約定交付標的物的義務。買受人有權依法向開發商請求賠償。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十四條規定出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，處理糾紛時有合同的應按約定處理，無合同約定或約定不明確的可根據法律相關規定處理。產權登記面積測繪結果誤差差異情況除外。

2.質量

《解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

3.懲罰性賠償

（1）懲罰性賠償的適用范圍

懲罰性賠償又被稱為報復性賠償或示范性賠償，指由法院判令加害人給受害人的超過其財產損害范圍的一種金錢賠償。在損害賠償中，惡意加害人除賠償受害人實際損失外，還強制惡意加害人增加賠償受害人的損失。這里可以理解為民事賠償制度本身側重對受害人已受損失的賠償，是保護受害人權益的平衡性，而非對加害人的制裁。為了保持相對的平衡，將懲罰性賠償基本原則定為損一賠一。在此基礎上，可適當地根據受害人受到的實際損失增加賠償。最終的目的是保障受害人利益和對違法行為人的懲處、警示。我國《消費者權益保護法》的目的就是預防違法犯罪和保護受害人權益。房地產廣告引發的權益糾紛，同樣適用該法。

（2）懲罰性賠償責任在商品房買賣合同中的適用

懲罰性賠償是一項針對賠償、懲罰的制度。它是民法的補償制度。在商品房買賣交易中，懲罰性賠償適用《解釋》第八條、第九條的規定。商品房出賣人在訂立買賣合同前沒有詳細向購買人告知房屋的抵押或出賣情況，且與廣告宣傳實際不符時，導致購買人購買房屋后無法取得房屋的，屬于商品房買賣交易活動中的虛假廣告宣傳。房屋購買人有權請求解除合同及返還已支付的所有購房款。包括購房款、利息及其他損失。購買人請求的損失應當遵循損一賠一的原則。需要追加賠償的情況，購房款、利息及其他損失總計不得超出實際購房支付款的一倍。

（二）按揭與房屋權屬登記

1.按揭及各方法律關系

房屋買賣交易活動中存在的三方主體總共會發生四種法律關系，分別是：（1）購房人與房地產開發企業之間的房屋買賣合同關系；（2）購房人與按揭銀行間的借貸法律關系；（3）購房人與按揭銀行之間以所購現房或期房作為擔保清償貸款本息的法律關系；（4）房地產開發企業與按揭銀行之間的保證法律關系。

2.權屬登記

在房屋買賣交易活動中，購房人自商品房交付使用之日起90個工作日內辦理土地使用權變更、房屋所有權登記手續。房地產開發商應自覺協助購房人辦理房產權屬登記手續，并提供相關證明文件。申請人應按照規定到房屋所在地的人民政府房地產行政部門申請房屋權屬登記，并領取房屋權屬登記證書。廣告宣傳中對權屬登記虛報或故意不提的，應按相關規定做出賠償性處罰。

（三）商品房銷售廣告定金

1.法律對房地產廣告的要求

房地產開發商或中介以海報資料、視頻等廣告宣傳向消費者做出商品房預售、現售要約邀請的，房屋售賣方應對房屋及相關設施做出的詳細說明和允諾。訂立購房合同時與廣告宣傳不一致的，視為虛假廣告宣傳。售賣方需要依法承擔違約責任，或根據《解釋》做出賠償性處罰的規定。違反刑事責任的還應追究刑責。

2.商品房買賣合同的定金擔保

商品房買賣中發生的定金擔保包括立約定金、證約定金兩類、成約定金、解約定金、違約定金。商品房購買方在商品房認購活動中交付以上幾種定金，在訂立購買合同時發現廣告宣傳與實際不符的，屬房屋售出方單方面違約，購買人有權請求售出方按照商品房買賣合同的定金擔保請求按照違約規定賠償。

（四）環境保護民商法

1.企業社會責任

隨著我國環境保護工作的推進，市民的維權意識不斷提升。關于房地產買賣糾紛中設計到的環境法律責任有民事責任、行政責任和刑事責任三種。《公司法》中增設公司發起人、主要管理者在任職資格方面的環保要求，限制重大環境事故責任人擔任特定職務或從事特定生產、經營活動權利的資格。這里主要強調的企業的環境責任意識。房地產開發及買賣交易過程中如果涉及到與環境相關的合同法律問題，發生廣告虛假宣傳引發的糾紛時可有限參考《合同法》及《解釋》中的相關規定。設計到企業社會責任問題，還應參考《公司法》中關于管理人責任意識的相關規定。此外，發生刑事責任的行為則應參考《刑法》在“破壞環境資源保護罪”專節中關于運用短期自由刑和低額罰金刑相關的規定。

2.環境人格權

環境人格權就是權利主體依法所固有的，以環境人格利益為客體的，為維護主體的完整人格所必備的權利。設計與環境人格權相關的房地產法律糾紛包括水污染糾紛、熱污染糾紛、通風糾紛、陽光糾紛等。部分房地產商在做廣告宣傳時故意避開相關的問題，或避重就輕掩蓋消費者購房可能面臨的陽光、通風、水污染、熱污染等權益。發生以上糾紛的，可參考環境保護民商法中的相關處理規定。

二、房地產廣告法律適用性問題

商品房買賣中的贈送面積應視為商業贈與或者商品房買賣合同的標的物。因標的物產生的合同糾紛，適用民法領域中的相關規定。此外，還有一部分合同糾紛可根據實際情況適用《解釋》。針對以上廣告法律適用性參考原因分析如下：一是贈送面積明確寫入商品房買賣合同或產權登記簿中的情況，此贈與標的物屬于商品房買賣標的部分內容，適用《解釋》。二是贈與面積未寫入買賣合同，也未反映在產權登記簿中，從保護消費者權益的角度考慮，也可適用《解釋》。《解釋》還規定了對出賣人應當保證的基礎設施、公共配套建筑相關的內容。根據對商品房贈送面積的定義，贈送面積實際與基礎設施、公共配套建筑發生重疊的，商品房買賣贈送面積也能適用《解釋》中相關的法律規定。

三、房地產買賣交易中的注意事項

（一）非法交易

房地產廣告涉及的非法交易無非是廣告虛假宣傳。包含房地產商使用不正當手段辦理假證，如產權證、身份證等，誘導消費者誤以為廣告宣傳真實，從而發生購買行為。此行為屬于非法交易的范疇。

（二）房屋產權關系

房產權屬問題是消費者購房最關心的問題之一。有房產權屬代表著房地產買賣交易的合法性，相反則表明存在違法行為。在商品房買賣中，如果房地產企業、中介等提供虛假房產權屬，或在售出時未明確權屬關系等，也屬于虛假廣告行為。由虛假廣告誘導消費者購房屬于詐騙行為，要注意防范。

（三）房屋所有權轉讓

房屋所有權轉讓問題涉及商品房、二手房交易活動，但這二類交易的銷售方式不同。部分商品房有預售條件和現售條件，且這兩種條件一般是有差異的，而廣告宣傳中卻未提示消費者相關的預售條件和現售條件。由此產生的行為也屬于虛假廣告。消費者應當在購房時詳細詢問商品房預售條件，以免引起糾紛。

四、結語

綜上所述，房地產買賣交易中的廣告問題涉及的法律問題及其責任問題較多。一些涉及嚴重的損害消費者權益的虛假廣告，或違反法律對房地產廣告要求的虛假宣傳，都應當依法承擔法律責任。廣告虛假宣傳情節嚴重的還可能涉及刑責問題。與房地產廣告相關，且適用于房地產買賣合同糾紛解釋涉及《合同法》《物權法》《環境保護法》等等。本文對房地產廣泛法律適用性問題主要是近幾年熱門的商品房面積贈送問題作了詳細研究，可供商品房買賣交易糾紛問題處理作參考。