房地產企業預算管理與業財融合重要融合點分析

鄒麗娟 青島地鐵華潤置地開發有限公司

一、前言

房住不炒的大背景下，房地產企業需要大膽創新，積極探索新的管理模式。房地產企業預算管理對成本控制、提高資金利用率都有重要作用，新的背景下需要不斷創新與優化財務管理，提高預算管理水平，同時，也要考慮到房地產企業中相關業務實際情況[1]。探索房地產企業業財融合與預算管理的融合是一種創新的管理模式，其能夠兼顧企業財務中的預算管理以及房地產相關業務發展，通過業財融合能夠保證房地產信息處理更及時、傳遞更迅速，從而會使得房地產企業相關決策更加迅速和科學，最大程度實現房地產企業資源的有效利用與整合，加速資金的周轉利用，滿足房地產發展需要的大量現金流。本文重點圍繞房地產企業業財融合與預算管理的重要融合點予以分析。

二、房地產企業預算管理與業財融合重要融合點現狀分析

(一)房地產企業預算管理中未考慮業財融合

房地產企業財務管理部門長期以來形成的習慣性思維，加之財務管理部門崗位的特殊性以及對職責的高標準要求，較多房地產企業預算管理中仍然沿用傳統的管理方法，即財務管理與業務管理分離，財務管理部門主要負責與財務管理有關的房地產內容，如預算管理、稅收申報、成本核算等等，造成較多的房地產企業在預算管理中沒有有效運用業財融合。部分房地產企業雖然在發展中有業財融合的應用，但是因為對業財融合缺乏認識，沒有認識到業財融合管理優勢，比如預算管理人員對房地產企業中的財務知識、預算知識等有一定認識，但是對房地產其余業務等了解較少，這種情況下就會很難做到業財融合。對于有效發揮業財融合在房地產企業預算管理中的優勢也無從談起；而單純采用拿來主義，機械復制其他房地產企業的業財融合模式，沒有充分考慮并結合自身房地產企業特點，這些都將會影響到實際業財融合的效果。

(二)缺少專項預算管理方案

房地產企業發展中通常包括較多的工程項目，不同工程項目在地理位置、交通狀況、項目規劃等方面都有不同，造成不同項目預算差異明顯。因而，針對不同的房地產項目，需要有針對性的專項預算管理方案，并有業財融合的滲透。實際上較多房地產企業預算管理存在“套模板”的情況，預算管理中也沒有充分考慮業財融合在預算管理中的應用，即確定的預算管理方案對整個財務管理、房地產企業相關業務融合不具有促進作用，預算管理方案仍然停留在單一的財務管理與指導方面，沒有與其它相關業務融合，未有效拓展房地產企業管理中客戶、建材及施工行業、行業發展趨勢、行業政策變化、供應商、競爭者等信息[2]。整個預算管理能夠為業財融合提供的信息有限，造成部分業務在實際執行中與預算方案出現明顯偏差，無法發揮房地產不同業務在預算管理、成本控制方面的價值，造成預算管理效果一般。

(三)預算管理與業財融合執行不到位

預算管理與業財融合要求在前期充分規劃的基礎上，嚴格執行，從而發揮預算管理作用、業財融合優勢，為房地產企業管理提供依據。實際上規劃與執行之間還存在較多問題，造成可能業財融合、預算管理方案很科學合理，但是卻無法執行，此時預算管理方案、業財融合管理模式都失去了自身作用，可能造成房地產企業成本管控不到位、運營成本增加等。預算管理方案、業財融合管控模式在實踐中，因為財務管理部門與相關業務部門溝通不足，財務管理端與業務管理端也缺少有效的溝通機制、資源信息共享平臺，致使不同業務部門之間、業務部門與財務管理部門之間存在溝通障礙，部分房地產企業管理中的重要信息不能及時共享，影響到整體財務管理工作的開展。此外，房地產企業具有一定的特殊性，財務管理部門多在房地產企業的后勤管理部門，但是房地產不同的項目或項目公司則分散在不同地區，這種情況下，房地產企業財務管理部門與業務部門之間溝通難度更大，財務管理部門無法及時知曉部分業務上的信息或者雖然知曉信息，但是相關業務信息數據存在滯后性，不利于整個房地產企業及時在整體預算不變的情況下進行局部調整，影響到實際預算管理效果，可能引起工程項目建設中的成本增加。

三、房地產企業預算管理與業財融合重要融合點措施

(一)設計基于業財融合的預算管理制度

房地產企業在業財融合中、預算管理中都需要有符合時代發展以及房地產企業續期的管理制度，通過管理制度的作用更好的規范與約束不同人員日常工作以及行為等。不同房地產企業需要解決總結自身現狀，并結合目前房地產發現趨勢，重視對房地產產業發展研究，了解當前房地產預算管理、業財融合存在問題，進而針對性的設計出基于業財融合的預算管理制度。設計基于業財融合的預算管理制度既要考慮到業務與財務融合的匹配情況，同時還應盡可能的兼顧各個方面，即整個業財融合預算管理系統需要囊括所有的房地產預算業務形態，制度管理方面不僅包括對預算財務管理人員的要求，預算編制流程、預算編制要求、預算執行、預算執行監督等也都應有相應的管理要求。精細化預算管理指標，結合不同房地產業務內容，具體業務開展的時間、關鍵環節等合理規劃與設置預算指標，實現整體預算管理在具體業務流程中的精細化控制，促使房地產企業預算管理與相關業務融合。預算管理內容還需要與相應的業務范圍、市場變化、政策調整等相匹配，如不同地區對房地產出臺的限購政策、“交房即領證”等，這些都是在預算管理以及業財融合中需要充分考慮的，全方位構建預算管理系統便于不同業務部門與財務預算管理部門密切配合，共同提高預算管理效果，發揮業財融合優勢，提高房地產企業現代管理水平。

(二)明確房地產企業預算管理與業財融合專項管理方案

房地產企業預算管理人員針對不同的工程項目需要制定專項預算管理方案，并將預算管理方案與業財融合模式聯系到一起，充分考慮不同工程項目所在位置、當地對房地產的政策法規、房地產發展前景、未來房地產購買力等，業財融合中需要從現代企業管理、現代管理理念方面出發，轉變思維方式。業財融合中并不是讓各業務負責人員單純匯報產值、人工、能耗、物資消耗等數據，而是要發揮各種數據對項目工程進展、預算管理的指導作用，提升整體管理質量。根據業財融合實際管理情況，及時做出優化與調整，管理財務成本，將一些新的管理理念、管理思想等融入房地產企業財務管理、預算管理中，通過分析并合理將將動態成本管理、房地產開發進度等與管理會計結合用于日常管理，發揮上述工具在“業財融合”中的作用。比如可在BSC中的業務與財務維度中加入創新原色，使得更多房地產企業業務融入其中；ABC管理與應用中側重于對成本的分攤問題，有財務延伸到業務的趨勢，其在預算管理中可在規劃設計環節已經充分考慮成本管控問題。這些都能夠在具體專項預算管理方案中靈活運用，充分實現財務內容、信息技術、業務內容等于一體，真正實現專項工程有專項方案，不再是單純的“模板復制”，能夠在業財融合中不斷積累經驗，推動房地產企業的現代化管理[3]。

(三)監督房地產企業預算管理與業財融合管理實施

房地產企業預算管理與業財融合管理方案確定的基礎上還需要重視日常的執行工作，做好具體實施的監督與管理。監督與管理方面一方面需要依靠本身預算管理系統、預算管理制度體系中對相關流程、人員等做出的要求，另一方面則應強化財務人員、不同業務環節管理人員的業財融合思維，明確不同人員在工作中的崗位職責、權限以及需要承擔的責任與義務。考慮到業財融合對不同人員提出來新的要求，因此還需要針對性的進行業財融合知識培訓，提高企業員工對業財融合的認識，通過舉例說明、成功案例等讓每一位員工感受到業財融合的優勢所在。積極構建不同業務部門信息共享平臺，提高各種信息的透明度，避免將所有數據信息都作為一種隱私保護起來，充分發揮不同信息在預算管理、業財融合方面的指導作用。不同部門之間有效的溝通機制對財務管理部門而言，可精準調整預算管理控制措施，注重人各類數據分析以及結果的利用，對有價值的數據進行共享。分析并監督預算管理體系與具體實踐中出現差異的原因，比如材料費用上漲超過預算階段的考慮范圍，此時應進一步提高對各類材料的利用，材料管理人員應發揮自身監督作用，提高各類材料的利用率，杜絕材料浪費等，嚴格篩選材料供應廠家，消除材料浪費、材料質量問題對工程成本的影響[4]。

四、結語

房地產企業預算管理與業財融合是新時期房地產企業管理發展的需要，其對房地產企業的發展有較多優勢，要充分發揮其優勢，需要房地產企業財務管理人員深入理解業務、業務人員深入了解財務，從而為二者的融合奠定基礎，在此基礎上，再把預算管理與業財融合再融合，從而及時分析問題，總結現狀，通過制度措施、人才措施、技術措施、管理措施等提高預算管理與業財融合鏈接深度，推動房地產企業的現代化管理。