新形勢下房地產企業并購重組的稅務籌劃探析

作者簡介：盛明意（1981-），男，漢族，河南汝南人。要研究方向：稅務籌劃。

摘要：伴隨我國市場經濟的快速發展，房地產行業成為我國經濟增長帶動的中堅力量。今年政府工作報告繼續提出“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”等定位，房地產三道紅線”、銀行房貸“五分檔”管理和“集中供地”等調控持續升級，并購重組作為房地產企業的一種重要的拿地方式和資源整合方式，廣為流行。在并購重組不斷和稅制改革的新形勢下，面對競爭日益激烈的市場環境，房地產企業必須通過挖掘自身潛力優勢，優化資源整合，提高經營能力和管理水平，實現跨越式規模發展，才能在競爭中立于不敗之地。因此，文章針對房地產企業并購重組的稅收籌劃的新形勢、常見問題，結合實際情況，提出有針對性的房地產企業并購重組稅收籌劃措施。

關鍵詞：新形勢;房地產企業;并購重組;稅務籌劃

隨著信息時代的到來，稅收信息實時共享，稅收征管模式邁向新的歷史階段。營改增稅制改革和國稅、地稅合并機構改革，營改增對房地產企業的減稅效應顯現并日漸明顯[1];國家契稅法、城建稅法、資源稅法、印花稅法等一批新法相繼頒布實施;房地產行業涉及的稅費種類繁多，有增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅等等[2]，且計稅環節繁瑣;在新的時代背景下，房地產企業在并購重組過程中，做好稅務籌劃整體規劃，合規節稅，規避稅務籌劃風險，有利于減少并購的稅務支出，減輕企業的現金流壓力，實現企業持續、穩定、健康發展[3]。

1.稅收籌劃的新形勢

1.1 稅收法規變化

房地產行業的發展受宏觀貨幣政策和行業政策的波動影響較大，隨著我國稅收政策的不斷完善，營改增、國家地稅合并、新稅法頒布等稅制改革為我國房地產企業的稅收籌劃產生深遠影響。稅收籌劃是在特定的稅收法律制度背景下進行的，有一定的時效性，而房地產項目的完整開發周期基本超過兩年，因此，政策影響存在時滯性。國家稅收政策的可能變化，隨著稅法完善或不明確之處的填補，或對稅收法規政策的某項（些）條款或內容重新解釋并更改適用范圍時，舊政策下的稅收籌劃方案將不適應新的變化，甚至可能會出現稅收籌劃方案不合法的問題，這就會導致房地產企業并購重組稅收籌劃方案存在政策變動的稅收風險。

1.2大數據創新

隨著5G、大數據、云計算、工業互聯網時代的到來，大數據創新應用廣為應用，數據共享、流通融合不斷加深，并逐漸滲透到包括房地產在內的各個行業。大數據時代的到來，標志著信息化在數字化階段和網絡化階段之后，正在進入數據融合應用為主要特征的智能化階段。大數據時代與傳統的數據時代相比，具有巨大的優勢，傳統的稅收籌劃已無法滿足其多樣化、個性化的需求。結合大數據時代的特點，企業高層管理人員需要根據對行業市場現狀、企業經濟實力、現有稅務管理方式等各項實際具體情況，依托于現代化的信息技術，構筑以大數據技術為基礎，智能化、個性化的稅收籌劃體系，為企業創造更多價值。

1.3行業監管

2020年初的突發事件，打亂了房企的開發銷售節奏，特別是下半年隨著“三道紅線”融資新規的出臺，對房企的資金面帶來沉重壓力，即使是大型房企也更加注重流動性管理，長遠來看融資新規將加速行業的分化與整合。樓市調控沒有松懈、房地產融資監管趨嚴的背景下，一些資金鏈原本就緊張的房地產企業難以為繼，隨著融資渠道全面收緊，“大而不倒”的慣性正在被打破，收并購市場除了傳統的“大魚吃小魚”，“大魚吃大魚”的現象也時有出現。現金流緊張、高杠桿運作的房地產企業在資金鏈緊張的情況下，無奈股權出讓，斷臂求生。2020年，共有149家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數占比20.6%。房地產 企業的并購重組是一項龐大而具體的繁瑣工作，在操作實施的過程中，除了考慮稅收政策方面的因素，還要將會計準則的規定、企業并購融資方式和交易方式等各個 因素納入稅收籌劃方案中。面對“大魚吃大魚”的企業集團之間的收并購，稅務籌劃風險陡增，任何一 個因素或一個環節操作失誤，都可能產生巨大的稅收風險。

1.4稅務籌劃的復雜性

我國目前的稅收法律法規還在不斷完善之中，房地產開發企業并購重組中尚存在未明確的稅法盲點，且政策解讀具有不確定性。實踐中，并購重組業務本身交易模式、流程、環節復雜，并購過程中存在估值風險、財務風險、運營風險、管理風險和法律風險。同時，因并購重組業務發展具有地區不平衡性，存在稅務執法人員對政策理解與處理差異，使相同的稅收籌劃方案，在不同地區難以順利推動實施。鑒于這一情形，房地產開發企業在設計并購重組的稅收籌劃方案時，一定要事先咨詢當地的主管稅務機關，提前溝通并取得稅務機關的認可，從而大大減少操作環節面臨的執法風險。

2. 稅務籌劃常見問題

并購重組由并購與重組兩部分構成，并購是手段，重組是目的，是企業間通過資產交易或者股權交易方式實現資源盤活的重要途徑。并購作為一種手段包括兼并和收購。兼并也稱為吸收合并，是指兩個或者更多 的企業合并成為一家企業;收購又包括資產收購和股權收購，即一家企業用現金或者非現金的支付手段購買另一家企業的資產或者股份，從而獲得目標企業全部或部分資產的所有權， 或獲得該企業的控制權。通過并購重組，有利于收購方企業擴大自身規模、提升市場競爭力，是當前社會經濟發展的必然選擇[4]。但當前形勢下并購重組的稅務籌劃，也存在諸多問題，亟待完善。

2.1稅收籌劃與企業戰略不協同

選擇并購重組稅務籌劃方案時，需要以企業發展戰略為前提。離開戰略談稅籌，無疑將難以平衡企業短期利益和企業長遠發展的關系。因此，我們在衡量籌劃方案是否成功時，不能只看到籌劃后的節稅效果，還要全面考慮并購重組中稅收籌劃對企業發展的總體影響。稅務籌劃方案需要與企業收入規模、綜合實力、企業影響力、企業負債率、 業務范圍的限制性等企業的經營戰略相符合，以此確定是否達到企業并購的預期目的，而稅收成本只是其中之一。不能出于短期的節稅效益而制定與企業戰略相悖的籌劃方案，從而使并購活動不及預期。因此，科學的籌劃決策，有利于促進并購重組業務的順利開展[5]。