房地產項目資金內部控制管理研究

李明池

[摘 要]房地產項目具有資金投入規模大、投資回報周期長的特點，屬于資金密集、高投資、高風險行業，其自身的資金內部控制管理水平是企業核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業中的競爭地位。目前，我國大多數房地產項目資金內控管理水平較之過去有了很大的提升，但是依然存在一些問題制約了其功能的充分發揮。文章在分析房地產項目資金內部控制管理重要性的基礎上，探討了當前房地產項目資金內部控制管理存在的問題，并提出了完善房地產項目資金內部控制管理的對策措施。

[關鍵詞]房地產項目;資金內部控制;資金預算

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.24.057

1 引言

資金被譽為企業的“血液”，資金流良性暢通的循環是企業得以安身立命的根本，也是企業長遠穩定發展的基石。對房地產項目而言，其具有投入資金規模大、投資回報周期長的特點，屬于資金密集、高投資、高風險行業，其自身的資金內部控制管理水平是企業核心管理要素之一，甚至可能直接影響其在行業內的競爭地位。當前，大多數房地產企業依然沿用以往粗放式的資金管理模式，但是隨著國家宏觀政策的改變和市場環境競爭的加劇，傳統的管理模式已經不能適應房地產項目資金管理的需求。在房地產項目投資初期，需要支付巨額的土地出讓金、契稅、印花稅、拆遷復墾費和市政配套費等前期費用，項目取得四證后方可進行銀行融資用于項目建設，取得預售許可證后才有銷售回款。在整個開發過程中，資金管理壓力貫穿始終，環環相扣，稍有不慎就會發生資金鏈斷裂的風險。因此，房地產項目需要向資金精細化管理模式轉變，以提升其在行業內的核心競爭力。構建完善的資金內部控制管理體系不僅有助于識別資金風險，提升風險抵御能力，強化資金控制管理水平，還有助于優化資源配置，提高資金使用效率，為項目科學決策提供支撐。

2 存在的問題

2.1 資金內部控制環境薄弱

房地產項目內部控制環境薄弱主要體現在以下三個方面：其一，內控管理意識不足，部分房地產項目管理層對于資金內部控制的重要性認識不足，認為項目管理最重要的是完成項目開發進度和實現經濟效益，內部控制流程無關緊要，導致資金內控缺失或者已建立的內控制度形同虛設;其次，資金內部控制制度缺失，主要表現為資金管理制度不健全或者未根據項目實際情況進行修訂更新，沒有嚴格規范資金管理重要崗位和關鍵人員的權責范圍、定期輪崗、不相容職務分離控制、授權審批控制等;其三，資金內控體系執行不嚴，存在越權或違規審批支付資金，不相容職務未分離，各類印鑒未分開專人保管等問題。

2.2 資金風險管控不到位

資金風險是房地產項目需要識別和應對的重要風險之一，直接關系到項目是否能夠順利開發推進。作為資金密集型企業，房地產項目投資大、回收期長，資金管控壓力貫穿項目開發全過程，一旦資金管理失控導致資金鏈出現問題，整個項目可能面臨開發停滯甚至爛尾的風險。然而，目前仍有許多房地產項目在資金內控管理方面依舊采取粗放式的管理辦法，大而化之，缺乏風險管控意識，未建立風險預警體系或預警指標設置不合理，也沒有風險評估、風險識別應對機制，對項目開發過程中面臨的資金風險不能及時識別出來，也未能采取有效的應對措施。在資金管理方面僅僅是按照大致測算的項目主要支出來籌集資金，未考慮各項細節問題，也沒有應對突發事件的備選方案，一旦發生預計之外的大額資金需求，或者政策限制導致銀行貸款頭寸不足，市場情況變化導致銷售回款不利等情況，很容易造成項目開發資金緊張甚至資金鏈斷裂的風險。

2.3 資金預算管理不合理

資金預算管理是房地產項目內控管理中很重要的一環，擔負著平衡資金收支、提高資金使用效率的重任。然而，當前許多房地產項目資金預算管理粗放，制約了資金預算管理發揮其應有的功能。首先，資金預算編制方式不科學。一般來講，資金預算是由財務人員進行編制，由于其職能限制未能深入業務，導致預算與實際資金供需狀況差異巨大，難以落實;其次，在資金預算執行過程中，不能嚴格按照資金預算執行，經常會存在未納入預算內的資金支出，且迫于業務需求壓力，管理層往往選擇超預算或不按預算執行，導致資金預算失去剛性;最后，預算執行反饋機制和考核機制不健全，許多房地產項目資金預算管理僅到預算編制階段，并未定期統計資金執行情況，更別提根據執行情況反饋發現潛在的資金風險或對資金預算不合理的地方進行修正，自然也未將資金預算執行納入考核范圍，導致資金預算失去原本的意義。

2.4 內部監督機制不健全

對房地產項目而言，完善的內部監督機制對資金內部控制管理水平的提升起著至關重要的促進作用。但是許多房地產項目在管理上對具體業務投入了過多的精力，反而在內控建設方面沒有多下工夫，大多數項目甚至都沒有構建真正意義上的內部監督機制，無法監控項目資金管理體系運行狀況，資金管理內部控制是否有效，導致不能及時發現資金管理中存在的風險和問題。有些房地產項目雖然成立了內部審計部門，但是其內部審計部門獨立性、客觀性不足，在履行監督職能過程中畏手畏腳，失去了內部監督的意義。

2.5 缺乏信息化系統支持

在當前信息化大數據時代，信息化管理對于房地產項目來說至關重要。但是，許多房地產項目對于內部控制管理還采用以往的線下手工模式，容易發生人為原因導致的內控機制失效情況。而且人工操作費時費力，面對大量的業務動態數據分析，很難同時保證質量和效率，進而影響管理層的決策有效性。

3 對策措施

3.1 健全資金內部控制環境

一是強化房地產項目管理人員資金內部控制管理意識，必須認識到資金內控管理與項目是否能夠順利推進和實現預期的經濟效益息息相關，通過培訓或者加強宣貫的方式強化管理人員資金內部控制管理觀念，確保項目的各項收支都在資金內控管理范圍內進行。二是建立健全資金管理內控制度，并根據項目自身特點和實際開發狀況及時修訂完善。嚴格規范項目資金使用的授權審批機制，不相容職務分離控制，關鍵崗位權責范圍和定期輪崗制度，使項目資金管理工作有章可循。三是嚴格按照資金內控管理制度要求執行，不相容職務必須分離，嚴格執行回避制度，財務章和法人章分開專人保管，嚴禁資金支出越權審批、隨意支出或資金超預算、超范圍使用的情況發生。