對我國房產稅改革的幾點建議

蔣仕益 嚴金玉

摘要：近年來，我國房地產價格增長過快，泡沫嚴重，為了抑制房價過快增長，減少房地產投機行為，增加地方財政收入，完善地方稅收體系建設，我國政府把上海、重慶作為房產稅改革的試點城市，但改革效果并不顯著。文章通過兩個試點城市的改革現狀分析，對完善我國房產稅改革提出建議。

關鍵詞：房產稅;試點;現狀;建議

我國房地產價格自20世紀末實行住房改革開始，呈現上漲趨勢。從2010年起，房價呈現高速增長的態勢，讓許多家庭可望而不可及。為了抑制過快增長的房價，減少房地產投機行為，促進我國房地產市場的健康發展，提高資源配置效率，完善地方稅收體系，增加地方財稅收入，國務院于2010年5月公布了《2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》等相關文件，把房產稅改革列于我國財稅改革目標。上海、重慶率先作為房產稅改革的試點城市，于2011年1月28日開始正式對部分個人非經營性住房征收房產稅。時至今日，房產稅已經試點了9個多年頭，此前媒體頻繁宣揚的杭州、廣州等幾個大城市有望于2013年成為新的試點城市，至今都沒有加入，很大程度上是由于滬渝兩市房產稅改革過程中遇到了一些問題沒有得到有效解決，房產稅改革的成效也并不顯著：一方面，并沒有對滬渝兩市的房價起到抑制作用;另一方面，對兩市地方稅收的貢獻也不顯著。另外，2015年3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》，業內人士認為，不動產實名制登記不僅可以保護不動產所有者的合法權益，而且也拉開了我國房產稅全面開征的序幕。因此，在總結試點城市的經驗基礎上，對于房產稅改革過程中存在的問題亟待完善，以保證我國房產稅的順利全面開征。

一、上海、重慶兩市房產稅試點改革現狀分析

2011年1月27日，上海、重慶地方政府公布了各自的房產稅征收暫行辦法，在具體規定方面不盡相同。在試行的九年多時間里，房產稅改革效果雖然不甚顯著，但仍具有一定的積極意義。在抑制房價過快增長方面，通過觀察2011～2018年上海、重慶兩市的住宅商品房及別墅、高檔公寓價格，發現兩市住宅商品房及別墅、高檔公寓價格房產均價呈現穩步上升趨勢，上海2018年的住宅房產均價較2011年上漲了114%，別墅、高檔公寓價格較2011年上漲了248%，重慶2018年的住宅房產均價較2011年上漲了82%，別墅、高檔公寓價格較2011年上漲了27.6%，房價上漲帶來的收益遠大于繳納房產稅的成本，可見房價并沒有因為征收房產稅而得到有效遏制。在增加地方稅收收入方面，通過觀察2011～2019年滬渝兩市的稅收收入構成比例來看，房產稅稅收收入占稅收收入的較低，以2019年為例，上海市房產稅的稅收收入占稅收總收入的1.29%，重慶市房產稅的稅收收入占稅收總收入的4.76%，可以發現重慶市的房產稅改革試點成果相對好于上海市，但是在占稅收收入中的比例也未超過5%，對地方稅收收入的貢獻有限。但是觀察2011～2019年兩市房產稅稅收收入占總收入的比重，可以發現其呈現穩步上升的趨勢。積極意義主要體現在對地方稅收體系的完善，對個人非經營性住房征收房產稅，這在國外已經成為地方稅收收入的重要來源，能夠保證地方財政收入的穩定性，滬渝兩市對個人住房征收房產稅在我國稅法的發展歷程中邁出了里程碑意義的一步，對完善我國稅收體系做出重大貢獻。

二、對我國房產稅改革提出建議

（一）加快房產稅相關立法的出臺

房產稅立法在十八屆三中全會上首次被提出，但至今我國尚未出臺關于房產稅征收的相關法律。滬、渝兩市的房產稅征收也僅是依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎，由兩市政府出臺制定的《個人房產稅改革試點暫行辦法》。對滬、渝兩市部分個人非經營性住房征稅，既沒有明確的法律依據，在法律上又與我國現行稅法規定相悖。房產稅的征收關乎到每一個家庭的切身利益，為了推進我國房產稅改革的進一步發展，不能僅依靠政府行政法規，還要依靠國家法律的強制力保證其實施，因此加快關于房產稅相關立法就顯得尤為重要。雖然2018年第十三屆全國人大常委會將房產稅納入立法規劃，但由于種種原因還沒有完成立法。為了體現我國法律的嚴肅性，全國人民代表大會及其常務委員會應盡快制定房產稅的相關法律，使其有法可依。作為西方國家地方稅稅收入穩定來源的房產稅，其相關法律也應比較成熟，因此制定我國房產稅相關立法可以借鑒西方國家已有的房產稅的相關立法和經驗，并結合我國實際情況，廣泛聽取和征求社會各界意見，使我國最終制定的房產稅立法得到社會的廣泛共識，只有立法得到公眾廣泛接受，才能有利于房產稅立法在今后的征稅過程中充分發揮應有的約束力。

（二）建立完善的房產稅稅基——房產價值的評估體系

科學合理的確定房產稅稅基是征收房產稅的基礎。對于房產稅征收成熟的國家，大都依據房產的評估價值作為計稅基礎。我國房產稅改革試點城市在房產稅征收暫行辦法的政策規定中，提到了由于目前條件技術的不成熟，以房產交易價格作為稅基是暫時的，待成熟后再以房產評估價值作為稅基依據。另外，房產稅屬于財產稅的本質屬性，也應該以房產評估價值作為征稅稅基。由此可見，在借鑒國外成功經驗的基礎上，建立一套符合中國國情的房產價值評估體系是我國房產稅改革成敗的前提和基礎。

具體而言，首先，我國應建立一個專門對房產價值進行評估的第三方政府評估機構，該機構具有獨立性，不以盈利為目的，以保證評估結果的客觀性和公平性。其次，我國對房產評估的專業人才十分匱乏，“資產評估”作為一個新的專業方向，目前我國設置該專業方向的高校并不多，因此應該鼓勵更多財經類院校設置資產評估專業，并細分出房產評估方向，以培養更多具有房產評估專業知識的人才，在借鑒國外成熟的房產價值評估方法基礎上，探索一套適合我國房產評估的評估方法;為了建立一支高素質的房產價值評估團隊，我國財政部等相關部門應該積極組織開展房產評估師從業資格考試，以壯大從事房產評估的專業團隊。再次，由于受經濟發展周期、供求關系、通貨膨脹、國際經濟發展形勢以及自然災害等不可抗力因素的影響，房產價值不是一成不變的，因此需要根據對房產價值進行再評估，在評估方法和技術不成熟的探索前期可以幾年評估一次，由于經濟發展不確定因素很大，待評估方法成熟后每年都要對房產價值進行再評估，以保證房產評估價值的真實準確。最后，也要考慮到房產價值評估過程中遇到的爭議和糾紛，應該設置相關的爭議處理機構和仲裁機構，以第三方中立態度合理公平解決矛盾糾紛，維護納稅人的合法權益。