基于商鋪購買者當屬于消費者主體的研究

摘 要：近年來，商鋪在投資領域受到熱捧。商鋪購買者的購買目的一般為滿足投資、經營或居住需求。《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）對消費和消費者的概念有著清晰的闡述，“為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”的行為界定為消費者的消費行為。而商鋪購買者是否可以作為消費者受《消法》保護各方觀點不盡相同，從司法判例中可看出，大部分人傾向于將商鋪購買者看作非消費者，而是一般的房屋買受人，商鋪購買者是否為《消法》定義的消費者就要看購買商鋪的行為是否可以看作生活消費。生活消費，包括生存型消費、發展型消費、精神或休閑型消費等，范圍會隨著經濟社會的發展而發展，過去不認為是生活消費的，現在或將來可能會成為生活消費。本文為了進一步論證商鋪購買者是否可以作為消費者的主體資格，依據司法判例分析商鋪購買者的主體資格，從而更好地保護商鋪購買者的相關利益。

關鍵詞：商鋪購買者;消費者主體;生活消費;對策研究;保護

本文索引：董菁.<變量 2>[J].中國商論，2021（19）：-019.

中圖分類號：F063.2 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）10（a）--03

1 司法判例下商鋪購買者的消費者主體資格評判

在中國裁判文書網中以“商鋪”“生活消費”“消費者”和“債權” 為關鍵詞進行全文檢索，共獲得判決文書453篇。其中最高法院3起（見表1）、高院144起、中級218起、基層88起。

從中國裁判文書網中對于商鋪消費者主體資格認定的案例裁判結果分析，僅有3起案例明確將商鋪購買者認定為消費者;絕大多數案件拒絕將商鋪購買者認定為消費者，認為只有購買自住房屋的自然人才是消費者。

1.1 判定不屬于消費者的案件

2020年，廣州高級人民法院受理了一起借款糾紛案，雙方當事人分別是廣州信托公司與貴州新好公司。2013年貴州新好公司向廣州信托公司借款5億元，新好公司在償還部分借款后無力繼續償還剩余債務，新好公司于2012年取得某街一商鋪的產權，抵押給廣州信托公司。然而2016年新好公司與第三人王慶元簽訂《商品房買賣合同》，將該商鋪出售，該商鋪已辦理《預售許可證》，由于新好公司的原因未辦理過戶登記，王慶元作為第三人上訴，要求確認該商鋪歸其所有，原判決中法院認為商鋪購買人王慶元為商品房消費者，該商鋪并非王慶元的原因未辦理登記手續，可以認定非因買受人自身原因未辦理登機手續，根據本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）第一條、第二條規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持，因此支持王慶元的訴訟請求，停止執行該房屋的抵押權。然而二審法院認為原審法院法律適用錯誤，王慶元與新好公司的《商品房買賣合同》涉案房產系商鋪，并非基于居住購買，王慶元不是商品房消費者，而是一般的房屋買受人，對該商鋪享有的權利不得對抗廣州信托公司的抵押權，不足以排除執行法院的強制執行。從本案可知，法院在認定商鋪購買者是否為消費者的依據之一是該商鋪是否用于居住，若并非居住而是用于營利，則將商鋪購買者看作是一般房屋合同的買受人。

最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）第29條，明確了商品房消費者有權在被執行的房企債權執行案中提出異議或排除執行，其中要求消費者所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。

由上述司法解釋和文件可知，最高法院《批復》 第2條和《規定》第29條，將商品房消費者嚴格限制為 “買房自住者”，僅限于保障居住權、生存權。 法院判定商鋪購買者是否屬于消費者是從購買者購買的數量，房產的性質，房屋用途，購買者情況和資金來源情況進行分析。

1.2 判定屬于消費者的案件

2015年，在浙江申發建設有限公司與王昆等破產債權確認糾紛案中，浙江高院認為：王昆所購房屋為兩套市南商場小面積商鋪，可以確認其功能與收益主要為保障與改善家庭生活，仍屬生活消費范疇，王昆亦為普通消費者。

在紹興市農村信用合作聯社、毛小雅商品房銷售合同糾紛案中，浙江高院認為： 《批復》中的消費者是指廣義上購買商品房的人，不應作狹義理解。

在啟發建設有限公司、劉明芳破產債權確認糾紛案中，四川高院認為：當事人系農村居民，無固定生活來源。為滿足日常生活所需，不惜以舉家之力，并向親朋好友借款，購買面積僅26.78平方米的涉案商鋪，該房屋價值及預期的經營收益不僅是家庭的全部收入來源，還承載了劉明芳及其家人的基本生活需求，符合《批復》的相關規定及破產法優先保護生存利益的司法精神，應予以優先債權保護。

最終得出結論，法院認為只有當消費者購買承載著生存自住利益的商品房時，才可以獲得“債權優先于物權”的例外保護。

2 商鋪購買者屬于消費者的理論證明

2.1 商鋪與商品房是從屬關系

國家計劃委員會、城鄉建設環境保護部、國家統計局《關于加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》：商品房屋是指由開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。凡是自建或委托施工單位建設或者參加統建;又是自己使用的住宅和其他建筑物，不屬于商品房屋范圍。” 2009年全國律協在《律師為開發商提供商品房買賣合同法律服務操作指引》指出：商品房在我國具有獨特的含義，專指由房地產開發企業為獲取商業利潤而進行開發建設、向不特定的社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個人的房屋（即房改房）和經濟適用房（包括安居工程住房和集資合作建設的住房）。這些條款均未指明商鋪不屬于商品房一類，可作為司法實踐中認為商鋪屬于商品房的論證依據。