基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)空耦合分析

摘要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)息息相關(guān)，兩者的協(xié)調(diào)對(duì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生改善具有重要意義?；?006-2019年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定量測(cè)度了兩系統(tǒng)各自發(fā)展水平及耦合協(xié)調(diào)水平。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：研究期內(nèi)，兩系統(tǒng)均呈東部>中部>東北及西部的三級(jí)階梯式遞減分布;兩系統(tǒng)協(xié)調(diào)水平整體較低，處于中度失調(diào)向勉強(qiáng)協(xié)調(diào)的過渡階段;東、中及東北地區(qū)協(xié)調(diào)度以蘇粵為核心向周邊擴(kuò)散，西部則形成以四川為中心的發(fā)展格局。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);基礎(chǔ)設(shè)施;耦合協(xié)調(diào)評(píng)價(jià);時(shí)空特征

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0038-44 收稿日期：2021-03-24

作者簡(jiǎn)介：曹家輝，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、帶動(dòng)性強(qiáng)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。基礎(chǔ)設(shè)施是為社會(huì)生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的物質(zhì)工程設(shè)施，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以提升城市發(fā)展?jié)摿?，抬升土地價(jià)值，進(jìn)而利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施提出新的要求，影響其未來布局。兩者相互聯(lián)系，互相影響。

事實(shí)上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性一直是學(xué)者探討的熱點(diǎn)。王晶（2012）發(fā)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增加，并且城市化率越低，影響越顯著。鄧家昭（2005）實(shí)證發(fā)現(xiàn)1995-2003年，北京、上海及廣州三市基礎(chǔ)設(shè)施與住宅業(yè)的發(fā)展協(xié)調(diào)度較高，并且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度在逐年加快。Efthymiou （2014）建立空間計(jì)量模型發(fā)現(xiàn)不同交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)于鄰近的房?jī)r(jià)及租金的影響不同，鄰近港口及車站會(huì)使房?jī)r(jià)及租金受負(fù)面影響，鄰近機(jī)場(chǎng)則變?yōu)檎嬗绊?。郭根龍等?015）構(gòu)建了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響房?jī)r(jià)的中介效應(yīng)模型，利用我國(guó)35個(gè)大中城市2002-2012年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。結(jié)果表明樣本期內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲。徐姣姣等人（2017）從交通、醫(yī)療、郵電通信、商業(yè)服務(wù)及教育五個(gè)方面入手分析認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施與房?jī)r(jià)成正相關(guān)，其中交通設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)影響效果最顯著。王全良（2015）建立享樂價(jià)格模型發(fā)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，其中商業(yè)及環(huán)境功能影響最大。但是，現(xiàn)有文獻(xiàn)多聚焦于單一系統(tǒng)或系統(tǒng)中的部分內(nèi)容（例如房地產(chǎn)業(yè)中的房?jī)r(jià)等），缺少對(duì)兩完整系統(tǒng)動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展程度的分析。其次，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均具有明顯的地區(qū)差異性，應(yīng)在研究中加以重視。

本文基于改進(jìn)熵權(quán)法與耦合理論構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)模型，測(cè)度出2006到2019年31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及兩者耦合協(xié)調(diào)水平，并從時(shí)空兩個(gè)維度進(jìn)行分析，以期為建立房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施合理建設(shè)提供助力。

2 研究方法

2.1 指標(biāo)體系構(gòu)建

本文參考已有文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平主要體現(xiàn)在道路交通設(shè)施、動(dòng)力能源設(shè)施、給排水設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施及郵電通訊設(shè)施等五方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平則可通過投入及產(chǎn)出來表現(xiàn)。本文在綜合考慮指標(biāo)的科學(xué)性、系統(tǒng)性及可操作性的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)源自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，選定了2006-2019年，我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)。這一時(shí)期是我國(guó)城市化發(fā)展的提速期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)均有迅猛提升，研究意義較強(qiáng)。由于少量指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失，通過插值法加以補(bǔ)充。

2.3 耦合協(xié)調(diào)模型構(gòu)建

耦合是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的系統(tǒng)或運(yùn)動(dòng)形式通過相互作用而彼此影響以至聯(lián)合的現(xiàn)象，可用于評(píng)估二元乃至多元系統(tǒng)間相互影響的動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)關(guān)系。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的子系統(tǒng)，由不同的耦合元素組成，但兩者間存在關(guān)聯(lián)。本文借助耦合理論，構(gòu)建耦合協(xié)調(diào)模型，定量分析基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展情況。

（1）首先，本文參考張虎（2019）的做法，采用改進(jìn)熵權(quán)法確定各指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算結(jié)果已寫入表1，具體計(jì)算步驟如下：

其中，耦合度C[0，1]，表示系統(tǒng)間關(guān)聯(lián)程度從無關(guān)到高度相關(guān)。V為系統(tǒng)間協(xié)調(diào)指數(shù)，α與β為待定參數(shù)。本文認(rèn)為兩系統(tǒng)同等重要，因此取α=β=0.5。耦合協(xié)調(diào)度D[0，1]，表示兩系統(tǒng)從極度失調(diào)到高度協(xié)調(diào)。

（4）最后，參考王先柱等人（2018）做法，繪制表2，確定D的具體劃分標(biāo)準(zhǔn)。

3 實(shí)證分析

3.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)空特征分析

如圖1所示，就時(shí)間維度而言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中東部及中部增速較快，西部增幅平緩，但東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈先增后降態(tài)勢(shì)，從中部同等水平逐漸降至弱于西部水平。細(xì)分來看，廣東、江蘇、山東、浙江、河南、四川等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，水平高;福建、安徽、湖北、湖南、河北、重慶等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較好，穩(wěn)定增長(zhǎng);上海、北京、天津房地產(chǎn)業(yè)水平居中且發(fā)展穩(wěn)中趨降;東北三省的房地產(chǎn)業(yè)則都出現(xiàn)先增后降態(tài)勢(shì)，究其原因，可能是東北地區(qū)投資傾向房地產(chǎn)導(dǎo)致其余產(chǎn)業(yè)發(fā)展乏力進(jìn)而阻礙地產(chǎn)發(fā)展，削弱其對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，而經(jīng)濟(jì)下滑又進(jìn)一步阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成惡性循環(huán)所致。此外，新疆、甘肅、寧夏、青海、西藏等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平很低且增速緩慢。

從空間上看，省市、自治區(qū)間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，存在較大差距，并且在全國(guó)范圍內(nèi)存在東部>中部>東北及西部的三級(jí)階梯式遞減分布規(guī)律。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)空特征分析

如圖2所示，就時(shí)間維度而言，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅上存在東部>中部>西部>東北的現(xiàn)象。細(xì)分來看，廣東、江蘇、山東、浙江、四川等地呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì);北京、上海、湖北、河南、安徽、重慶、福建等地呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì);天津、海南、黑龍江、吉林、青海、西藏等地則出現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢甚至下降的態(tài)勢(shì)。

在空間上，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平總體也呈現(xiàn)東部>中部>東北及西部的三級(jí)遞減分布，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的空間分布基本一致。細(xì)分來講，廣東水平最高，其次是江蘇、山東、北京、浙江、上海等東部省市，而四川、湖北、重慶、河南、福建、天津、陜西等省市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平處于中游，吉林、黑龍江、甘肅、青海、寧夏、云南等東北及西部省市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平較低。

3.3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的時(shí)空特征分析

計(jì)算可知，除西藏（0.36）、青海（0.62）、寧夏（0.72）外，平均耦合度均在0.8以上，說明我國(guó)大多數(shù)省市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)兩系統(tǒng)之間存在高度關(guān)聯(lián)性。表3則列舉了2006、2013及2019年各省市耦合系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度（D）。

從時(shí)間維度看，廣東、江蘇兩省協(xié)調(diào)度快速提升，最終實(shí)現(xiàn)高度協(xié)調(diào);浙江、山東等省在研究期內(nèi)也能穩(wěn)步提升至中度協(xié)調(diào);北京、上海、湖南一直處于勉強(qiáng)協(xié)調(diào)階段，但協(xié)調(diào)度緩慢提升;天津、河北等12個(gè)省市則從中度失調(diào)邁入勉強(qiáng)協(xié)調(diào)階段;海南、甘肅、青海協(xié)調(diào)度也在提升，但仍處于中度失調(diào)階段，提升空間較大;東北三省協(xié)調(diào)度均先增后降，這可能是受東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱的影響;最后，西藏一直處于嚴(yán)重失調(diào)階段，且協(xié)調(diào)度存在波動(dòng)，這與本省數(shù)據(jù)不足不無關(guān)系，有待后續(xù)研究完善。全國(guó)范圍來看，兩系統(tǒng)耦合狀態(tài)處在從失調(diào)向協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變的過程中，平均耦合協(xié)調(diào)度由0.36增長(zhǎng)至0.53，但仍處于較低水平。這其中，東中西三地均在研究期內(nèi)穩(wěn)步提升，僅東北地區(qū)協(xié)調(diào)度在2013年左右達(dá)到峰值后衰減，并即將被西部超越。

就空間維度而言，東、中及東北地區(qū)呈現(xiàn)出以江蘇、廣東為核心向周邊擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)，其中尤以江蘇為首的長(zhǎng)三角地區(qū)協(xié)調(diào)度最高，而擴(kuò)散圈最邊緣的海南及黑龍江尚處失調(diào)狀態(tài)，西部地區(qū)則形成以四川為中心的發(fā)展格局。

此外，本文還發(fā)現(xiàn)，江蘇、浙江等6省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期超前于基建，福建、廣東等4省則是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平逐步趕超基建水平，但就數(shù)值而言，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展超前程度不高，并且超前省市大多位于沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其余地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均滯后于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這可能是由于地方政府過去在支出上“重基本建設(shè)、輕人力資本投資和公共服務(wù)”，偏愛“擴(kuò)張偏向的財(cái)政政策”，進(jìn)而加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，導(dǎo)致全國(guó)基建水平普遍偏高。

4 結(jié)語

本文以2006-2019年我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的面板數(shù)據(jù)為樣本，構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定量測(cè)度了兩系統(tǒng)各自發(fā)展水平及耦合協(xié)調(diào)水平，并就此進(jìn)行時(shí)空特征分析。

結(jié)果表明：①在研究期內(nèi)，兩系統(tǒng)均表現(xiàn)出東部>中部>東北及西部的三級(jí)階梯式遞減分布空間規(guī)律，同時(shí)除東部發(fā)達(dá)省市外，大多數(shù)省市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)超前于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這與地方政府過去偏重基建發(fā)展有關(guān)。②時(shí)序分析表明，我國(guó)兩系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)度整體偏低，處于中度失調(diào)向勉強(qiáng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。其中，東中西地區(qū)耦合協(xié)調(diào)狀態(tài)穩(wěn)步向上發(fā)展，而東北地區(qū)則存在波動(dòng)。③空間分析表明，東、中及東北地區(qū)呈現(xiàn)出以江蘇、廣東為核心向周邊擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)，其中尤以江蘇為首的長(zhǎng)三角地區(qū)協(xié)調(diào)度最高，而擴(kuò)散圈最邊緣的海南及黑龍江尚處失調(diào)狀態(tài)，西部地區(qū)則形成以四川為中心的發(fā)展格局。

基于以上結(jié)論，提出建議如下：①東部地區(qū)應(yīng)著眼自身實(shí)際及既定規(guī)劃，適度控制引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)補(bǔ)齊基建短板，完善公共服務(wù)供給，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。②中西部地區(qū)應(yīng)深化“放管服”改革，改善營(yíng)商環(huán)境，加大勞動(dòng)者素質(zhì)培訓(xùn)投資，重視公共服務(wù)供給，有針對(duì)性地進(jìn)行基建投資以更好承接?xùn)|部遷移產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而加快工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程，合理支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。③東北地區(qū)應(yīng)加大市場(chǎng)化改革力度，壯大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革，提振產(chǎn)業(yè)刺激就業(yè)，支撐房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，以增加政府財(cái)政收入，從而能有針對(duì)性地加大基建投資，進(jìn)一步促進(jìn)東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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