淺析綠色建筑運(yùn)營中的關(guān)鍵質(zhì)量要素

楊峰峰 劉志俊 王瑞璞

摘要：如何將大量前沿的“綠色設(shè)計(jì)”轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)的“綠色運(yùn)營”，是當(dāng)前綠色建筑物業(yè)運(yùn)營者亟需解決的問題。基于項(xiàng)目管理的角度，針對(duì)綠色運(yùn)營的質(zhì)量管理要件，分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)在實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營過程中的制約因素，以期為探索適合綠色建筑全生命周期運(yùn)營的質(zhì)量控制體系提供思路。

關(guān)鍵詞：綠色建筑;運(yùn)營;要素

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0050-53 收稿日期：2021-05-18

作者簡介：楊峰峰、劉志俊，上海紐約大學(xué)設(shè)施管理部。

王瑞璞，上海城建職業(yè)學(xué)院。

我國綠色建筑事業(yè)已進(jìn)入蓬勃發(fā)展期，基于各種體系認(rèn)證的綠色建筑鱗次櫛比拔地而起，成為現(xiàn)代化發(fā)展踐行低碳之路的重要見證。然而，綠色建筑運(yùn)營中存在設(shè)備管理落后、環(huán)境管理不到位、能耗設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行管理水平嚴(yán)重脫節(jié)等問題，嚴(yán)重妨礙綠色建筑的實(shí)施成效。如何在占居建筑絕大部分生命周期的運(yùn)營階段，持續(xù)保持建筑的綠色內(nèi)核，成為城市建設(shè)和運(yùn)營者的關(guān)注焦點(diǎn)。而物業(yè)服務(wù)作為建筑運(yùn)營活動(dòng)的實(shí)施主體，無疑在綠色建筑全生命周期的管理中，承擔(dān)著舉足輕重的作用。

從廣義的項(xiàng)目管理概念講，伴隨建筑大部分生命周期的物業(yè)服務(wù)可被視為一個(gè)工期持續(xù)時(shí)間較長的項(xiàng)目，故此，將項(xiàng)目管理的方法應(yīng)用于綠色建筑背景下的綠色建筑運(yùn)營服務(wù)中，仍具有較好的指導(dǎo)價(jià)值。根據(jù)項(xiàng)目管理的理論，影響項(xiàng)目交付成效的因素可概括為“三控三管一協(xié)調(diào)”，具體為成本控制，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、安全管理和組織協(xié)調(diào)共七個(gè)維度;每個(gè)維度的良好實(shí)施均對(duì)項(xiàng)目的整體交付成效有著重要的影響。本文立足于“質(zhì)量控制”層面，分析相關(guān)質(zhì)量控制基本原理和方法在物業(yè)服務(wù)場景下的應(yīng)用情況，以期能夠回答物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目場景下綠色建筑運(yùn)營管理的痛難點(diǎn)問題，并嘗試給出“質(zhì)量控制”層面的解決方案。

1 物業(yè)運(yùn)營場景下的質(zhì)量控制原理應(yīng)用

質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分，是致力于滿足質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動(dòng)。質(zhì)量控制是在具體的條件下圍繞著明確的質(zhì)量目標(biāo)，通過行動(dòng)方案和資源配置的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和監(jiān)督，進(jìn)行事前預(yù)控、事中控制和事后控制，致力于實(shí)現(xiàn)預(yù)期質(zhì)量目標(biāo)的系統(tǒng)過程。綠色建筑物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量控制的目標(biāo)，就是將綠色建筑在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所設(shè)定的綠色目標(biāo)如數(shù)地轉(zhuǎn)化為實(shí)際成效，使項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性及與環(huán)境的協(xié)調(diào)性等方面滿足設(shè)計(jì)預(yù)期并符合規(guī)范要求。

為保障上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，參照質(zhì)量控制的基本原理，在物業(yè)運(yùn)營的場景下，影響運(yùn)營交付質(zhì)量的因素，同樣可歸結(jié)為人的因素、機(jī)械因素、材料（含設(shè)備）因素、方法因素和環(huán)境因素（簡稱人、機(jī)、料、法、環(huán)）等;對(duì)這些因素進(jìn)行控制，將是該場景下項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容。本文以此為切入點(diǎn)，分析綠色建筑運(yùn)營的場景下，物業(yè)服務(wù)存在的受制約因素，以期為提高綠色建筑運(yùn)營質(zhì)量提供方法論的指導(dǎo)。

2 影響綠色建筑物業(yè)運(yùn)營交付質(zhì)量的因素

2.1 人的因素

在人的因素方面，影響綠色建筑物業(yè)運(yùn)營交付的瓶頸可歸結(jié)如下：

技術(shù)不扎實(shí)：技術(shù)人員素質(zhì)良莠不齊，具備實(shí)操技能的員工老齡化，對(duì)新技術(shù)新設(shè)備接受能力差;對(duì)自動(dòng)化技術(shù)和設(shè)備的利用能力差，不能充分挖掘樓宇前期鋪墊的設(shè)計(jì)伏筆。

意識(shí)不深刻：一線員工對(duì)物業(yè)運(yùn)營的認(rèn)識(shí)多停留在“三保一修”傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)層面，對(duì)綠色高效運(yùn)行的導(dǎo)向意識(shí)薄弱;另外，社會(huì)以及項(xiàng)目建設(shè)者對(duì)后期物業(yè)運(yùn)營的重視和投入力度尚待發(fā)展，從業(yè)人員社會(huì)認(rèn)可度以及待遇偏低，一定程度地限制了人才向行業(yè)的流入。

立場多樣化：不同用戶的驅(qū)動(dòng)力不同：對(duì)于總部型辦公，其末端用戶與后方設(shè)備的運(yùn)營者，均處于同一利益方，從上到下具有通力協(xié)作的條件;而出租型辦公，存在大小物業(yè)的協(xié)作關(guān)系，此時(shí)終端用戶可能積極性不高，甚至對(duì)于多數(shù)此類樓宇，由于為租戶制訂的電費(fèi)單價(jià)高于樓宇本身的電力綜合單價(jià)，因此大物業(yè)有時(shí)會(huì)動(dòng)員租戶使用更多的電能，如此前者可通過收繳租戶電費(fèi)的方式補(bǔ)貼于其自身向供電公司支付的電費(fèi)，甚至從中賺取差價(jià)補(bǔ)貼于其公共區(qū)的電力成本。

2.2 機(jī)械的因素

物業(yè)場景下的機(jī)械主要指實(shí)施物業(yè)運(yùn)營所需的各種工器具，包括操作工具、測量儀器、計(jì)量器具以及各類專業(yè)分包商在執(zhí)行其范圍內(nèi)工作時(shí)所用到的施工機(jī)械和器具。主要的難點(diǎn)多集中在計(jì)量器具方面，如綠色建筑本身配備的大量能耗監(jiān)測表具以及管道溫度、壓力的監(jiān)測表具，需在運(yùn)營期間投入持續(xù)的維護(hù)與管理，以便為系統(tǒng)的高效運(yùn)行提供準(zhǔn)確的技術(shù)指示。

2.3 材料（含設(shè)備）的因素

物業(yè)運(yùn)營場景下的材料（設(shè)備）因素包括維修所需的各類備品備件以及作為維護(hù)對(duì)象的各類機(jī)電配套設(shè)備，如綠色建筑所配置的高效節(jié)能設(shè)備、智能化控制系統(tǒng)、暖通、電氣和動(dòng)力設(shè)備等。在運(yùn)營實(shí)效質(zhì)量保障方面，該方面的相關(guān)因素又可進(jìn)一步歸納如下：

施工階段設(shè)備的安裝效果：設(shè)備的良好運(yùn)轉(zhuǎn)有道是“三分設(shè)備，七分安裝”，設(shè)備安裝的成效直接決定了后期實(shí)施綠色運(yùn)維的基礎(chǔ)。如吊頂式新風(fēng)機(jī)安裝在人員辦公區(qū)的正上方，其運(yùn)行噪音對(duì)室內(nèi)環(huán)境產(chǎn)生了直接的影響，從而導(dǎo)致設(shè)備剛完成安裝即進(jìn)入停用狀態(tài)，室內(nèi)新風(fēng)無從保證。又如新風(fēng)管道轉(zhuǎn)彎過多導(dǎo)致遠(yuǎn)端風(fēng)口出風(fēng)量的不足，管道保溫不善導(dǎo)致的冷凝水污染，熱泵位置散熱條件欠佳導(dǎo)致的制冷效能低下等，此類問題均阻礙了綠色建筑運(yùn)營實(shí)效的轉(zhuǎn)化。

竣工階段的綜合能效調(diào)試效果：大型樓宇設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，單機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)良好不等于系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)良好;綠色建筑前期良好的節(jié)能伏筆需要后期進(jìn)行科學(xué)的激活，竣工前的能效調(diào)試則顯得尤為重要。如中央空調(diào)的水力平衡以及變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)力平衡問題，如處理不善，則綠色建筑得室內(nèi)熱舒適度就無從談起;冷機(jī)群控系統(tǒng)或末端自控系統(tǒng)等智能化設(shè)備的運(yùn)用，需基于現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行大量的邏輯編寫以及測試調(diào)節(jié)，是綠色建筑兌現(xiàn)節(jié)能內(nèi)核的關(guān)鍵。

設(shè)備本身的性能：綠色建筑設(shè)備的節(jié)能性能通常可在設(shè)計(jì)階段通過圖紙的形式進(jìn)行約束，然而設(shè)備本身的可靠性、可維護(hù)性、安全性等，同樣是后期運(yùn)營需考慮的內(nèi)容;如BA系統(tǒng)與風(fēng)機(jī)盤管兼容性差，導(dǎo)致頻繁損壞控制面板;冷機(jī)品牌或型號(hào)選擇缺乏市場基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期維保供應(yīng)商選擇單一、備件購買渠道狹窄及采購周期較長的問題，這些因素均可成為實(shí)施綠色運(yùn)維的障礙。

備品備件管理：綠色建筑運(yùn)維期間所更換的維修備件，其產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)保證不低于原配零件的檔次;所需的耗材，如清潔劑、蟲控藥劑等也應(yīng)綠色無污染，常用消耗品如廁紙等同樣應(yīng)適用符合要求的產(chǎn)品;這類工作需持續(xù)性的投入和管理，也是實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)維的應(yīng)有之義。

2.4 方法的因素

方法的因素是指實(shí)施物業(yè)運(yùn)營所采用技術(shù)管理方法。傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)被視為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，而隨著綠色建筑所攜帶的眾多高新技術(shù)和設(shè)備的導(dǎo)入，綠色建筑的運(yùn)維正逐步轉(zhuǎn)化為知識(shí)密集型和人才密集型的陣營，此時(shí)，管理體系和技術(shù)方法的先進(jìn)性，直接決定了物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營質(zhì)量的優(yōu)劣。

（1）日常運(yùn)行：綠色建筑搭載的大量先進(jìn)設(shè)備和系統(tǒng)，日常運(yùn)行期間有更多的數(shù)據(jù)需要進(jìn)行記錄或追蹤，要求運(yùn)行人員有較強(qiáng)的數(shù)據(jù)敏感度，主動(dòng)挖掘數(shù)據(jù)背后的信息并反饋至運(yùn)行實(shí)踐中;如運(yùn)行人員在發(fā)現(xiàn)某回路用電量升高時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步盤查相應(yīng)負(fù)載的變化情況，確保末端負(fù)載的啟停控制有效，防止能源浪費(fèi)。如應(yīng)充分發(fā)揮能耗監(jiān)測平臺(tái)的數(shù)據(jù)，發(fā)掘其背后的價(jià)值，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中存在的管理盲區(qū)并進(jìn)行彌補(bǔ)。

（2）維護(hù)保養(yǎng)：綠色建筑應(yīng)施行全生命周期管理的維護(hù)保養(yǎng)策略，傳統(tǒng)的“以修代保”的維保方式存在維護(hù)內(nèi)容簡單，缺乏系統(tǒng)規(guī)劃等問題。如針對(duì)風(fēng)機(jī)水泵等大型旋轉(zhuǎn)設(shè)備，缺少前瞻性的預(yù)測性維護(hù)（振動(dòng)分析、軸承對(duì)中校正）;對(duì)冷水機(jī)組，缺乏深入的性能考核和維護(hù)，對(duì)趨近溫度、綜合運(yùn)行COP的管理不足;綠色建筑特有的系統(tǒng)如雨水回用系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)等均是區(qū)別于常規(guī)建筑的設(shè)施，缺乏系統(tǒng)化的維護(hù)極易導(dǎo)致系統(tǒng)性能過早衰退甚至提前報(bào)廢。此外，對(duì)核心設(shè)備附屬設(shè)施如管道、閥門等的維護(hù)，也是進(jìn)行生命周期維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容。

（3）能源管理：綠色建筑前期投入了大量的主動(dòng)式以及被動(dòng)式節(jié)能技術(shù)和設(shè)備，運(yùn)營期間需對(duì)此類設(shè)施進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并結(jié)合大量的行為節(jié)能手段，實(shí)踐中缺乏從主機(jī)設(shè)備到終端用戶的全條線用能管理機(jī)制，缺乏對(duì)用能對(duì)象的持續(xù)化監(jiān)督與審計(jì)管理，末端用戶的行為節(jié)能意識(shí)有待加強(qiáng)。因此，綠色物業(yè)運(yùn)維者應(yīng)掌握大樓內(nèi)的各類用能活動(dòng)，并定期進(jìn)行用能檢查，建立節(jié)能激勵(lì)機(jī)制。

2.5 環(huán)境的因素

影響物業(yè)服務(wù)交付質(zhì)量的環(huán)境因素，可包括管理環(huán)境因素和社會(huì)環(huán)境因素。管理環(huán)境因素可指因運(yùn)營方與使用方不同而產(chǎn)生的不同協(xié)作方式和界面;如總部型辦公和出租型辦公，前者因運(yùn)營方和使用方的統(tǒng)一而使得管理縱深加強(qiáng)，后者因?yàn)槭褂梅降姆蛛x會(huì)使得運(yùn)營方在開展自上而下的綠色運(yùn)營時(shí)受到不同程度的制約;物業(yè)持有方能夠突破“重開發(fā)建設(shè)，輕運(yùn)維管理”的慣性思維，也是決定綠色建筑能否能發(fā)揮應(yīng)有效能的關(guān)鍵。社會(huì)因素方面，綠色運(yùn)維的貫徹需要更多的社會(huì)關(guān)注和政策扶持，以及廣泛的社會(huì)參與者，方能良好地兌現(xiàn)綠色本身的社會(huì)效益和環(huán)境效益;而目前行業(yè)中的支持力度仍有待提升。

3 針對(duì)影響因素的建議

3.1 人員方面

從業(yè)人員素質(zhì)的提高依賴于整體戰(zhàn)略性的投入，需要社會(huì)各界加大對(duì)相關(guān)人才體系的建設(shè)和投入，提高行業(yè)的社會(huì)認(rèn)可度進(jìn)而加大相關(guān)人才的導(dǎo)入，才能根本性改善物業(yè)運(yùn)維行業(yè)人才虹吸效應(yīng)薄弱的特點(diǎn)。具體到項(xiàng)目層面，項(xiàng)目部以及物業(yè)服務(wù)方總部層面應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)合投入，加大對(duì)駐場人員的專業(yè)技術(shù)賦能，建立相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，發(fā)動(dòng)人員的主動(dòng)學(xué)習(xí)能力和自我技能追求，如設(shè)置月度技術(shù)之星、創(chuàng)新之星等激勵(lì)項(xiàng)目，建立定期內(nèi)部學(xué)習(xí)交流研討會(huì)，采用理論與實(shí)操觀摩結(jié)合的方式，營造團(tuán)隊(duì)內(nèi)部良好的學(xué)習(xí)創(chuàng)新意識(shí)。

3.2 機(jī)械方面

應(yīng)加強(qiáng)智能化樓宇監(jiān)測和計(jì)量器具的維護(hù)與管理，定期進(jìn)行清潔和校準(zhǔn)。總體來說，該因素在綠色物業(yè)運(yùn)營中的不可控成分相對(duì)較少。

3.3 物料與設(shè)備方面

綠色運(yùn)維的實(shí)施需要項(xiàng)目建設(shè)全過程的跟進(jìn)，除在設(shè)計(jì)階段導(dǎo)入節(jié)能技術(shù)和設(shè)備以外，施工階段的設(shè)備安裝質(zhì)量以及竣工驗(yàn)收階段的綜合調(diào)試，均是后期良好轉(zhuǎn)化綠色建筑運(yùn)營實(shí)效的關(guān)鍵。基于此種前提，綠色建筑項(xiàng)目在建設(shè)階段聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)顧問尤為必要，將后期的運(yùn)維思想導(dǎo)入至設(shè)計(jì)和施工階段，可解決較多的設(shè)備可維護(hù)性方面的問題;竣工階段引入相應(yīng)的調(diào)試顧問，對(duì)機(jī)電系統(tǒng)各類設(shè)備進(jìn)行綜合能效調(diào)試，也可為后期的運(yùn)營打下良好的基礎(chǔ)。

運(yùn)維團(tuán)隊(duì)的前期介入以及承接查驗(yàn)，也可提前發(fā)現(xiàn)設(shè)備的安裝問題并責(zé)成施工方在有條件的情況下進(jìn)行整改;在專業(yè)設(shè)備招標(biāo)階段，選用信譽(yù)良好、品牌可靠的供應(yīng)商，選用應(yīng)用實(shí)踐較成熟的設(shè)備和系統(tǒng)，并進(jìn)行詳盡的案例考察，也可規(guī)避許多不可預(yù)測的設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 方法方面

“方法論”是物業(yè)服務(wù)商提供高效服務(wù)的核心競爭力;物業(yè)供方應(yīng)加大適合自身特色的項(xiàng)目管理體系的開發(fā)，并設(shè)立內(nèi)審、外審機(jī)制，強(qiáng)化管理方法的落地程度。此外，具備條件的開發(fā)商，可部署物業(yè)信息化平臺(tái)，對(duì)運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化的存檔和分析，挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值并反饋于現(xiàn)場的實(shí)際運(yùn)行;如EAM、Maximo、Tririga等系統(tǒng)工具，該類工具的開發(fā)多以設(shè)備全生命周期管理的理念為出發(fā)點(diǎn)，可為運(yùn)維工作的高效開展提供支撐。

3.5 環(huán)境方面

不論何種運(yùn)營與使用模式，培養(yǎng)建筑物使用人員在大樓內(nèi)的綠色意識(shí)至關(guān)重要。運(yùn)營人員可將大樓的綠色節(jié)能亮點(diǎn)以喜聞樂見的方式宣貫于使用人員，在科普綠色知識(shí)的同時(shí)，既彰顯了綠色建筑的社會(huì)效益，又為提高用戶配合度架起了橋梁。此外，相關(guān)政策制定者或行業(yè)協(xié)會(huì)需加大對(duì)綠色運(yùn)維的支持力度，從經(jīng)濟(jì)層面或技術(shù)層面為綠色運(yùn)維者搭建舞臺(tái)，營造適宜物業(yè)持有者開展綠色運(yùn)維的市場環(huán)境。

4 結(jié)語

綠色建筑運(yùn)營實(shí)效的良好轉(zhuǎn)化需要從設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收全條線的通力協(xié)作，在保障綠色技術(shù)如期落地的同時(shí)，也要保障相關(guān)的附屬設(shè)施可靠落地，如此方能為核心設(shè)備和系統(tǒng)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)。運(yùn)營實(shí)效依賴于物業(yè)團(tuán)隊(duì)的精耕細(xì)作，需要從“人機(jī)料法環(huán)”等多方面進(jìn)行自我審查和糾偏，將圖紙上的“綠色種子”兌現(xiàn)為“綠色果實(shí)”，響應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的低碳屬性。