居住權交易法律制度初探

譚旭 朱薇

摘要：《民法典》中的居住權制度，起源于羅馬法，就設立功能而言，歷史上多強調居住權的保障功能發揮，我國的居住權法律問題研究，亦是言及其保障功能的多、談及其經濟功能的少。從交易視角出發，探討居住權交易的相關法律問題，以期能拓寬居住權制度的適用范圍，為實務中的不動產交易提供一種新思路、探索一種新模式。

關鍵詞：居住權;居住權主體;居住權交易

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0075-79 收稿日期：2021-05-10

作者簡介：譚旭，甘肅省城市房地產開發有限公司董事會秘書，碩士研究生、經濟師。

朱薇，蘭州文理學院，碩士研究生，講師。

項目基金：蘭州文理學院種子基金項目（17XJZZ04）。

1 問題的緣起

《物權法》及《民法典》出臺前后一段時間，學界關于居住權的相關問題進行了諸多探討。如今，居住權法律制度已在《民法典》中被正式確立。從歷史的角度看，居住權制度常囿于倫理考量，但法律制度的確立，總是期于規制一定的法律行為、設立一定的心理預期、一定程度的引導社會經濟發展。那么，以發展的角度看待居住權制度，就更需要考慮發揮其制度優勢，合理利用其經濟功能。

2 從交易視角看居住權

房屋所有權交易模式，其核心是基于所有權的利用，所有權作為物權制度中的核心權利，發揮其制度優勢無可厚非，但其適用仍有不可避免的劣勢——所有權處分所要求的對價較高，因為所有權人享有對所有物占有、使用、收益、處分的全部權能。但當居民消費能力不足時，這種性質的轉讓價值便會受到客觀交易條件的限制，或造成其價格減損或影響其交易數量。

早在《民法典》起草時，立法機關就指出“為落實黨中央的要求，認可和保護民事主體對住房保障的靈活性安排，滿足特定人群的居住需求”而創設居住權制度。那么，對市場主體而言，高度重視住房保障的“靈活性安排”，在不斷走高的房屋所有權交易對價受到居民消費能力不足限制的背景下，探索相對于所有權交易對價更低的居住權業務模式，研究居住權交易便具有了現實意義。本文認為，居住權的設立不限于傳統的無償方式，有償設立居住權在市場環境下更有利于“經濟人”屬性的發揮。

3 居住權交易法律制度的適用

依據《民法典》第367條第3款、第4款之規定，當事人須訂立書面居住權合同，合同一般要包括居住的條件和要求，以及居住權期限。依據《民法典》第368條之規定，居住權無償設立，但當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記之時設立。基于前述法條的規定，法律并不禁止居住權的有償設立，那么，意味著對于市場主體而言，除了買賣和租賃，又有了一種新的不動產物權用益機制。

3.1 居住權交易主體及居住權的間接受益人

在居住權交易法律關系設立時，一般而言，存在兩方權利主體，包括居住權的設定主體與享有居住權的主體，其債權法律關系自簽訂居住權交易合同時成立，物權法律關系自居住權登記時設立。

3.1.1 居住權的設定主體

《民法典》中關于居住權部分的相關規定，未就居住權設立主體進行特別規定，“法無禁止即可為”，在崇尚意思自治的民法領域，居住權的設立主體既可以是自然人，以其自有房屋為他人設立居住權;也可以是法人及非法人組織，包括房地產開發企業、不動產投資機構、養老服務及其他社會救濟機構、信托金融機構等，在其持有的不動產上為他人設立居住權。

3.1.2 享有居住權的主體

享有居住權的主體，即居住權人，通觀《民法典》第366條至371條，對于居住權主體，即居住權人的范圍問題，并無詳細界定，那么，究竟居住權人僅可為自然人，亦或可為法人及其他組織呢，就需要現有條文進行文義解釋。《民法典》第366條規定，居住權是一種滿足生活需要的用益物權，而法人與其他組織對于住所系基于經營的需要。所以，從此處看，只有自然人才有具體生活之需要。筆者認為，居住權人應僅限于自然人。

3.1.3 居住權的間接受益人

居住權人經交易獲得居住權，享有居住房屋的權利毫無疑問。但設定了居住權的房屋是否僅能由居住權主體居住呢？法律無明確規定，學界就此亦持不同觀點。曾大鵬認為：要對居住權人與居住權的間接受益人予以區分，居住權人僅限于合同確定的居住權主體，而間接受益人包括居住權人的家屬以及為其提供醫務或家務服務的人。筆者認可前述觀點，認為居住權人的家屬及為居住權人提供生活輔助服務的人，可與居住權人同住。人除了是法律主體，其更是基本的社會主體，基于本能有與家庭成員共同生活的需要，有在居所內受他人幫助的需要。就立法實踐而言，《法國民法典》《德國民法典》《瑞士民法典》等國立法中，均不禁止同住人作為間接受益人與居住權人同住。

《民法典》第370條規定，居住權因居住權人的死亡而消滅。故在實務中，訂立居住權合同時，應注重居住權人在合同中的確約定，以免出現當簽訂居住權合同的居住權人死亡時，居住權歸于消滅，基于原合同意思與居住人同住的其他人，如居住權人的配偶父母子女等，因居住權消滅而不能繼續居住的情形出現，釀成不必要之糾紛。

3.2 居住權交易的合同方式

3.2.1 直接訂立居住權合同

在此種情況下，合同主體僅僅出于設立居住權的目的，所有權人直接與合同相對人訂立居住權合同，就合同主體信息、標的房屋的基本情況、價款、期限、居住條件等進行約定。

3.2.2 所有權人與合同相對人訂立居住權合同，同時訂立買賣合同

傳統的商品房購銷模式，限于一次性支付、分期付款及貸款三種模式，上述模式無一不需要一定的初期投資成本，且貸款還涉及第三方信審等環節，效率受限。在此種模式下，所有權人依然與消費者依前述方式訂立居住權合同，但還需以居住權合同為前提，另行訂立買賣合同，約定居住權期限屆滿，原居住權人需購買該房屋，并確立雙方的違約責任，鎖定風險。此種交易模式顧及了困難群體購房時資金不足的不利因素，且不同于經濟適用房等后期可能涉及房屋變性等問題，是一種更具效率優勢的交易模式。

3.2.3 所有權人與合同相對人訂立居住權合同，與投資者訂立附期限買賣合同

此種情形下，所有權人依前述第一種方式與合同相對人訂立居住權合同，就合同期限與價款詳細約定;且與投資者簽訂買賣合同，與投資者約定，在居住權存續期間內，給予購房投資者一定的投資收益，居住權期限屆滿，投資者基于買賣行為經登記獲得標的房屋的所有權。現有的不動產投資限于或租或賣或留等升值的形式，而此種居住權交易形式，不但創新了不動產投資模式，還兼顧了弱勢群體的利益保障。

3.2.4 所有權人與買受人訂立附條件買賣合同，所附條件為一定期限內買受人為第三人設立居住權

此種情形下，所有權人與買受人直接簽訂附條件買賣合同，約定第三人的居住權，而由買受人與第三人另行訂立居住權合同，約定居住權相關事宜，買受人按一定比例優惠支付房屋價款，居住權人向買受人支付一定費用。此模式是類似于前述第三種模式的新型不動產投資模式。

3.2.5 所有權人與合同相對人訂立居住權合同，居住權人與第三人訂立租賃合同

此種情形下，所有權人直接與合同相對人訂立居住權合同，就合同主體信息、標的房屋基本情況、價款、期限、居住條件等約定。居住權人與第三人訂立租賃合同，其租賃期限不得長于居住權期限。傳統無償設立的居住權合同，一般不允許居住權人利用此房屋再行獲得出租收益，但在居住權人行為不妨害房屋所有權人利益的前提下，應允許其合理轉租房屋，以促使各方利益最大化。

3.2.6 村民集體就閑置房屋與農村集體經濟組織簽訂委托合同，村集體經濟組織與旅游公司簽訂居間服務合同，再由旅游度假需求群體與房屋所有人簽訂居住權合同

現階段，大量農村人口外流，農村房屋閑置，為更好地促進鄉村振興，更好地利用農村閑置住房，村民可將其宅基地上的房屋規制整理，與村集體經濟組織簽訂委托合同，約定村民閑置房屋由村集體統一管理，并就委托代理權限、合同期限等達成一致;再由村集體經濟組織與旅游公司簽訂居住權合同，對居住期限、價款、房屋條件等雙方權利義務關系等進一步約定，其后由旅游公司依市場需求等合理使用居住權房屋。

4 居住權交易的應用

4.1 應用于養老目的的居住權交易

當前，許多城市的工薪群體，面臨較大的購房壓力，而父母為子女購置婚房，常傾盡其畢生積蓄，至于幫助子女還貸、撫育孫輩，更似乎成了中國慣例。應用于養老目的的居住權交易，對于有房老年人，可使其更加靈活地利用名下房產，包括出租出售原有房屋、新設居住權用于提升其生活品質;對于無房老年人，居住權也能以較低對價及穩定的權利狀態滿足其生活居住需求。

4.2 應用于扶持困難群眾的居住權交易

應用于城鎮困難職工的居住權交易，可為低收入群體提供符合其經濟能力的居住選擇;也有助于理順現階段我國住房保障體系，簡化不動產相關管理制度;亦可因所有權的保留適度增加房企居住權項目開發的供應意愿，減少政府在舊城改造中面臨的財政壓力。

4.3 應用于消費的居住權交易

應用于消費的居住權交易，一方面，可以拓寬現有的不動產交易模式，更好地滿足各類市場主體的生活與消費需求;也可加快不動產流轉速度，鼓勵各類市場主體的供給與消費積極性，活躍市場經濟，助力經濟發展內循環。另一方面，可以更好地“彰顯民法關于私人意思自治的核心理念，更好地發揮居住權的物權屬性優勢”。

4.4 應用于投資的居住權交易

住宅所有人在無意出售該住宅但又打算利用該住宅一次性獲得較高額度收益的，可與合同相對人約定較長期限的居住權，并約定設定居住權房屋可另行出租，合同價款一次或分幾次支付;而居住權人可基于投資目的獲取此居住權并對外出租該房屋，錯配投資收益期限，通過等額年金或遞增年金方式取得收益以回收投資成本，并獲取折現金額高于投資成本的超額收益。

4.5 在企業融資中的應用

企業可將其擁有的不動產對外有償設定居住權，獲取設定居住權收益，出現可行的再投機機遇時，再抵押設定居住權財產進行融資，也可用設定居住權對價形成的應收賬款進行應收賬款質押融資，以充分發揮財務杠桿效用，促進企業資金融通。

5 居住權交易的應用優勢及存在問題

5.1 應用優勢

居住權交易的應用有若干優勢：對房企而言，增加了新的交易模式，創設了新的收益路徑;降低了銷售去化壓力，節約了企業財務成本;促進了相關增值服務的開展，拓寬了企業收益來源;還有助于企業累積資產，利于企業再融資。對消費群體而言，能更好地發揮房屋的用益機能，減輕了消費者購房的經濟壓力，為解決“特殊主體”的居住需求開辟了新路徑。對投資主體而言，為投資者創設了新的投資模式，并因居住權交易的法律穩定性及便于同其他投資產品組合搭配的屬性，有利于促進投資收益獲取及投資風險把控。

5.2 可能存在的問題

居住權交易的應用也可能引發若干問題：第一，帶來一定程度的房產投機;第二，居住權期限屆滿可能帶來新的房屋處置問題;第三，基于居住權的開發項目可能收益率較低而風險較高，投資運營方式亟待探索，市場對居住權交易可能尚需一個了解與適應的過程;第四，對政府的調控、管制能力，對房企等盈利法人主體的管理能力、增值服務能力有更高的要求。

6 結語

傳統的不動產交易限于“或租或賣”的二元模式，居住權法律制度的創設，建立了一種新的交易模式，其應用可為消費主體提供便利、為投資主體創設新的投資路徑。現階段，尚少聞不動產居住權交易的實例。鑒于此，筆者于本文就居住權交易法律制度進行了初步探討，以期能為實務中的不動產居住權交易開辟新的路徑。

參考文獻：

1.曾大鵬.居住權的司法困境、功能嬗變與立法重構.法學.2019.12

2.申衛星 楊旭.中國民法典應如何規定居住權.比較法研究.2019.06