綠城中國頻頻違規背后現金流尷尬或急于資金回籠

熊穎

早在6月中旬舉辦的股東大會上，綠城中國高管樂觀表示：“預計年底利潤及對股東回報都會高于行業。”“現在是買綠城股票的好時機。”這種樂觀信息也的確對綠城的股價產生影響，在隨后的一個月時間內，綠城中國股價明顯上漲，從6月18日的7.92元/股到7月23日以10.56元收盤，區間漲幅32.33%，這期間的最高漲幅約62.97%。

在高管樂觀、股價大漲之下，綠城中國第三大股東新湖中寶卻開始進行股票減持。

聯交所資料顯示，新湖中寶于7月19日減持綠城中國2425萬股，每股平均價12.37元，套現近3億元，最新持股比例降至11.98%。

相比于綠城中國這波嫻熟的財技，其最賴以生存的房產建設、管理和質量卻難以讓人恭維。諸如用欺騙手段獲取預售許可證、代建項目發生安全事故致一人死亡等，都令綠城中國陷入輿論漩渦。不過，在綠城中國反復強調優化開發周期、促進資金回籠的動向來看，這可能是其在最近出現的種種問題的根源。

“造假”獲取預售證綠城春來曉園被暫停銷售

綠城中國董事會主席張亞東曾表示，生產周期長，用高溢價覆蓋高成本，導致綠城中國每次在房地產調控中都受傷。

那么如何才能解決生產周期較長所帶來的負面影響？綠城中國管理層在股東大會上指出，優化開發周期可以提升運營助力。比如2020年，綠城200個項目從拿地到交付標準工期是25-26個月，最長可達29個月，而周期壓縮項目則為20個月。此外，綠城中國也曾提出“5個月開工、9個月開盤、12個月現金流回正”的發展戰略。

不過綠城中國在部分項目優化開發周期的具體執行上存在一定問題。7月9日，濟南市住建局發布通報，經核查，開發企業濟南安投實業投資有限公司采用欺騙的手段獲取了綠城春來曉園1號樓商品房預售許可，其行為嚴重擾亂了房地產市場秩序，造成極其惡劣的社會影響。

根據濟南出臺的相關規定，高層建筑預售形象進度應不少于地上6層。而取得預售證的綠城春來曉園1號樓彼時僅蓋到3層，已蓋至6層實際為綠城春來曉園搭建腳手架并進行澆筑表面處理所偽裝出來的假象。

對此，根據處罰意見，不光開發企業被暫停受理預售許可申請、綠城春來曉園暫停銷售;該項目的預售監管金留存比例還提高了10%。

值得一提的是，這并不是綠城中國出現的首次違規行為。2020年8月，綠城誠園項目就因未取得商品房預售許可證即擅自收取房款461萬余元，而遭到河北省邢臺市住建局的行政處罰。該項目為綠城中國和大榕樹地產的共同開發項目。

此外，根據西安市住建局通報，綠城中國關聯公司西安文豪實業有限公司在2021年2月銷售“東晉桃源·沁福源項目（推廣名：綠城桂語蘭庭）”房屋過程中，未提供商品房買賣合同完整文本，要求購房人在無合同具體內容的空白紙張上簽字、蓋章，并要求購房人將購房款交存至非資金監管賬戶。

背后現金流尷尬“三道紅線”仍踩一條

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“預售許可證若出現違規申請等情況，普遍和房企急于銷售和回籠資金的心態有關。”

2021年上半年，綠城中國銷售額增長迅速，（剔除代建業務外）取得合同銷售金額約1369億元，同比增長約107%，這一增速遠高于克而瑞數據所指出的2021年上半年百強房企累計業績同比增長36.7%。

綠城中國銷售心切，一方面可能受2021年銷售目標完成壓力的影響，因為2021年綠城中國銷售目標為3100億元;另一方面，綠城中國的現金流狀況較為尷尬。Wind數據顯示，自2017年開始，綠城中國經營活動所產生的現金流量凈額持續為負，2017年～2020年依次為-150.83億元、-165.56億元、-81.76億元、-31.04億元。

綠城中國曾在年報中指出，如果實際未來現金流量低于預期，或事實情況發生變化導致未來現金流量向下調整，則可能出現重大減值虧損。

實際上，綠城中國也已連續四年計提減值準備，2017年～2020年，綠城中國計提資產減值金額分別為9.79億元、17.35億元、13.76億元、13.34億元，四年合計計提減值54.23億元，占四年歸母凈利潤總額94.96億元的57.11%，大大蠶食公司凈利潤。

而在2021年6月的股東大會上，更有投資者就此提出建議，“資本市場是很殘酷的，如果綠城利潤明年爆發，一些有瑕疵的項目能不能緩緩再計提（減值）？”

此外，綠城中國“三道紅線”仍踩一條，剔除預收賬款的資產負債率為71%。而這也意味著，綠城中國的有息負債規模不得超過10%。值得一提的是，“三道紅線”政策出臺前，綠城中國的有息負債增長一直較為迅速，2018年～2020年，綠城中國帶息債務依次為814.58億元、1160.35億元、1321.92億元;與之相對應的同比增速則依次為41.16%、42.45%、13.92%，均高于紅線標準下所限制的10%增速。

旗下代建項目問題頻出柳州項目安全事故致一人死亡

在綠城中國旗下項目存在違規銷售等情況的同時，其代建業務也狀況頻出。

綠城中國年報顯示，公司在2015年以5000萬元拿下柳州楊柳郡62.8%權益占比地塊。柳州楊柳郡是綠城在廣西的首個項目。但之后，這個項目變為了代建項目。《紅周刊》記者梳理發現，綠城中國在官網披露了截至2021年6月30日的投資項目，柳州楊柳郡并沒有包含在內。此外，根據天眼查的股權穿透，當前柳州楊柳郡由一家名為“全順集團”的紡織公司實際控股，綠城管理僅持有少量股份，該項目顯然已經是綠城管理的代建項目。不過，柳州楊柳郡目前在銷售推廣中仍被稱呼為“綠城·楊柳郡”。