城市房屋使用安全管理現狀與對策研究

摘 要：城市規模不斷擴大，人口迅速增長，導致房屋建設增長的速度很快。根據相關統計發現，城市房屋具有面積大、數量多、類型不一等特點，其完整性和安全性各異。當前針對房屋使用安全管理制定一些制度取得了一些效果，但是由于管理還不夠完善，導致房屋使用依然存在較大隱患。在這種情況下，城市必須加強對房屋使用安全管理，控制和杜絕由此引發安全事故。本文圍繞城市房屋使用安全管理現狀進行分析，并提供強化房屋使用安全管理對策，僅供參考。

關鍵詞：城市房屋;使用安全管理;現狀;對策

一、房屋使用安全管理現狀與問題

目前，各個城市房屋數量還在快速增長，面積也在不斷擴大，不過卻在現有房屋使用過程中存在著維護不到位以及使用不當的問題。在城市房屋中，有一些由于年代久遠，在使用上有隱患，有些則是無法滿足使用需求，這類房屋在日常維護管理中相關資料不全，未能把設計圖、改造方案、檢測情況進行統一管理，在處理房屋使用突發事件的時候，難以在第一時間了解房屋實際情況，已經成為安全管理的一個短板。

上面提到城市房屋現在狀況和特點，導致使用安全管理有非常大的難度，同時由于管理能力問題，以及各項管理制度不完善，從而使房屋使用安全管理成效低，最終帶來結果就是房屋使用安全事故出現概率高，嚴重影響城市發展，也給居民人身安全帶來很大風險。2014年某地區居民樓坍塌，相關部門逐漸高度重視，要求各個地區要做好危樓排查，尤其是針對建造時間長的居民樓，并要求全國要加強存在此類隱患樓房管理，避免這類事故再次出現。但是這類事件沒有完全杜絕，2016年仍有老樓坍塌的事故發生，此類事故頻繁出現，如何做好房屋使用安全管理備受關注。國家高度重視，也相繼推動和出臺一些法律法規，比如《城市危險房屋管理規定》《住宅室內裝修管理方法》等，這些法律和規章制度的出臺促進了城市危房管理，成效顯著，不過需要明確的是，其只涉及到很小的一部分，從整體看房屋使用安全管理具有不夠系統和全面的問題。

國家對于房屋使用安全管理高度重視，一些地方也相繼制定一些管理辦法，或者是針對這個部分制定管理制度，既牽扯到了危樓管理與維護，還有安全鑒定管理、室內裝修管理等。這些管理規定和方法的出臺，對房屋使用安全管理起到了規范和督促的作用，促進了安全管理成效的提升。不過也有不足的就是安全管理條例在執行中責任不夠清晰和明確，而且缺乏法律依據，導致管理條例執行狀況不好。從總體上看，現階段針對這個方面管理，法律法規還不完善和系統，僅僅依靠的是一些規章制度，很難達到良好管理效果。各個城市雖然制定和頒布一些地方性管理制度，不過具有主體責任不明，房屋信息管理不集中，缺乏強制性等問題，致使管理成效不如人意。

二、房屋使用安全管理面對問題以及解決對策

（一）加強對室內裝修和改造的安全管理

房屋裝修和改造存在著較大安全隱患，如果不能對這個部分進行有效監督，就容易引發安全事故。針對這個部分安全管理，從目前看主要涉及三個方面，一個我們將稱為特殊行為管理，針對的是在裝修改造中對房屋結構改動的行為。在這類改造之前需要申報，相關部門經過審核，對于改造沒有危害并批準后，才能動工，否則就屬于違規行為;另外一個就是在裝修改造中牽扯到結構相關內容，應當提前做好備案，管理部門需對整個過程實施監督和管理;最后一個是裝修改造過程中一旦有特殊行為，需由安全責任人負責或者是由物業公司承擔安全管理責任，以監督為主。在這三種安全管理方式中，前面兩種具有很強的約束力，能夠起到比較好的管理效果，后面一種約束力差，常常會出現監管不好的問題。

改進可從三個方面入手，首先要有明確規定住宅類房屋在裝修改造中，不能對房屋承重結構進行變動。房屋裝修之前應當告知物業，做好備案，由其進行監管。房屋裝修和改造中要動結構，改變其承重部分，或者是要提高其荷載，應當提前向相關部門報備，經過審批后才能動工，而房屋管理部門或者是房屋建設部門在審批后還應對改造過程進行監督和管理;其次，加大裝修改造監管力度，尤其是要做好過程監管。業主對裝修改造安全負責，通過宣傳教育，提高其安全意識，使其在裝修中自查，不做危害房屋使用安全的行為。強化物業的監管職責，讓其充分發揮責任，對于裝修做好嚴密監控，審批的部門也要密切關注，進一步強化過程監管。上級房屋安全管理部門應對下級這項工作完成情況做好督促，同時還要完善考核機制，以促進各級房屋管理部門對裝修改造嚴格審批和積極有效監管;最后，在房屋裝修和改造完成以后，組織人員驗收，做好安全檢測，且要將與之相關的資料整理到一起，然后進行統一管理，做到一戶一檔案，這項工作由物業管理公司負責，最終還要實現一棟樓和一個小區一個檔案。

（二）完善房屋質量保險制度

在房屋使用安全管理過程中，應當推進和完善房屋質量保險制度。從目前這個方面看，針對城市房屋保險主要涉及到的是質量方面。國家住建部門在這個部分也做出努力，由其主導下出現兩種保險形式，一種是工程質量保險，另外一種則是住宅質量保險。有些城市還在這個基礎上拓展了保險業務，以某市為例，針對住宅可能出現的問題，推出了質量潛在缺陷保險。這個部分還在不斷完善，不過需要注意的是，房屋質量保險制度雖然已經執行了10多年，國家和地方政府也對這個比較支持，允許其免交一些費用，比如保證金、保修金等。但是從現狀看，針對這個投保的建設單位比較少，而且質量保險在各個城市實行情況也不是很好。究其原因主要是缺乏法律依據，同時還因為不是強制性的，可選擇性強，給了建筑單位不參與房屋質量保險機會。另外，住宅房屋質量保險形式過于單一，無法滿足對保險業務多元化需求，風險體系有問題等，從而使質量保險制度推行存在較大的障礙。

（三）完善法律法規

城市房屋使用安全管理極為重要，管理之所以會存在不足，主要是因為缺乏法律依據，故而應加強立法，并在實踐中不斷完善，這樣就能保證在房屋使用安全管理中有法可依，從而起到很好的強制和約束效果。在這個方面管理周期長，涉及房屋整個生命期，并且需要管理的內容多，所以應針對和管理相關的內容，有針對性的制定法律和規章制度，比如房屋裝修改造、房屋質量檢測、房屋修繕等。房屋使用安全管理相關法律制定，必須要具有系統性，兼顧方方面面，真正能起到約束的作用。在房屋使用安全管理中，如發現有違反法律或者是使用相關規定的，應當對其進行嚴厲懲罰。安全管理應通過法律法規完善，以及提高管理水平，預防使用中安全事故發生，做到以這個為主，同時還要將預防和治理結合起來，從而取得更好管理效果。

（四）強化監管

在房屋使用安全管理中應加強監管，完善這個方面的機制。首先，應當對影響房屋使用安全內因展開監管，明確房屋建設年代、類型、結構等，并要掌握設計、裝修、維護資料等，建立房屋安全信息管理系統，將這些資料進行統一管理，為管理提供依據，同時有利于應急搶險事故處理。另外，在實際管理中還要控制好外因，做好預警管理，對于可能影響房屋安全因素進行分類，然后展開預警管理，以確保管理更具有針對性，并能很好控制安全風險。另外，安全管理應加強宣傳教育，提高房屋使用者和管理者的安全意識，使其能夠識別使用中的安全隱患，并具有一定的預防能力。

（五）積極治理

國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦法【2020】23號），要求大力提升改造城鎮老舊小區，改善居民居住條件。在房屋安全使用過程中，對于已達到或者接近設計使用年限且失修失養失管的老舊小區，政府應當納入房屋安全重點治理監管對象，建立老舊小區安全治理項目庫并統籌制定專項改造規劃，房屋安全管理部門提出具體改造方案。已經納入政府征收計劃的及時依法開展征收;征收計劃難以整體實施的，對危險房屋可以先行依法征收后拆除;未納入征收計劃的，在依法征得業主同意后，由政府或者小區業主自發組織實施改造。公共部位的安全治理可以按程序使用住宅專項維修資金，專有部位由產權人出資改造，通過積極治理，提高房屋使用安全。

三、結束語

綜上所述，城市房屋數量多，如果房屋使用安全管理不到位，不能有效控制安全隱患，一旦由于使用引發安全事故，社會危害性將會非常大。除了會讓居住在房屋內的居民人身安全難以保障，并會造成巨大經濟損失。故而，城市應對房屋使用安全管理進行系統全面分析，明確管理重點以及需要解決的問題，從而有針對性采取措施，促進管理水平提升，有效控制和杜絕事故發生。

參考文獻：

[1]張新磊.淺析城市房屋使用安全管理存在的問題[J].房地產導刊， 2016（011）：146.

作者簡介：劉明軍（1970-），男，漢族，湖北谷城人，碩士研究生，經濟師，從事白蟻防治管理和房屋安全鑒定管理工作。