房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化路徑探析

胡璞

摘 要：隨著社會經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較大突破，在政府的引導(dǎo)與支持下，我國房地產(chǎn)行業(yè)走上了良好的發(fā)展道路，但由于房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，其資金具有高度密集的特點，所以良好的資金管理尤為重要。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理依舊有所欠缺，比如資金籌集成本高、難度大，資金保管制度不健全、資金審核不嚴格等。基于此，本文圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化路徑展開研究，首先闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題，其次依據(jù)問題提出相應(yīng)的對策建議，最后對全文進行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;優(yōu)化路徑

房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于高投資、高回報、高風(fēng)險型的行業(yè)，雖然在我國特殊的國情下，房產(chǎn)行情一直較好，尤其是在過去房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年中，房價快速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險基本較小，只要項目地段可以，基本都能高價銷售，較為快速地實現(xiàn)資金回流。但近年來，為消除房地產(chǎn)行業(yè)的不理性繁榮，國家相繼提出多項宏觀調(diào)控政策，不論是針對特殊城市的限購、房產(chǎn)稅，還是針對上下游產(chǎn)業(yè)提出的“三條紅線”，以及即將在金融業(yè)實施的“兩條紅線”，都給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展套上了較重的枷鎖，項目投入資金回流時間被拉長，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金斷鏈風(fēng)險，加強對資金的管控，保證資金安全以及提高資金利用率是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步過渡和發(fā)展的必然選擇。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金籌集難度大、渠道少、成本高

所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金均存在于一個共性，即長期、大量，為了避免項目在實施過程中遇到阻礙，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須籌集足夠的資金。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度分析，其資金籌集形式主要分為以下幾種：一是增資擴股;二是發(fā)行債券;三是利用經(jīng)營性欠款;四是預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品;五是向銀行貸款。無論是增資擴股，還是發(fā)行債券，均具有十分嚴格的要求，實踐應(yīng)用難度較大，有較強的限制性。近年來，政府重點監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到規(guī)范作用，但從某種程度上講，這種監(jiān)控制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。比如從資金籌集的角度分析，現(xiàn)階段，“三條紅線”、“兩條紅線”的接連發(fā)布，使得房地產(chǎn)企業(yè)難以從銀行等金融機構(gòu)獲得大量的融資，借貸成本高漲，借貸難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來了極大的不便。而且房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以通過預(yù)售商品房的方式來快速回流資金，但限購以及其他對地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策管控，使得購房需求、熱度都有所下降，而且國家對預(yù)售商品房具有明確規(guī)定，要求產(chǎn)品必須達到預(yù)售狀態(tài)，所以在時間方面存在極大的限制性。并且，隨著市場環(huán)境的瞬息萬變，預(yù)售效果將產(chǎn)生相應(yīng)變化，當(dāng)市場處在黃金時期時，資金回籠較為簡單，反之，資金回籠將十分復(fù)雜，除非房地產(chǎn)企業(yè)“割肉出售”。

（二）資金使用規(guī)劃性不強，資金使用缺乏預(yù)算

首先，長達多年的黃金發(fā)展期間，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展速度較快，寬松的發(fā)展環(huán)境導(dǎo)致有些房地產(chǎn)企業(yè)松懈了資金管理。比如在我國諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，往往均采用多個項目共同開發(fā)的經(jīng)營方式，且項目均呈現(xiàn)分散的特點，甚至出現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營的狀況，以期快速擴大規(guī)模。而各個項目在開發(fā)的階段中，都會在項目所在地成立獨立法人的項目公司，各項目公司根據(jù)經(jīng)營需要又會開設(shè)多個銀行賬戶，這種局面導(dǎo)致各個項目公司之間的資金處于分散狀態(tài)，造成資金閑置的概率較大，由此致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以整體掌控資金，對資金的統(tǒng)籌規(guī)劃帶來不利影響。

其次，從資金管理的角度分析，資金預(yù)算是其基本保障，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的重中之重。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在完善的資金預(yù)算制度時，那么其資金使用效率將得到有效提高，為資金的有效使用提供良好保障。但目前諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不夠注重資金預(yù)算管理。其一，對資金預(yù)算管理缺乏明確認知;其二，缺乏科學(xué)、合理的預(yù)算編制;其三，忽略了對預(yù)算的有效監(jiān)控。并且，還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就沒有資金預(yù)算，或按照目前現(xiàn)有資金進行短期安排，甚至都不算計劃，由此造成資金使用混亂的不良狀況。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理制度不夠完善，審批等流程不夠合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者對資金管理的重視度較低，未清晰認識到資金管理的真正內(nèi)涵，資金管理意識十分薄弱，對資金使用率的管控和規(guī)劃性都不足。尤其是考慮到住房的剛性需求和房產(chǎn)的高投資性，使得很多企業(yè)對市場沖擊抱有過于樂觀的看法，管理中忽視了資金風(fēng)險，對資金管理制度的完善和健全也不夠重視，現(xiàn)有資金管理制度多是以往的管理架構(gòu)，制度不夠細化，也未全面囊括資金收支、使用的各個環(huán)節(jié)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控能力差還體現(xiàn)在監(jiān)管機制方面，各個環(huán)節(jié)的管理控制均存在疏漏之處，未高度重視資金管理體系的有效性，不但不容易提升資金利用率，也使得資金安全性得不到保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用通常分為三個階段：其一，取得土地時的土地出讓金及相關(guān)稅費的繳納和拆遷補償安置等支出;其二，開發(fā)階段里項目的設(shè)計、裝修等支出;其三，銷售階段里品牌推廣、營銷等支出。在這三個階段里，均存在支付審批審核制度不健全的問題。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏完善的資金支付審批審核流程時，財務(wù)人員在支付過程中也無法依據(jù)支付流程來進行。并且，在支付審批審核的階段里也忽略了制度程序，由此對審批審核結(jié)果帶來不利影響。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）加強企業(yè)資金風(fēng)險管理意識，樹立現(xiàn)代化資金管理理念

隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的趨緊，再加上我國宏觀經(jīng)濟形勢的壓力，由此導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著越來越嚴重的資金風(fēng)險。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者應(yīng)樹立強烈的風(fēng)險意識，充分認識到制定風(fēng)險防控措施的重要性，將建立資金管理制度真正落實，對企業(yè)資金實施集中管理。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強人員培訓(xùn)，提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力及素質(zhì)水平，使財務(wù)管理人員對資金管理產(chǎn)生明確認知，深入了解資金管理的特點、注意事項等，學(xué)習(xí)如何開展科學(xué)、合理的資金管理，將所學(xué)知識與技能應(yīng)用在日后的資金管理中，有助于資金管理質(zhì)量的提高，確保風(fēng)險管控得到進一步強化，為資金的流動性與安全性提供良好保障。

（二）拓寬企業(yè)的籌資渠道

就目前來看，針對企業(yè)籌資問題，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面梳理企業(yè)現(xiàn)有融資渠道，加強和現(xiàn)有融資渠道的溝通，加強合作關(guān)系。再進一步細化研究各融資渠道的融資成本、融資額度以及借貸要求等，做好記錄，為后續(xù)企業(yè)融資提供有效的信息支持。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極應(yīng)用新融資手段，比如：第一，引入資金進行聯(lián)合開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)可以和其他其他聯(lián)合進行項目開發(fā)，此時企業(yè)投入資金規(guī)模較小，負債壓力也較小。當(dāng)然，相比完全承擔(dān)項目開發(fā)銷售而言，此時房地產(chǎn)企業(yè)利潤也相應(yīng)下降。第二，采用快周轉(zhuǎn)模式。在項目開發(fā)前期，從拿地環(huán)節(jié)就開始進行項目設(shè)計，受眾人群、住宅房的比例、項目設(shè)計圖紙、施工團隊的選擇等事項，要在拿地前期就要開始進行，等到拿地后，快速進行施工，在較短的時間內(nèi)，快速將房產(chǎn)大批銷售，回流資金。

（三）建立完善的資金管理制度

完善的資金管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理各項活動有章可循的前提。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建資金管理制度時，應(yīng)秉持立足實際的原則，在參考其他企業(yè)管理架構(gòu)的同時，結(jié)合企業(yè)自身組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程等，對資金管理制度進行細化和改良。從資金配置、使用以及效率評價各個角度出發(fā)，全面進行監(jiān)管。

首先，在資金配置上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須考慮到自身實際情況，建立多層級預(yù)算目標(biāo)，認真進行預(yù)算編制，對預(yù)算執(zhí)行進行考核，逐步形成以項目成本控制為出發(fā)點，以資金流量管理為核心內(nèi)容的多層次資金預(yù)算體系。從預(yù)算編制方法的角度來看，其能夠?qū)L動預(yù)算作為主要方式，依據(jù)由遠至近的順序或由粗至細的順序來編制資金預(yù)算表。對于資金預(yù)算而言，其屬于一個具有動態(tài)特點的程序，在資金使用階段里應(yīng)進行持續(xù)性的調(diào)整，確保與企業(yè)最新運營情況保持一致性，還需注意，當(dāng)市場環(huán)境出現(xiàn)波動時，資金預(yù)算體系可以與其相適應(yīng)。

其次，加強對營運資金的管理，防范營運風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全資金申報審批、資金預(yù)算調(diào)整審批、復(fù)核等各崗位的權(quán)責(zé)利，嚴格按照不相容崗位相分離的原則，調(diào)整崗位工作。另一方面，建立有效的監(jiān)督管理機制。借助信息手段，由相關(guān)人員針對資金管理的使用進行實時性監(jiān)管，并做好對資金管理制度運行效率的評估，及時找出資金管理制度存在的漏洞，采取合理且有效的措施將其解決，同時檢查此制度的執(zhí)行情況，并將相關(guān)內(nèi)容進行整理，形成相應(yīng)報告，作為后期參考。

三、結(jié)語

綜上所述，資金管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高對資金管理的重視程度，將此項工作真正落地執(zhí)行，找出資金管理存在的疏漏之處，從多方面優(yōu)化管理，確保資金可以實現(xiàn)良性循環(huán)。并且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需考慮到自身實際情況，建立多層級預(yù)算目標(biāo)，認真進行預(yù)算編制，遵循合理的原則考核預(yù)算執(zhí)行情況，逐步形成良好的資金預(yù)算體系。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)定期對員工進行專業(yè)培訓(xùn)，使員工學(xué)習(xí)最新的資金管理知識，了解如何開展良好的資金管理，將所學(xué)知識與技能應(yīng)用在日后的資金管理中，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展貢獻出自身力量。

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