關于司法拍賣不動產交付問題的研究

曹 輝

司法拍賣屬于司法強制執(zhí)行的主要構成部分，變現(xiàn)結果、處理速度和執(zhí)行案件審結效率、質量密切相關。人民法院針對擬拍賣財產要委托估價機構評估價格，或由人民法院指導組織申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對擬拍賣標的物進行自主協(xié)商議價。不動產為司法拍賣中占比最大的標的物，拍賣和估價尤為重要。

一、司法拍賣不動產現(xiàn)狀及常見風險

（一）司法拍賣不動產現(xiàn)狀

1991年頒發(fā)施行的《民事訴訟法》規(guī)定人民法院可以使用拍賣方式處置被扣押、查封的財產，并且賦予法院強制拍賣權。2005年，《拍賣管理辦法》正式提出人民法院拍賣被執(zhí)行人財產，要委托具備相應資質的拍賣機構開展。2016年，《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》更加完善、精簡、優(yōu)化了司法拍賣模式，從而使司法拍賣在民事訴訟執(zhí)行拍賣活動中有章可循[1]，也增加了司法拍賣的成交量。

司法拍賣能夠對當事人權益進行保護，并且使司法公信力得到提高。但是，因為我國司法拍賣實踐時間比較短，相應實施細則需要完善，并且司法實踐具體操作經(jīng)驗及執(zhí)行經(jīng)驗不足。此外，受到宏觀經(jīng)濟形勢影響，司法拍賣案件不斷增加，但不動產司法拍賣流拍率、折價率比較高，造成司法拍賣成交周期比較長。

（二）司法拍賣不動產的常見風險

1.評估價值過高

部分法院和拍賣機構中的工作人員將評估價值過高作為不動產司法拍賣流拍率過高的原因，主要是因為評估價值是評估收費的依據(jù)，評估機構評估價格動機比較高。……