淺談房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃

吳夫娟

摘要：我國的房地產開發企業，在近些年實現了飛速的發展，但隨之潛在的問題也越來越突出，其中，土地增值稅作為必須繳納的一個稅種，直接關系到開發企業的經濟效益，但很多房地產開發企業沒有足夠重視土地增值稅稅收籌劃工作，使稅負出現不合理的增長，給房地產開發企業帶來非常大的影響。基于這一情況，本文就針對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃工作展開研究，希望可以對相關從業人員有一定的幫助，也為我國的現代化建設提供一定的支持。

關鍵詞：房地產；開發企業；稅收籌劃；土地增值稅

隨著我國綜合實力的提高，房地產領域實現了飛速的發展，對于房地產開發企業來說，土地增值稅直接關系到企業的最終受益。從法律的角度進行分析，企業一定要承擔好土地增值稅繳納的義務；而從企業的角度進行分析，在對稅費成本進行有效控制的基礎上，確保企業的利潤達到最大化。

一、土地增值稅稅收管理制度

近些年我國的房地產企業發展非常迅猛，國民的購房熱情高漲，大大促進了我國財政稅收的提高。在2016年的時候，我國的稅收數額超過了90000億人民幣，而土地增值稅就超過了70%的增幅占比，隨著國家宏觀調控的貫徹落實，房地產開發企業的土地增值稅也在逐漸的提升。

房地產開發企業從拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售到竣工交付，全流程各環節涉及的稅種各有不同。所涉稅種中，按稅負排列一般有三大稅種：增值稅、企業所得稅和土地增值稅。從難度上劃分，土地增值稅、企業所得稅是房地產開發企業的兩大疑難稅種。其中，土地增值稅由于受地方稅務局的影響較大而更具多變性。同時，土地增值稅稅制設計復雜，難操作。隨著我國經濟增長，房地產業開始進入新一輪的發展周期，為促進房地產健康發展，中央政府各部門及地方開始研究對策，出臺意見抑制房價，并積極推進稅制改革，簡化征納。

二、土地增值稅納稅籌劃的作用

國家在落實營業稅改征增值稅前，土地增值稅稅金扣除項目主要是營業稅，但隨著增值稅的改革，已經作為價外稅無法實現項目扣除，這也在一定程度上增大了房地產企業的稅收管理難度。因此，對土地增值稅的納稅籌劃加強重視非常重要。

（一）增強企業競爭能力

在房地產開發企業中，主要的一個稅種就是土地增值稅，近些年國家針對這一稅種也進行了改革。從目前的市場環境就可以發現，近幾十年我國的房價呈現遞增的趨勢，這也在一定程度上使土地增值稅收有了很大的增長。此外，因為國家開展的宏觀調控措施，使房地產企業的利潤逐漸減少，使整個市場的競爭壓力越來越大，開展土地增值稅納稅籌劃的工作就顯得尤為重要。

（二）減少企業的稅務風險

房地產開發企業在開展土地增值稅納稅籌劃的時候，一定要堅持合法、合理的原則。實際在進行財務管理的過程中，一定要結合國家、企業的相關規定要求制定完善的財務制度，杜絕出現偷逃稅的違法行為。近兩年，國家對于房價上升過快的情況進行了調控，也推出了一系列相關政策進行控制。對整個房地產開發企業的監管力度也越來越大。此外，隨著市場環境的變化，開展土地增值稅納稅籌劃的重要性越發顯著。

三、土地增值稅籌劃的有效方法

（一）深入了解稅收法規、政策

在開展日常工作的時候，對于國家相關的稅收政策和相關規定要求要充分掌握，并且籌劃人員在日常生活中要及時收集相關信息，根據最新的規定及時調整稅收政策方案。因為我國實施的稅法中，對于“普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額之和20%的予以免稅”有非常明確的規定，所以在進行納稅籌劃的時候要將這一政策充分利用起來，提高房價的基礎上，減少土地增值稅稅負。

（二）開發階段的納稅籌劃

房地產開發企業在落實土地增值率的時候，直接影響到企業的土地增值稅稅負，這就需要房地產開發企業，在前期環節需要提前籌劃和預計企業的利潤率和收入。比如，房地產開發商從開發的方式來說，可以分為以下幾類：合作建房、自建房以及代建房。其中，代建房指的就是房地產開發企業作為承包人，代理客戶建設房屋，該方式不需要繳納土地增值稅。如果是合作建房，就是一方出具土地和資金，在建成之后自己使用的部門可以不需繳納土地增值稅。后期如果需要轉讓的時候，就需要繳納土地增值稅。在開展合作建房的過程中，對于納稅籌劃的工作也要加強重視，明確各自的分工及職責。比如，工程在建設前，就需要收齊資金，用自己的土地建房從而免除增值稅。實際在開展建設之前，房地產開發企業一定要充分考慮開發房屋的種類，盡可能使企業獲取最大的經濟收益。

（三）銷售階段的納稅籌劃方案

房地產開發企業在進行銷售的時候，在落實納稅籌劃的時候，要加強重視以下幾點內容。第一，銷售價格正確制定。當下我國實施的稅收政策，明確了土地增值稅的納稅起點，這就需要房地產企業要綜合預計和分析銷售價格和稅收成本，確保自身的經濟效益。比如，房地產售房的時候，如果在房價中涵蓋了一些代收費項目，雖然不會影響到增值額，但是會對增值率造成一定的影響，在開展籌劃工作的時候也要充分考慮這一問題。第二，納稅籌劃應當由專業公司落實。如果企業被兼并的時候，還涉及到房屋產權的轉移，根據我國實施的稅法規定，這一項目不需要繳納土地增值稅。需要轉讓大額的資產，就需要成立公司通過購買合并的方式落實納稅籌劃。第三，不同的項目分別簽訂合同。現階段，有很多房地產企業是通過銷售精裝房方式落實納稅籌劃，使得房屋銷售價格降低，從而減少土地增值稅和增值率。

（四）增加項目扣除額

在開展土地增值稅納稅籌劃的時候，應當對增加項目扣除額加強重視。首先，對小區內相關配套設施建設要加強重視，提高商品房的裝修標準，對小區內的環境進行改善，從而使項目扣除額達到標準要求。其次，要區分開開發間接費用及管理費用。其中，管理費用指的就是期間費用，無法作為土地增值稅扣除項目。而開發間接費用指的是開發、管理項目產生的費用，屬于土地增值稅扣除，對土地增值稅的增值率和增值額有直接的影響。這就需要在開展核算的時候，要盡可能的根據實際開發的項目，對費用進行分攤，納入開發間接費用中，從而增加土地增值稅扣除項目金額。房地產開發企業實際在開展經營活動的時候，要結合自身的實際現狀，對貸款方式合理選擇，盡可能確保企業的經濟效益得到增長。

（五）會計核算階段納稅籌劃方案

首先，在日常開展會計核算工作的時候，需要取得相應的證明材料，比如票據、單證等，尤其是要及時收集整理成本類的資料，為后期清算土地增值稅做好相關的準備工作。其次，分門別類的核算開發項目。對于普通商鋪或是非常普通的住宅，稅收政策的規定也大不相同，這就需要充分了解相關的政策。比如，普通的標準住宅增值率如果沒有達到20%，就不需要繳納土地增值稅。這就需要房地產開發企業，在落實會計核算工作的時候，對不同的開發項目分別進行核算，根據標準要求分攤發生的成本費用。

四、結束語

總而言之，隨著我國綜合實力的提高，城鎮化進程的深入，房地產企業在近些年實現了跳躍式的發展。房地產開發企業實際在開展經營活動的過程中，想要實現持續性發展，就必須深入了解稅收法規、政策，結合開發流程各階段，在確保依法納稅的前提下，制定相應的納稅籌劃方案，增加項目扣除額，對稅費成本進行有效控制的基礎上，確保企業的利潤達到最大化。財

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