論房地產開發項目前期工作中的管理

摘要：前期管理工作是房地產開發項目工作管理體系的重要環節，從多個方面對項目涉及的前期工作要點進行統籌規劃與合理部署。立足于房地產開發項目前期管理工作的工作特點，闡明前期管理工作可能遇到的風險問題;并在此基礎上，提出相應的管理措施。

關鍵詞：房地產開發;項目前期;工作管理

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）10-0031-33

收稿日期：2020-09-30

房地產開發項目前期管理一般包括項目策劃、可行性研究報告、土地規劃審批以及設計質量管理等工作內容。其中，項目策劃工作主要圍繞選址策劃、市場調查以及投融資計劃等工作展開;可行性研究報告需結合項目的經濟技術指標對“凈利潤率”“投資回收期”“敏感性要素”等指標進行合理測算，并根據測算結果進行分析，從而對影響項目的重要因素進行合理調整;土地和規劃審批需要前期工作人員在項目獲取前就開展項目跟蹤，將后續報批報建與前期項目定位、產品設計、施工計劃等重要工作節點進行深度匹配，為后續項目施工作業的順利開展提供良好保障;設計質量管理工作，要立足于項目早期定位和強排方案，以及提前對施工圖紙設計內容進行優化處理，從而提高設計內容的準確性與合理性，減少對后續項目的施工風險。前期管理工作是房地產開發項目管理體系的重要環節，在一定程度上關系到項目的盈虧成敗，這就要求房地產開發企業清晰把握前期管理工作的特點，有效化解前期工作的風險隱患，不斷強化前期管理工作的各項措施，才能規范有序推進項目的順利實施，取得理想成果。

1房地產開發項目前期管理工作特點分析

現階段，隨著國家對房地產行業宏觀調控政策的加強，給房地產企業帶來了極大壓力和挑戰。前期管理工作概括起來有三大特點。

一是突出目標性。房地產開發項目要有明確的目標，對于前期管理工作而言，就是要嚴格按照政府的規劃要求，同時結合企業自身發展情況，構建明確標的，從項目前期做好方案的整合和規劃工作。在確立目標時，需要充分考慮社會、市場、企業發展的需求，確保目標的合理性和可達性。同時，要充分考慮在實施過程中可能產生的風險因素，提前做好準備工作，避免在實施過程中出現不必要資源浪費，從而達到項目預期目標。

二是管理復雜性。由于前期獲取項目過程中涉及的專業環節較多，這就需要管理人員具備較強的綜合業務水平和協調能力才能及時穩妥處理前期項目運作中發生的各類問題。因此，項目前期工作需要提前與其他相關部門做好溝通，在滿足對房地產開發工作協調的基礎上，達到項目預期的管理目標，從而保證管理工作的有效性。

三是項目周期性。房地產開發項目的前期管理工作是對實施項目做好前期的控制和規劃，以保證開發工作能按照既定計劃落實，最終實現預期目標，為創造收益建立基礎起點。雖然不同的房地產開發項目之間存在一定差異，但都受經濟周期、施工周期、運營周期等因素的影響。把握周期性因素特別是疊加因素對項目的影響，通過對周期性因素的分析，預知房地產開發中可能存在的問題和風險因素，是前期項目管理工作的重點內容。

把握以上三個特點，在前期工作中的每個階段、每個環節、每個崗位，都能予以貫之，有的放矢，各司其職，就能提高工作效率，取得好的成效。

2房地產開發項目前期管理面臨的風險

房地產開發項目前期管理涉及內容較多，不確定因素的變化等都會對項目結果產生重要影響。項目前期管理面臨的風險主要集中在項目可行性研究、成本和財務管理、項目初步設計等工作階段。

一是做好項目的可行性研究，對項目整體風險進行根本性規避。在研究階段，投資拓展人員要充分結合當地社會經濟發展情況、政策情況、市場情況以及企業自身情況考慮項目中存在的不確定因素，并對不確定因素的影響進行細致劃分和充分評估。在結合實際情況的基礎上，根據評估結果分析項目可行性，對項目定位、成本分配、產品線設計等內容提出合理化建議，從而達到在項目前期控制未來相關風險的目的。

二是完善項目測算工作內容，減少項目財務風險。部分中小型房地產開發企業，往往不夠重視項目前期的測算工作，大部分投資估算只是流于形式，對基礎數值，例如土地樓面價、地庫成本、資本化利息等，確定不夠嚴謹、細致，導致在獲取項目后，財務、成本部門開展精算時誤差過大，本該“盈利”的項目在成本費用極具增加的情況下轉為虧損。因而，項目前期管理必須要高度重視成本和財務的前期測算，特別是在項目獲取前的投資估算問題上，財務、成本等相關專業人員必須結合類似工程，盡可能按照設計概算的程度要求，做好項目獲取前的測算工作;或者聘請第三方咨詢機構對項目成本、所產生的財務結果進行綜合評價，而后再確定項目的取舍。

三是對設計風險的管控可直接影響到房地產項目總體建沒效果以及綜合效益。很多房地產企業往往在正式立項后才開始對設計方案采取有效的管控，這將極大降低設計單位的設計質量，為后續項目的開展留下隱患。這就要求項目前期管理部門，在項目獲取過程中，就對項目定位和產品設計做足功課，充分了解市場需求和政策走向，在介入方案設計過程中，對項目初期設計過程進行全程跟蹤和把控。在施工圖設計階段，前期管理部門要按照合同的要求，嚴格把控設計單位的出圖時間和圖紙質量，并及時組織開發企業其他相關部門，結合實地現場情況，對階段性圖紙開展審核工作，減少后續圖紙出錯概率，從而為項目部門正式開展建設工作打下堅實基礎。

3強化房地產開發項目前期工作的管理措施

房地產項目的前期管理是決定一個項目成功與否的關鍵階段，合規有序地做好這個階段需強化以下四個方面的管理：

一是組建專業化的前期管理團隊，加強對前期工作的落實。項目前期管理工作效果往往會對開發項目后續工作的開展造成直接影響。鑒于前期管理工作的復雜性和多樣性，房地產企業應加強對組建前期管理團隊的重視程度。在前期管理人員的選擇上，可采用多樣化的選人方式，引入有一定專業能力，同時綜合能力較強的人員組成“小而精”的前期管理團隊。同時，在管理過程巾，前期管理團隊應陔立足于項目的發展目標及各類可行性計劃等重點任務開展深入分析，對前期管理工作涉及到的重點內容做到充分落實、對于項目中存在的不確定性和風險因素，須加以及時確認和解決，以防止對后續工作開展造成不利影響。

二是統籌規劃與合理部署，嚴格規范設計質量管理。在工程項目設計階段需要開發企業各部門之間保持良好的溝通，針對設計管理工作涉及到的重點內容進行合理規劃與統籌考慮。其巾，從概念設計階段到初步設計階段，前期管理人員應結合設計、工程、成本、營銷、財務、法務等相關部門的意見對設計方案的綜合定位、可行性方案、后期營運效果等重點內容進行嚴格審查。也可組織其他部門負責人成立項目方案評審小組，按照項目推進節奏，對設計方案產生的問題進行階段性會審，從而超前把握項目設汁方向和設計質量。在施工圖設計階段，對于施工圖圖紙質量問題應予以高度重視。可以指派資質能力過硬的建筑專業和土小專業人員對圖紙的規范性和可行性進行詳細預審，或者邀請第三方設計單位進行監督審閱，減少后續圖紙變更數量，以期可以為工程項目建設效果提供良好保障。

三是把握建設項目基礎流程，提高主體工作效率。根據過往經驗，建設項目前期決策階段主要包括制定項目建議書、編制可行性研究報告、對項目進行評估以及立項決策等內容。在項目獲取過程中，前期管理團隊要開展相應的項目策劃沒計，并針對未來可能產生的報批報建工作開展全面準備工作。獲取項目后，前期團隊應及時把控施工圖出圖及審批工作，并將最終成果文件交于項目開發部門進行實際操作。在項目完成竣工驗收和竣工結算后，根據項目公司反饋結果做好項目后評價，以確保前期工作在項目整體周期內形成完整閉環，為后續企業獲取新項目提供寶貴經驗和參考依據。

四是控制項目投資重點，加強資金成本管控力度。盈虧是項目的生命線，對于財務成本的控制，前期管理人員在獲取項目過程中必須予以高度重視。這就要求前期管理團隊在項目初期，不光要把控項目和產品定位，同時要根據項目特征，調整融資結構，合理安排資金流向，從而減輕項目整體的資金壓力。對于大型開發項目，要將融資策略和銷售運營策略緊密結合起來，根據不同階段的利潤日標和運營目標，統籌安排工程進度汁劃，通過滾動式開發的方式，提高資金周轉速度，從而降低資金成本帶來的壓力。當前房地產企業在去杠桿、降負債的大趨勢下，要在控規模、盤存量上下功夫，使資金鏈更具有彈性。

總之，房地產企業做好項目前期管理工作將極大降低后續項目開發過程中所產乍的風險，房地產開發企業應積極利用先進的管理理念、手段方式，針對前期管理工作的重點內容進行合理規劃和統籌安排，將前期項目管理與項目整體周期進行深度結合，形成閉環管理模式，確保前期管理內容可以全面滲透于項目開發全周期過程當中。除此之外，房地產開發企業應陔立足于當前市場經濟發展情況，結合企業自身資源整合能力以及運維水平，對前期管理工作進行有針對性的梳理再造，以期為企業經濟效益的全面提升創造條件

參考文獻：

1.張晨海，簡述房地產開發項目前期工作中的管理方案.建材與裝飾.2019.03

2.黃偉杰.房地產開發項目前期工作中的管理措施，四川水泥.2018.12

作者簡介：肖川，天津住宅建設發展集團有限公司，工程師。