房地產(chǎn)項目投資決策評價指標(biāo)體系構(gòu)架的介紹和探討

【摘要】從城市清單、板塊篩選、市場表現(xiàn)、評價指標(biāo)、投資測算模型五個層次構(gòu)架項目投資決策的評價指標(biāo)體系，并綜合BGY、JK、ZL等多個房地產(chǎn)集團的實踐案例進行介紹和探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;投資決策;評價指標(biāo)

自2017年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)已從黃金時期過渡到白銀時期，利潤空間不斷被擠縮，貨幣政策和資金監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格，“房子是用來住的，不是用來炒的”的長效管理機制已經(jīng)形成，行業(yè)聚集度加速，行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀要求房企必須從粗放到精細(xì)的觀念轉(zhuǎn)變，加強對房地產(chǎn)項目投資的科學(xué)決策，以體系化建設(shè)保持投資的慎重和嚴(yán)謹(jǐn)。

房地產(chǎn)項目的成功取決于投資決策和運營開發(fā)，投資決策發(fā)揮了最主要的作用，評價指標(biāo)的選擇、計算、分析是投資決策的核心，因此， 建立科學(xué)的指標(biāo)體系對投資項目進行定量和定性評價，既能讓集團投資決策委員會快速、準(zhǔn)確做出獲取或放棄的意見，又能讓執(zhí)行層在運營過程中將評價指標(biāo)作為指導(dǎo)工作開展的航標(biāo)，還能讓考核者對被考核者以評價指標(biāo)作為客觀績效評估的有效依據(jù)。

科學(xué)的評價指標(biāo)體系，務(wù)必要從宏觀和微觀層面進行構(gòu)架，確保既要有高度又要有深度，既要能簡明扼要又要具有可實施性。構(gòu)架指標(biāo)體系首先從構(gòu)架城市進入清單評價指標(biāo)開始，由集團董事會確定城市群發(fā)展戰(zhàn)略，集團投資管理部門與集團戰(zhàn)略部門共同研究制定城市群內(nèi)的城市評估標(biāo)準(zhǔn)體系，城市的評估標(biāo)準(zhǔn)體系由一級指標(biāo)（人口、經(jīng)濟、市場表現(xiàn)、發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘杏押枚龋┖鸵患壷笜?biāo)分解的多個二級指標(biāo)構(gòu)成，人口的二級指標(biāo)（上一年度末常住人口/最近三年常住人口復(fù)合增長速度），經(jīng)濟的二級指標(biāo)（上一年度末GDP總量/最近三年GDP復(fù)合增長速度/上一年度人均GDP/財政房地產(chǎn)依賴度），市場表現(xiàn)的二級指標(biāo)（土地一級市場供求平衡度/一二級市場供求平衡度/市場容量/商品房二級市場存量風(fēng)險/地貨比/房價收入比），發(fā)展?jié)摿Φ亩壷笜?biāo)（發(fā)展定位、人口、產(chǎn)業(yè)吸引力、現(xiàn)有交通通達性、規(guī)劃交通利好），城市友好度的二級指標(biāo)（資金監(jiān)管/限購、限貸、限售、限價政策/預(yù)售條件/土地款支付條件/融資環(huán)境/按揭放款條件），投資部門在城市進入清單范圍內(nèi)對投資項目信息進行搜集、研究后上報集團投資決策委員會。絕大部分房企在企業(yè)發(fā)展前期和中期過程，沒有建立城市清單，往往奉行全國性投資的機會主義，到處撒網(wǎng)，普遍結(jié)果是廣種薄收，被市場充分教育后，最終選擇回歸到區(qū)域精選、或聚焦、或深耕的競爭策略。

第二，城市的房地產(chǎn)板塊篩選評價指標(biāo)，根據(jù)城市配套成熟度、自然資源稀缺性和板塊發(fā)展趨勢，一般將房地產(chǎn)板塊分為ABC三類， A類下分三檔：老城區(qū)的核心區(qū)域（A或A+）/老城區(qū)的次核心區(qū)域（A-）/新城中心區(qū)（A-）且擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強勢景觀等），B類下分二檔：老城區(qū)的核心邊緣（B或B-）/新城區(qū)的核心區(qū)域（B）， C類下分三檔：新城區(qū)的核心邊緣（C+）/新城區(qū)的邊緣地段（C）/起步階段的新區(qū)域（C-）。房企根據(jù)自身的核心競爭能力和不同階段的投資策略，調(diào)整投資板塊選擇策略，例如強調(diào)快周轉(zhuǎn)的房企，經(jīng)常選擇一線、二線城市的C類板塊，三、四線城市的C類板塊，五線城市的A類板塊。

第三，在對城市和板塊建立評價指標(biāo)體系后，需要對房地產(chǎn)市場表現(xiàn)做出評價，重點關(guān)注城市和板塊內(nèi)的土地供應(yīng)、商品房供需、存量去化周期、價格漲幅、自住和投資客戶構(gòu)成比例、主銷的商品房基礎(chǔ)售價均價等，制定相應(yīng)的具體篩選標(biāo)準(zhǔn)。房企一般將土地價格和房價上漲幅度，與一、二級市場供需與去化周期掛鉤考慮，即庫存土地和商品房所占用的財務(wù)成本，只要低于后期土地和商品房價格上漲收益，就不用太關(guān)注房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，例如奉行土地儲備優(yōu)先戰(zhàn)略的HD房企。

第四、具體項目的投資測算評價指標(biāo)是構(gòu)架投資評價體系的核心，一個全面的投資測算過程涉及現(xiàn)金流安排、稅費籌劃、效益效率指標(biāo)計算三大部分，現(xiàn)金流安排和稅費籌劃是因，效益效率指標(biāo)是果，效益效率指標(biāo)是指揮棒，房地產(chǎn)項目的運營開發(fā)，從經(jīng)濟層面分析就是現(xiàn)金流安排和稅費籌劃服務(wù)于效益效率指標(biāo)進行統(tǒng)籌實現(xiàn)的過程。房企對項目的效率評價指標(biāo)主要有三個，分別是開工期需要多少個月，開盤需要多少個月，自有資金多少個月可以收回（即回正期），而影響這三個效率指標(biāo)的決定性因素在于項目所在城市、板塊和市場表現(xiàn)，其次在于項目管理團隊的運營能力，TOP100房企的大多數(shù)房企對投資項目要求的效率指標(biāo)為“4710”或“4712”，即獲取土地后，4個月開工，7個月開盤銷售，10個月或12個月自有資金回正。

效益指標(biāo)體系可以從是否考慮時間價值進行如下分類：

管理粗放型房企主要選擇凈利率作為項目評價指標(biāo)體系，管理集約型房企主要選擇凈利率、IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）三個指標(biāo)作為項目評價指標(biāo)體系，管理精準(zhǔn)型房企主要選擇凈利率、負(fù)現(xiàn)金流修正的IRR、EVA率、凈利潤年化自有資金比、車位貨值凈利潤比等有效指標(biāo)作為項目評價指標(biāo)體系，凈現(xiàn)值、現(xiàn)值系數(shù)指標(biāo)很少應(yīng)用。

評價指標(biāo)運用的誤區(qū)探討，第一問題是房企不重視EVA指標(biāo)，EVA是經(jīng)濟增加值模型（Economic Value Added）的簡稱，價值分析工具和業(yè)績評價指標(biāo)，是基于剩余收益思想發(fā)展起來的新型價值模型，項目企業(yè)所占用股東資本是有成本的，所以在衡量企業(yè)業(yè)績時，務(wù)必考慮到股東投入的資金成本，也要都考慮到項目對股東的資金貢獻。房企是資金密集型行業(yè)，對資金運用效率的考核至關(guān)重要，這也是行業(yè)競爭的命門所在。第二個普通存在的問題，房企使用頻率頗高的IRR（考慮融資）、IRR（不考慮融資）這二個指標(biāo)，大多數(shù)房企的內(nèi)部報酬率計算結(jié)果普遍是失真的，因為IRR計算的理論假設(shè)前提條件，項目的全周期現(xiàn)金流只能是期初為負(fù)數(shù)（即現(xiàn)金流出），后期全部為正數(shù)（即現(xiàn)金流入），而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期中，因為銷售不暢，集中歸還貸款和支付稅費，經(jīng)常會為出現(xiàn)負(fù)數(shù)，根據(jù)代數(shù)理論，若現(xiàn)金流量符號改變n次，就可能求出n個IRR，如果IRR使用的前提條件不能夠修正，就得不到正確的計算結(jié)果，這個計算誤區(qū)問題在房企普遍存在，投資從業(yè)人員的水平有待提升。第三個普通存在的問題，不重視“凈利潤年化自有資金比”這個指標(biāo)，造成“紙面財富全在車庫”的現(xiàn)象，一個項目的車位銷售直接關(guān)系到凈利潤是否能夠兌現(xiàn)，凈利率指標(biāo)能否實現(xiàn)，在一線城市以外的投資項目由于多種原因造成土地增值稅完成清算后的凈利潤與剩余未銷售的車位貨值相當(dāng)。

第五，具體的評價指標(biāo)選定之后，如何準(zhǔn)確計算是整個評價指標(biāo)體系架構(gòu)的關(guān)（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）鍵所在，房企投資部門主要借助EXCEL定制自己的動態(tài)投資測算模型，套表內(nèi)容根據(jù)所涉及的相關(guān)部門進行獨立輸入設(shè)置，包括參數(shù)部分、投資部輸入、設(shè)計部輸入、運營部輸入、營銷部輸入、成本部輸入、資金部輸入、增值稅計算、土地增值稅計算，最后輸出現(xiàn)金流量表、利潤表、量價敏感性分析表、投資決策個性化表。管理層對投資測算模型的要求：1.要有全面多角度評價項目投資收益和風(fēng)險的指標(biāo)體系，類似機長駕駛艙的儀表板，即高效可視性;2.能夠適應(yīng)各種復(fù)雜和個性化的項目類型，即靈活性;3.結(jié)果準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)關(guān)系勾稽嚴(yán)密，不容易被竄改，或竄改后容易被發(fā)現(xiàn)，即安全性。4.能方便不斷更新，適應(yīng)未來，即延續(xù)性。執(zhí)行層對投資測算模型的要求：1.界面友好度高，易操作性，即使新手也容易上手;2.減少重復(fù)輸入的工作量;3.有自檢功能，便于查錯和糾錯;4.對初級水平使用者配套使用手冊，對高水平使用者配套測算依據(jù)介紹手冊。

匯集了城市清單、板塊篩選、市場表現(xiàn)、評價指標(biāo)四大部分的投資測算模型是構(gòu)架評價指標(biāo)體系的呈現(xiàn)體，不同房企之間投資和管理水平的高低從投資測算模型能得到最直觀充分的反映。

作者簡介：

付巧陽，1975年8月9日出生，湖南岳陽，畢業(yè)于華中科技大學(xué)，工作單位：大唐地產(chǎn)集團，研究方向：投資管理。