房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管控探究

陸國芳

[摘 要]隨著時代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)已被諸多企業(yè)作為相對主要的現(xiàn)實(shí)選擇。房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目具有優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，合作具有全程性，合作方需具有高度協(xié)作精神等特性。合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中在開發(fā)資金有效保障、開發(fā)成本的合理控制、開發(fā)團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)方面存在突出問題。提出實(shí)施房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管控措施：構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險管理機(jī)制，提升項(xiàng)目管理隊(duì)伍建設(shè)，不斷加強(qiáng)合作方的履約精神，重視合作項(xiàng)目的品牌形象建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);合作開發(fā)項(xiàng)目;風(fēng)險管控

[中圖分類號] ?F293.33 ? ? ? ? ? ? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A ? ? ? ? ? ? ? [文章編號] 2095-3283（2020）07-0103-03

Research on Risk Management and Control of Real Estate Cooperative Development Projects

Lu Guofang

（Xianyang Rainbow Group Industrial Co.， Ltd.， Xianyang Shanxi 712001）

Abstract： With the continuous development of The Times， the real estate industry in today's society also ushered in a huge development opportunity.The real estate industry is an important pillar of China's market economy. The steady and orderly development of the industry and the steady and steady promotion of the market are related to the economic development and stability and harmony of the whole country. In order to ensure the smooth implementation of cooperative projects， build high-quality real estate projects， and guarantee the expected economic and social benefits of the projects， this paper discusses the risk control of real estate cooperative development projects， hoping to effectively avoid the project risks of cooperative development， so as to achieve sustainable development of the operation mode.

Key Words： Real Estate; Cooperative Development Projects; Risk Control

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入高投入、高風(fēng)險的“白銀時代”，行業(yè)競爭與生存環(huán)境日益嚴(yán)峻，諸多的房企管理者都在尋找新的發(fā)展方式，掌握新的生存技能，以保證企業(yè)升級變革的新引擎新動能。為了優(yōu)化資源配置、分散投資風(fēng)險，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)已被諸多企業(yè)作為相對主要的現(xiàn)實(shí)選擇。然而，房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中需面臨更多、更復(fù)雜的影響因素和風(fēng)險點(diǎn)，故而，做好合作項(xiàng)目的風(fēng)險管控成為項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵。

一、合作開發(fā)項(xiàng)目的特性

（一）優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之所以選擇合作的方式，多數(shù)是原生項(xiàng)目方存在一定的資源缺陷，通過尋找合適的合作伙伴，彌補(bǔ)自身在資金、技術(shù)、資源等方面的不足，以增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。因此，項(xiàng)目合作的雙方必定有實(shí)現(xiàn)技術(shù)資源和市場資源等多方面資源共享的目標(biāo)，通過對雙方資源的有機(jī)整合，定能產(chǎn)生協(xié)同作用，帶動自身發(fā)展，提高項(xiàng)目核心競爭力。

（二）合作具有全程性

房地產(chǎn)的合作開發(fā)模式，是基于一個開發(fā)項(xiàng)目的全程和全面合作，目前通常的模式是合作雙方成立項(xiàng)目公司，各自占有不同比例的股權(quán)，雙方是在資金、技術(shù)和信息等方面的全過程合作。合作雙方作為股東獨(dú)立享有各自的權(quán)益具有其獨(dú)立性，又必須在合作的基礎(chǔ)上滿足各自的經(jīng)濟(jì)需求和發(fā)展需求，是一種實(shí)現(xiàn)共贏的模式。在房地產(chǎn)合作開發(fā)模式下，合作的內(nèi)容包括項(xiàng)目前期決策、拿地立項(xiàng)、建設(shè)施工和銷售運(yùn)營等整個環(huán)節(jié)，只有完成了整個環(huán)節(jié)的合作才可以實(shí)現(xiàn)效益和利益的分配，這也就需要雙方必須有合理的職責(zé)分工、優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入、科學(xué)的協(xié)作規(guī)則和高度的統(tǒng)一管理，才能最大程度發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)合作雙方經(jīng)濟(jì)效益最大化和企業(yè)發(fā)展規(guī)?；暮诵脑V求[1]。

（三）合作方需具有高度協(xié)作精神

在項(xiàng)目合作開發(fā)中，合作方通過共同利益將不同合作主體相互聯(lián)系在一起，即使合作協(xié)議中就合作主體的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，但由于宏觀政策環(huán)境、市場條件、內(nèi)部因素在不斷發(fā)生變化，合作各方都必須具備高度的協(xié)作理念和精神，才能對項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的變化及時作出正確的反應(yīng)和調(diào)整，獲得預(yù)期的收益，降低項(xiàng)目的風(fēng)險。否則，就會因合作各方?jīng)Q策意見不統(tǒng)一而產(chǎn)生決策滯緩、周期冗長、效率低下的現(xiàn)象，以至于影響合作效果和最終收益。