淺談房地產檔案與稅收的關系

摘 要：隨著經濟不斷發展，稅收在國家財政收入中占據了重要的地位，其中房地產行業的稅收總量比重很大，為更好地發揮稅收職能，做到應收盡收，本文從房地產檔案對稅收的影響進行分析，通過探討日常應如何做好該類檔案管理，防止逃漏稅款，進一步發揮房地產檔案信息在日常稅收征管中的輔助作用。

關鍵詞：房地產檔案;稅收;關系

1 房地產檔案信息不完善對稅收的影響

房地產權屬檔案是指群眾在登記或變更房地產權屬過程中形成的有保存價值的文件、圖表、數據、業務記錄等信息資料，是重要的房地產信息資源。該檔案作為稅收征管的重要依據，但在實際征收環節中常常遇到多種資料不全的現象，導致征管依據不準確，從而產生稅款流失的現象，而且還出現不必要的征納矛盾，具體如下：

1）房地產檔案封面資料對房產的具體用途表述不清，例如商住性質沒有表述具體的商業和住宅面積，導致稅務機關無法在處理二手房轉讓申報時確定具體的計稅金額，只能以商住不分模糊計算，造成部分稅收的流失。

2）拆遷單位為了追求進度，與產權人簽訂拆遷補償協議時，沒有認真核對房屋所有權和土地使用證，不考慮產權人取得的房屋是否合法，致使有些產權受讓者，在沒有繳納房地產稅的情況下，成為“合法”的被拆遷戶并寫入房地產檔案。

3）檔案中對某些被拆遷單位沒有清晰表述房屋所有的流轉環節，使其順利辦理拆遷安置手續，導致稅款的流失。

4）在實際的房產交易中，納稅人提供給稅務局、自然資源局和銀行往往是不同的合同，三價不合一，使交易環節的應繳稅款減少外，也使存檔的資料也不一致，嚴重影響了判斷房產下一手交易的抵扣金額準確性。

5）房地產檔案中沒有對產權人在產權地的臨時建筑進行標注反映，使納稅人在通過法院拍賣取得的產權后應交的稅款造成很大的誤判。

2 稅收在經濟發展中的作用

稅收是財政收入的重要來源，是政府對經濟進行宏觀調控，促進資源優化配置的重要手段。稅收在組織財政收入、調控經濟運行和監督經濟活動方面發揮著巨大作用。因此，利用實例分析影響稅收收入增長的因素，能夠幫助我們更好的認識稅收，發揮稅收取之于民、用之于民的作用，本文就房地產檔案對稅收的影響進行具體分析。

稅收在經濟發展中的作用體現在以下幾個方面：

1）優化投資環境，吸引外部投資。在市場經濟發展過程中，通過對財稅法律法規的不斷完善，實現生產活動盡可能公正、公平，使市場投資環境更加穩定與和諧。

2）在推動產業發展方面發揮關鍵作用。為保護部分行業的穩定發展，稅收可以通過調整稅率或提升減免幅度使相關產業的發展得到有效的保護，從而達到國家關注的產業在競爭中始終處于有利的地位。

3）改善社會主義市場經濟發展環境。我國頒布與實施的財政政策都是依托國內和國際環境的變化實施的，相關的稅收政策基本配合中央經濟工作會議精神，目的拉動需求的增長，刺激消費、實現對投資行為的帶動、有效提高出口。

4）為國家籌集大量財政資金，貫徹國家經濟政策，調節經濟，促進經濟發展。

稅收實際發揮的作用，除了客觀的政治經濟條件以外，還取決于人們對稅收職能作用的主觀認識、掌握和運用。認識正確，運用得當，才有可能建立、健全與客觀政治經濟條件相適應的稅收法制，從而使稅收發揮較大的作用。

3 進一步發揮房產檔案對稅收的促進作用

在市場經濟發展實踐中，應該實現市場調控與政策調控的有效結合，政府機關必須認識到財政稅收手段與政策在市場經濟發展中的關鍵作用，在制度建設、強化監督等方面實現最大限度發揮稅收的作用。但市場經濟體制存在一定的弊端，在日漸復雜化的發展環境中，偷稅漏稅等不法現象層出不窮，影響我國市場經濟健康穩定發展，基于這一現狀，應該進一步加強財政稅收工作的監督與管理。隨著房地產業的蓬勃發展，所產生的稅收占稅收總量的比重較大，因此做好房地產稅收的征管，對堵塞稅收的漏洞有很大的促進作用。建議建立與同級房產管理部門信息溝通機制，及時了解已批準立項的房地產項目的基本檔案信息，在以下幾個階段所涉及的建筑、施工、開發銷售資料全部統一收集保存備查，具體如下：

1）項目啟動階段：由稅務機關受理房地產項目的報驗或者項目登記;登記房地產項目納稅人的建筑施工許可證、建筑業務工程合同。另外項目建設用地規劃許可證、建設項目規劃許可證、建筑工程項目施工許可證、土地使用證、房源平面圖、商品房（預）銷售許可證也應一并留底備案，稅務機關應及時對納稅人報送的項目信息和房產管理部門傳遞信息進行登記、錄入、匯總、分析、傳遞、比對。

2）項目建設階段：掌握房地產項目進度及項目結算情況，監控房地產項目的應該申報城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅的征收管理，確保稅款及時、足額入庫。

3）項目銷售階段：掌握企業《房地產銷售明細表》、《房源平面圖》、施工監理部門出具的施工進度證明、建設單位確認的施工進度證明和開具銷售不動產發票的電子信息;稅務機關通過納稅評估模塊，按月對申報信息、開票信息和項目信息的邏輯關系進行審核比對，評估納稅申報的真實性，并對比對結果不符的進行相應處理。

4）項目清算階段：對項目土地面積、建筑面積、房屋套數、轉讓土地面積、轉讓金額等基礎信息的比對;通過對項目的《房源平面圖》信息與房地產銷售明細表進行比對，評估銷售收入的真實性，從而為土地增值稅的清算收集資料。

在日常工作中，稅務機關應加大征管互助，依托協稅力量，對本區域內房地產行業進行全面摸底調查，詳細掌握房地產項目基本情況，杜絕管理“真空”，做到底清戶明。加大大數據治稅管理力度，聯合當地財政、開發房地產行業稅務管理軟件，設立基礎數據、預警和風險推送等三大功能區，整合三方涉稅信息，實現數據有效監控，彌補征管系統不足，切實解決數據交換不同步、信息掌握不對稱的問題，實現稅款應收盡收。

4 加強房地產交易檔案管理工作

為規范和加強房地產交易檔案管理，健全檔案收集、整理、歸檔工作，實現檔案管理工作的電子化、規范化，充分發揮房地產交易檔案為國家稅收財政服務，應盡力做好以下四點房地產交易檔案管理工作。

1）建議政府相關部門要求房地產開發商上報所有涉及房產開發的設計、測量、安裝、建筑資料的電子版和對應紙質。使用專用掃描儀等先進硬件設施、采取二維碼技術，準確記錄不同時間，記錄房地產產權流轉交易情況，為房地產交易稅收提供真實準確的檔案依據，更好地為下次房產交易服務。

2）規范整理、安全利用。受理人員對企業和群眾人提交的資料，應當核對是否與原件相符，對核對后的復制件必須加蓋核對章，并填寫受理人姓名和受理日期，從源頭上確保歸檔資料的完整性、真實性和有效性。對于移交的歸檔資料數量不準確或有涂改現象應當嚴格退回整理。前臺人員對資料齊全的業戶按件對歸檔資料進行規范整理、編制頁碼和紙質檔案數字化加工工作。

3）完善制度，規范管理。制定和完善符合房地產交易實際情況的檔案管理制度、明確各工作人員業務范圍，落實安全保密制度、檔案資料查閱利用制度，使檔案管理工作規范化。

4）加強檔案工作人員的學習、明確崗位職責。組織工作人員開展培訓，提高業務水平，明確房地產交易檔案的歸檔范圍及資料收集、歸檔、調閱等，提升稅收利用檔案的質效。對群眾上門查檔的資料開展差異化服務，涉及不方便公開的關鍵信息如房產證流轉記錄，報建信息、身份證號等需門前打印;其他涉密性不強的，建議開放相應系統讓業戶自行上網打印。

參考文獻

[1]姬小芬.試論大數據背景下的檔案工作創新[J].中山市檔案方志，2018（2）：36.

[2]中山市人民檢察院.強化基礎建設實現檔案“四化”[J].中山市檔案方志，2016（1）：22-24.

作者簡介

聶春霞，任職中山市自然資源檔案館，從事檔案管理工作二十余年，主要從事房地產檔案、測繪檔案管理工作，2014年十二月取得檔案專業館員資格。