房地產公司財務戰略探討

劉蔭寧

摘要：在經濟新常態下，房地產行業的發展受到宏觀政策與微觀經濟環境的雙重作用，在市場中面臨著巨大的競爭壓力。基于此，各房地產公司為了打破經營困境，逐漸開始探尋財務戰略層面的管理轉型及優化途徑，通過分析自身在財務掌控中的薄弱環節，尋找適應行業現狀的新型管理模式，并實現企業最終的財務戰略目標。本文以房地產企業實行新型財務戰略的重要意義為理論內容，分析企業財務戰略現狀及應對策略。

關鍵詞：房地產公司;財務戰略;有效策略

一、房地產公司實施財務戰略的重要意義

財務戰略就是以現金流管控為核心，通過分析內外部環境因素對現金流的影響，有計劃地控制資金循環各環節，保證資金均衡有效地周轉，從而實現企業既定的經營目標。對于房地產企業來說，實施財務戰略的意義主要表現在以下幾個方面：1）保證企業可持續發展。由于房地產開發企業本身具備著高風險和高收益的特征，尤其在市場趨于飽和、競爭壓力越來越大的當下，企業要想實現可持續發展，就必須要鞏固市場地位加大資金支持。而財務戰略是統籌內部資源、指導企業發展方向的管理工具，它通過提升資金運轉效率來不斷開拓市場，為企業獲取更多的商機，促進企業長效發展;2）提升企業決策的科學性。房地產企業通過財務戰略規劃能夠更真實全面地了解企業的實際經營情況，以凈利潤、負債率、現金流等指標判斷企業的發展能力，基于企業當前的資源條件合理制定經營決策，更好地適應外部市場環境;3）確保企業資金流后備充足。對于房地產企業來說，資金通道順暢、資金及時回籠是企業經營管理的必要保障。而財務戰略能夠結合企業不同項目的需求選擇合適的融資方式，盡可能減少負債帶來的資金壓力，為企業開發地產項目、實現經營指標等提供充足的資金支持[1]。

二、房地產企業財務戰略管理中存在的主要問題

（一）財務戰略與其他戰略存在脫節現象

房地產企業的運營管理對資金周轉要求較高，其財務管理工作存在著一定的復雜性和風險性。在經營與財務融合發展趨勢下，企業要想通過財務戰略準確反映出公司實際的經營狀況和盈利狀況，就必須要實現財務戰略與其他戰略規劃的接軌。但目前，部分房地產公司還存在著財務戰略與其他戰略連接不順暢的問題。首先，大多數房地產公司的財務戰略都是由企業管理層直接指定的，而房地產公司的投資決策本身存在著風險性高、投資資本規模大的特征，如果缺乏其他基層業務部門和財務部門的共同參與，難免會造成財務戰略缺乏科學性和可實施性;其次，一些房地產企業在制定財務戰略的過程中過度追求經濟效益，與其他戰略目標的執行存在矛盾，這在一定程度上會加大企業的財務風險;最后，房地產企業還存在著財務戰略與績效戰略目標沖突的問題。房地產的生產經營全過程需要大規模的資金作為支持，而績效戰略是提供資金后備的有效工具，但一些企業受績效戰略導向作用，往往將更多的資源投入到業務部門，如績效目標影響了成本控制目標的達成，從而削弱了財務戰略目標實現所需要的資源支持，最終造成財務戰略規劃流于形式。

（二）缺乏有效的資金管理策略

房地產企業是資金密集型產業，企業的各項經濟決策和業務活動都離不開資金支持。從融資角度來說，由于項目開發前期需要投入大量的開發運營資金，而工程建設周期較長，影響了資金回流周期，在內部資金流有限的情況下，企業必須要向外部融資借款。而市場上普遍的商業銀行對房地產融資都設置了一定的準入門檻，企業想要打通融資渠道是非常困難的;從投資角度來說，近年來，國家為了抑制增房價過快增長，出臺了一系列宏觀調控政策，這在一定程度上壓縮了房地產企業的利潤空間，如果企業的投資模式固定且單一化，難免會影響企業的經濟效益;從資金管理角度來說，在房地產行業競爭壓力劇增的環境下，當市場購買力下跌，企業必定會受到“庫存積壓”的影響，內部資金流動速度下降，企業資金回籠周期延長，企業的經營管理潛藏著諸多的風險因素。

（三）財務評價體系不夠完善

管理評價體系是衡量企業內部治理水平的標準，也是反映企業經營績效的方式。對于房地產企業來說，財務管理評價體系是指導企業經營方向和投資決策的依據。但目前一些房地產企業尚未建立完善的財務評價體系，其一，雖然房地產企業大多比較重視財務管理工作，但對實際工作內容缺乏考核環節，尤其是財務評價方法、財務分析指標等沒有形成完善的制度體系;其二，財務評價指標設計僅以現金流量、預算執行情況、盈利能力、償債能力等指標為主，但這些財務指標只反映量化因素的評價體系，未能反映非量化因素;其三，現有的財務評價體系對長期和短期效益協調不充分，影響了財務動態管理，也無法保證評價結果的持續有效性[2]。

三、房地產公司優化財務戰略的有效策略

（一）發揮戰略協同效應

在財務戰略制定過程中，由于不同的職能部門處于不同的經營立場，在其期末的業績考評指標方面也存在著差異性。為了減少戰略制定與執行過程中存在的矛盾，房地產企業首先應基于戰略高度，圍繞著整體目標制定各項戰略目標，并通過財務戰略布局來制定財務管理制度，要求各戰略目標在總體目標和方向上趨于一致;同時，對戰略制定進行事前控制，通過建立財務戰略決策委員會的方式實現財務戰略規范化和制度化。其次，確定財務戰略在企業內部管理中的地位，并要求其他職能部門參與到財務戰略規劃以及投融資活動中，提升財務決策的科學性。最后，以財務戰略為核心內容，經營戰略和績效戰略為輔助，實現財務管理活動的全方位滲透，更好地發揮各項戰略協同效應。

（二）制定科學的資金管理策略

從融資角度來說，基于當前金融市場貨幣政策緊縮的背景下，為了降低融資成本，滿足房地產企業的融資需求，企業可以尋求多元化的融資方式，例如：內部自有資金、金融機構融資、證券融資等。其中，自有資金來自于未分配的稅后利潤，通常在企業資金較為充裕的前提下才會采取內部融資方式;金融機構融資除了商業銀行以外，還包括與融資擔保公司、小型貸款公司等加強合作關系;而證券融資是房地產行業普遍應用的一種方式，企業需要以地產基金、產業信托、供應鏈融資等方式籌集資金[3]。在融資戰略制定的過程中，房地產企業應當深入了解市場發展動向，預測企業的預期利潤及負債規模，選擇合適的融資方式。

從投資角度來說，一方面，企業可以充分利用現存的人力、財力和物力等資源，合理配置各項生產要素，尋求企業內部的發展與擴張;另一方面，企業也可以基于供應鏈和價值鏈環節，通過與上下游合作商之間的聯動以實現對產業進行擴張和升級，如：在采購與銷售環節形成產業聚集，從而加快物料周轉速度，拓寬企業的綜合利潤。此外，房地產企業也可以引進其他新興投資項目，如：加大產業關聯項目投資，從教育、醫療、養老等領域出發，對房產的建設、銷售到服務形成全方位戰略升級，實現企業多元化投資。

從資金管理角度來說，企業應強化資金預算的控制作用，嚴格資金預算、經營計劃以及預算控制的三方面管理，對企業經營管理涉及的各個環節及責任單位實行資金定額管理，并建立嚴格的資金審批制度，從事前預測、事中監督和事后反饋出發，加強資金收支全過程管理。

（三）建立科學的財務管理評價體系

為了貫徹落實房地產企業的財務戰略，企業應針對財務管理工作建立完善的績效評價體系。基于房地產企業的業務特征及經營情況，將評價指標分為財務業績評價和非財務業績評價，其中，財務業績評價指標包括償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標、EVA測算指標、資產結構、資金狀況;非財務業績評價指標包括客戶滿意度、公司發展能力、內部溝通能力、內部經營流程。另外，以財務評價體系管理目標為導向，合理設計短期效益目標和長期效益目標，保證財務戰略與效益目標的統籌性。

四、結束語

綜上所述，對于房地產企業來說，推進財務戰略規劃與實施是企業適應社會經濟環境的必然舉措，也是提升企業市場競爭優勢的有效手段。在這一過程中，房地產企業應通過發揮戰略協同效應、加強資金運營管理、健全財務管理評價體系等方法的運用，提升企業的內部管理水平，促進企業實現可持續發展。

參考文獻：

[1]曾海粟，拓文娟.競爭力環境下房地產財務的戰略管理分析[J].現代經濟信息，2018 （07）：223-224.

[2]鄧青.企業財務戰略管理相關問題的探討[J].企業改革與管理，2017 （20）：155.

[3]王忻.基于企業財務管理環境的財務戰略管理規劃[J].經貿實踐，2018 （20）：103.