淺談房地產行業財務管理現狀與發展

嚴咪咪

摘 要 近期，我國對房地產行業密集出臺宏觀調控政策。房地產行業面臨的外部環境發生了巨大變化，原來粗放型的財務管理存在的問題日益凸顯，亟待采取一定的措施對其財務管理進行優化，以有效應對當前嚴峻的形勢。鑒于此，本文結合房地產行業財務管理的主要內容、特點及重要性，總結分析當前我國房地產行業中財務管理存在的問題，闡述產生問題的原因，并結合問題及成因，指出公司存在的相關問題，提出相應的對策建議，以期對房地產企業有效提高其財務管理水平有所幫助。

關鍵詞 房地產行業 財務管理 現狀 優化對策

房地產行業的財務管理工作，具有資金需求大、回收時間長，資產變現能力弱等特點。財務管理工作主要內容是對其經營活動過程中所需資金的預測、計劃、控制、核算、分析和考核，在房地產行業的可持續發展中具有非常重要的作用，其財務管理的質量和效率直接影響企業經濟效益與核心競爭力。

一、財務管理在房地產行業發展中的重要性

（一）有利于優化資金鏈條，提高資金使用效率

企業財務管理的良性發展，能夠優化企業資金鏈條，提高企業資金使用效率，同時為企業提供除資金以外更多方面的支持。房地產開發項目總投資不等于自有流動資金，因為項目的開發過程，是一個資金投入與資金回流的交叉循環過程。只有加強企業財務管理，指引有限資金使用到最需要的地方，才能將資金的利用程度達到最大化。優化財務管理，資金鏈條才能得到很好的維系，才能為企業在各項事件中獲得更多的經濟效益。

（二）財務成本管理是行業項目開發的關鍵因素

項目成本控制是財務成本管理的重點內容。房地產企業在自身發展過程中，如果僅注重項目工程的開發，而對項目成本控制明顯不注重，甚者直接忽視，就會引發各種問題的出現。房地產企業如果只把開發、工程，營銷作為核心管理工作，而忽視項目成本管理，那么只能導致本末倒置。如果在工程決算時才發現原計劃成本大大超出預期，即使工程質量再好，營銷手法再成功，企業的利潤空間也會大幅度縮小，無法達到預期的利潤水平，這將使項目開發的效果不能達到預期。因此，房地產企業在開發過程中的概算、預算、決算等成本控制程序，對企業來說就顯得非常重要。

二、房地產行業財務管理存在的不足之處

房地產行業已成為我國的支柱產業，隨著建筑功能的多元化、城鎮進程的加快，我國房地產行業迎來機遇的同時也受到嚴峻的挑戰。目前落后的財務管理機制，將抑制房地產行業的高速發展。因此，房地產行業必須直視財務管理中存在的不足，并對存在的不足之處采取相應有效的調控策略，以實現房地產企業經濟利益的最大化。

（一）財務管理意識相對薄弱

在我國經濟高速發展的進程中，人們普遍認為只有經濟效益工作是管理工作的核心，而對財務管理工作沒有引起足夠的重視。財務管理工作僅定位在記賬等基礎的工作上，缺乏深刻的認識及理解。管理層財務管理意識的薄弱，造就了公司利潤增加的途徑，無法通過健全的公司規章制度、會計規范、開源節流等措施來實現。這樣導致管理者能力受限，財務管理理念差，財務管理意識淡薄等不良現象，最終影響企業的綜合管理效果，客觀上增加企業的經營管理風險。

（二）財務管理制度不健全

在日常的財務管理工作中，健全的財務管理制度至關重要。首先，財務管理工作是一個系統性非常強的工作，如果房地產企業未建立完善的財務管理制度，那么會導致財務經常性業務處理得比較隨意、盲目。其次，房地產行業涉及面較廣，包含環節眾多，資金的存放也較為分散，使得企業的資金不能集中管理;加上沒有相應存放制度的支持，非常容易造成財務安全隱患。另外，有的企業雖然制定了財務管理制度，但是很多制度的執行力非常低下，并沒有真正落實到具體的工作中。這種財務管理模式不能促進房地產企業的高速發展，極可能還會給其帶來危機。財務管理制度的不完善、成本缺乏監控體系，將使得企業在同行業中不能保持強大的競爭力。

（三）缺乏科學的風險意識

現代企業財務管理理念應當融入更多的財務管理風險意識，財務風險意識如果不科學，財務管理效益將大幅度下降。房地產企業在投資過程中，需要結合市場環境的變化，準確地作出投資決策。而現實情況是，許多房地產企業在投資時缺乏風險管理意識，且對市場預估不足，造成投資效益低下，更有甚者造成企業現金流斷裂等災難性后果。此外，房地產企業的預算管理缺乏科學的市場評估機制及市場評析指標等，難以實現資源、資金以及信息的高度整合。

（四）財務管理人員的綜合素質并不高

房地產行業的財務人員需要對項目全過程進行核算，還需要全面了解企業的上游及下游，熟悉投資、融資、稅務等方面的內容。這需要財務人員具備較強的投資與融資管理能力，風險識別及風險控制能力等，而具備這些綜合能力的財務人員并不多。目前，大多數財務人員的主要工作僅停留在記賬、結賬等初級核算上，屬于事后監督層面。這樣容易造成信息不對稱，影響財務預算、投融資計劃等，造成財務管理與其他環節脫節，無法發揮財務管理工作應有的作用，無法為決策者決策提供真實有效的數據。

三、房地產行業財務管理問題的解決建議

資金高度密集是房地產行業的特征之一。企業在項目開發的初始階段，需要投入大量的前期起動資金，而銷售回款與資金投入之間存在較大的時間差。雖然企業已運用了預售、預購等方法來縮小資金投入與銷售回款之間的時間差，借此規避了部分市場風險，但在行業發展的過程中仍然存在許多巨大的風險。因此，針對財務管理中存在的主要問題，采取有效的應對策略，對推動行業的健康發展具有非常重要的意義。

（一）優化財務管理意識，樹立正確的財務管理思維

財務管理是企業管理的核心內容，占據企業管理的中心位置。因此，增強管理層的財務管理意識對優化財務管理工作至關重要。一方面，財務管理工作不僅是財務部門的事情，更是企業所有部門的事情。管理層必須增強財務管理意識，高度重視財務管理工作，自發地將財務管理與其他管理工作高度融合。財務管理涉及企業的全部環節，具有高度融合性。因此，在日常經營管理中，企業必須加強財務管理重要性的宣傳，以增強企業所有員工的財務管理意識，引導企業其他工作人員積極參與到財務管理工作中來，在做好本職工作的同時，為財務管理工作獻言獻策，為財務管理工作輸送有用信息。另一方面，財務工作是一項專業技術性很強的工作，在具體的財務工作中，仍需財務管理人員來實際“操盤”，這就要求從業人員具備一定的職業素質和技能。鑒于房地產行業的特殊性，財務管理人員不僅要具備過硬的專業素養、豐富的管理經驗，而且要時刻保持頭腦清醒，遇到突發事件時第一時間做出積極判斷。如果財務管理人員態度不明朗，缺乏嚴謹性，沒有樹立相應的風險防范意識，甚至連最基本的風險意識都無法預判，就會給企業帶來嚴重的財務后果。財務管理人員的專業素養、專業勝任能力及專業管理意識，決定了企業財務管理的整體水平。

（二）構建科學的財務制度體系，降低企業籌資風險

我國房地產行業發展具有不均衡性，絕大部分中小型房地產企業沒有符合自身發展需要的財務管理機制，導致財務管理工作面臨巨大的風險。這就需要企業創建完善的財務監督體系，并貫徹運用到整個開發過程中。鑒于此，中小型房地產企業應該有效借鑒大型房地產企業成功的管理實例，運用現代企業管理制度來規范自身的財務管理實踐，結合自身項目全過程的發展特點來構建符合自身實用的財務管理制度。同時，房地產行業屬于資金高度密集型行業，在企業運營的過程中，房地產企業應該有效降低企業籌資風險，考慮稅控風險以及提高資本收益。這樣才能讓財務管理發揮關鍵作用，為房地產企業的健康穩定發展提供有力的保障。

（三）加強全面預算管理，加強財務風險管控

在財務管理的全過程中，為最大限度地降低企業發展過程中存在的財務風險，房地產企業應該同時加強全面預算管理與財務風險管控。這要求企業結合自身的戰略發展目標，結合市場環境變化及市場發展動態，編制符合自身的財務預算;同時保持財務預算的靈活性，做好市場環境變化的應對策略。此外，企業還應增強風險管控意識，完善風險預警機制，優化風險管控能力。

（四）加強管理財務人才的培養

企業財務管理框架的設計目標，需要依靠廣大的財務工作者去實現。尤其是這種大時代背景之下，財務人才的匱乏始終影響著財務管理工作的水平;同時，財務人員的流動性也增加了財務管理工作的難度。企業為加速財務轉型工作，在框架設計時提出對財務管理人員能力的相應要求，有助于增強財務人員的專業勝任能力，加速財務轉型工作。因此，財務人員的職業素養必須跟上大時代的步伐，財務人員需要掌握財務基本理論知識，同時熟練運用到日常財務管理工作中。在“互聯網 + ”大時代的要求下，廣大財務工作者要能夠掌握先進信息的應用，要具備綜合性較強的管理能力、分析及執行能力等;對項目的全過程進行監督核算，做到事前規劃、事中控制、事后分析。總之，為實現現代化的財務管理，企業必須加強對管理會計人才的培養。

四、結語

當前，在經濟全球化及世界格局多極化的雙重影響下，我國的經濟有了快速發展的機遇，同時也有一定的挑戰。對于我國的支柱產業，企業整體管理的核心是企業財務管理。為提高財務管理的整體水平，降低企業發展的風險，房地產企業就需要結合自身的實際情況以及風險上升的因素，尋找針對性的解決方案;同時還需要準確找準定位，增強自身競爭力，實現企業價值最大化。

（作者單位為海南龍圣投資置業有限公司）

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