淺談物業公司財務管理的現狀及對策

裘杉

摘 要 在我國經濟社會不斷發展的過程中，人民群眾對物業產生了越來越大的需求，為物業企業提供了較大的發展空間。當前，我國的物業企業眾多，但管理能力、發展程度參差不齊，還存在很多問題，尤其是財務管理已經成為制約很多物業企業發展的重要瓶頸。當前，全國經濟社會發展進入新時代，物業行業發展也面臨著機遇與挑戰并存的局面。因此，本文主要探索如何從財務管理方面入手，轉變管理理念，提高資金使用效率，促進管理數字化，進而提高物業企業財務管理的效率，促進物業企業在新時代迎接新機遇。

關鍵詞 物業公司 財務管理 現狀 對策

隨著經濟社會的發展，特別是商業地產、商品房小區的蓬勃發展，我國的物業行業從無到有、從小到大、從簡單到專業，日漸成為居民生活、商務、出行等方面不可或缺的行業，在國民經濟發展、城市綜合治理中的重要性日益體現。《2018年全國物業管理行業發展報告》（中國物業管理協會）顯示，截至2017 年底，全國物業企業總數11.8萬家，在管面積約246.65億平方米，營業收入為6007.2億元。同時，物業企業分布與經濟發展水平高度相關，越是經濟發達地區，物業企業越是集中。這更說明了隨著我國經濟的持續發展，物業企業面臨廣闊的發展空間。當然，顯而易見的是，一般的物業行業進入門檻較低，基本屬于勞動密集型行業。隨著市場競爭加劇，物業企業要在市場中謀求更好的發展，財務管理的轉型升級勢在必行。

一、物業財務管理存在的主要問題

（一）物業企業財務管理方式問題

目前，大量物業企業的財務管理方式仍過于傳統、簡單。第一，信息收集方式落后。部分物業企業雖然采購了財務管理軟件，但在大量基礎工作中仍沿用各種制式不一的表格收集業務數據，導致人力物力大量虛耗，數據出處五花八門，進而導致會計信息的失真。第二，管理制度傳統。大量物業企業領導層缺乏對全面財務管理的認知，導致企業的成本管理仍然主要依靠財務部門來對費用做相應的預算及控制成本。但對于一個企業而言，財務管理是需要整個企業所有部門共同參與的，僅僅依靠財務部門往往導致財務管理流于形式，無法真正解決企業發展的問題，無法為管理層提供切實有用的信息。第三，賬務科目設置過于簡單。物業企業由于管理的各類項目特點不一，涉及的事項又比較瑣碎，許多企業仍僅設置簡單的明細賬，難以滿足各種類型不一的業務需求，也導致后續的財務分析無法深入，無法真正看到企業發展的情況，導致難以提出有效意見。

（二）物業企業的財務風險控制問題

第一，存在制度流于形式問題。許多公司領導層對財務內部控制的重要性認識不足，存在內控制度，卻忽視內控執行力度，導致制定的內控制度對企業經營活動未起到管控作用，形同虛設。第二，存在制度制定不合理問題。許多物業企業照搬其他服務業企業的管理制度，導致內控制度缺乏針對物業企業的可操作性，執行流于形式。包括企業架構不完善、頂層設計不合理、內部控制制度不全面、職務審批權限隨意性大、職責范圍彈性空間大等問題，導致內控效果不顯著。第三，存在內控監督不到位問題。在內控制度實施后，由于績效評價標準不統一，監督力度不夠，導致財務內部管控結果不令人滿意，無法得到應有的效果。執行結果沒有參考價值，甚至個別財務報告及相關信息不完整，直接影響企業正常發展。

（三）物業企業的財務分析能力問題

當前的企業往往對財務的分析決策能力有很高的要求，企業的各類決策都依賴于財務的基本情況分析，但許多物業企業的財務管理往往有管理而無分析，沒有為公司決策提供依據的能力。主要表現在一是缺乏對財務數據的收集和處理能力，二是缺乏對企業負債情況的深入分析能力，三是缺乏對企業資金的有效管理能力，四是缺乏對企業發展趨勢的預估能力。這進而導致企業無法全面了解自身的發展情況，降低了企業運營效率特別是資金使用效率，無法推動企業的經營與管理活動，甚至產生負面作用。

二、產生問題的原因分析

（一）公司管理理念的陳舊

由于我國的物業企業發展歷程不長，許多物業企業特別是中小型物業企業的領導層人員結構、管理理念較為陳舊，缺乏系統的公司管理能力知識，特別是對財務管理工作不夠重視。僅僅把財務管理作為傳統的管錢、記賬功能，而沒有把財務管理與企業業務發展結合在一起，嚴重制約了企業財務管理能力的提升與發展。另外，隨著經濟社會的發展，各種類型的業主對物業管理各方面的需求也會增加，導致對公司管理層的要求特別是在滿足個性化需求方面，有了更高的要求。這就要財務管理必須要向全面化、專業化、數字化轉型，但由于管理層的不足，導致公司財務管理方式、能力各方面落后。

（二）公司管理制度的制約

隨著物業行業的不斷壯大，雖然物業企業的管理制度較過去已經有了長足的進步，但與高速發展的行業現狀相比，公司制度對財務管理能力提升的制約仍十分突出。例如，部分企業借鑒國外發達國家的物業公司財務會計制度，但與國內的情況仍有很大差別，難以直接套用;部分物業公司沒有系統規范的記賬方式，經常會發生入錯科目的情況;許多企業疏于內控制度的制定或者制定了而不執行，導致公司財務風險的發生。

（三）公司人員能力的瓶頸

從實際情況來看，目前，從事物業管理的人員特別是基層工作人員普遍存在年齡偏大、學歷偏低等問題，綜合素質難以與當前公司的財務管理工作需求相匹配。這導致在實際工作中會出現很多問題，如基礎數據的錄入不規范、標準不統一和制度執行無法落地。

三、相關對策研究

（一）以先進理念實現管理制度化

物業企業的領導層與管理層需要加強學習，積極學習先進的管理理念，不斷優化企業財務管理的理念與模式。要借鑒其他企業的先進管理經驗，提高對財務管理的重視程度。不僅要在業務工作中重視數字化建設，更要把財務管理的數字化與業務工作相融合。要積極轉變傳統的管理理念，不斷完善企業的財務管理體系，真正把財務與管理工作結合起來;要把預算管理、績效管理、業務管理等結合起來，充分發揮各管理內容之間的互相協調與互相監督作用。要在傳統的財務核算職能基礎上更加重視管理職能，要制定完善的企業管理制度，要建立健全物業公司的會計核算制度、成本核算制度、財務管理制度等，使得公司的整個會計組織構架完整，有制度的約束。同時還要建立相應的財務監督制度，真正保證會計信息的完整、準確。

（二）以嚴格內控促進資金效率化

一要堅持管理與業務相結合的原則。在設計內控制度的時候，財務人員要充分介入業務流程，了解運營機制和工作的實際情況，要確保內控制度既有控制性，又具備操作性和針對性。二要加強物業服務收費管理。要對各類收費的內部流程予以明確，嚴格控制每個環節，確保依規進行操作，做好登記臺賬，為事后監管提供依據。三要加強庫存物資管理。要依托財務管理系統，完善對后勤物料的監測，及時了解各類庫存物料的應用和損耗情況，進而為成本控制提供依據。要促進各個部門在物料使用中的合作，防止出現假賬、惡意損耗等現象。四要加強企業的成本管理。要通過制度設計和各個部門的合作，依托公司的數字化建設，加強對日常耗費的監測，將相關費用進行統一管控，合理控制各項支出。五要加強企業的資金管理。當前的物業企業發展中，對財務做好資金管理的要求不再只是核算，更要注重對資金的合理運用，確保資金的保值增值也是資金安全的重要環節。要合理地運用本企業資金，進一步加強收入的催繳，并用好公司閑置資金，可以探索采用理財等投資途徑，在確保安全的同時實現自己的有效利用。

（三）以創新技術推進核算數字化

隨著物業行業的不斷發展和數字經濟時代的到來，目前的物業公司已經普遍采用了智慧化管理軟件。但企業在采用專門智慧化軟件的同時，還應注意：第一，加深業財融合的深度。要針對本公司經營特點采用專門的管理軟件，加強財務與業務的耦合，使得軟件使用符合業務特性，進而可以建立規范的數據共享中心，使得物業的業務系統與財務系統相融合，提高整個公司的運營效率，也增強了數據的準確性。第二，要進一步創新成本核算模式。企業應該在具體的業務流程中、管理過程中，對各類的數據進行標準化、專業化處理。要調動所有部門的力量一起完成公司的成本核算和預算等工作，確保各類數據的真實、準確、全面。第三，要進一步明確基礎數據，要科學、合理地結合公司實際情況設置會計科目、基礎物料信息。合理設置會計科目和基礎物料將極大提高財務管理的準確度和運行效率，降低錯誤發生的概率。

（四）以學習培訓實現人員專業化

企業要加強企業文化建設，鼓勵員工加強自身學習，不斷提升自身的專業能力與綜合素質。各部門之間的工作人員也要積極交流學習，建立和諧的企業文化。要促進公司人員融入本公司的企業文化，使得員工對公司有歸屬感，進而增強員工的責任心和提高工作效率。要提高對財務管理人員的要求，對一些即將上崗的員工進行培訓和學習，并科學設立獎懲制度，獎勵那些積極配合培訓工作并獲得優秀成績的員工，增強員工積極性。企業必須要讓財務管理人員學習了解計算機軟件及財務管理有關設備，促使他們可以熟練應用現代化財務管理系統進行操作，[1]用好數字化工具，真正發揮數字化對公司管理的推動作用。

四、結語

目前，我國經濟仍處于較快增長中，城市化水平不斷提高，物業行業的發展空間不斷拓展。良好的財務管理能力顯然是幫助物業企業贏得行業競爭的重要基礎，也將有助于增強物業企業的服務能力，有效滿足人民群眾對物業服務的新增需求，進而推動我國物業行業的發展進步。

（作者單位為杭州錢江新城物業管理有限公司）

參考文獻

[1] 何家亮.新形勢下如何加強物業企業財務管控[J].時代金融，2018（20）：142-143.

[2] 石墨羽.物業企業財務管理存在的問題及應對措施[J].企業改革與管理，2017（1）：149+155.