訴訟律師看房地產(chǎn)項目法律風險探究

李暉

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國近年來最火爆的產(chǎn)業(yè)之一，承擔著“衣食住行”中“住”的重任。但是，房地產(chǎn)行業(yè)還存在著巨大的法律漏洞，體系還不完善，部分開發(fā)商缺乏法律意識，在很多項目的開發(fā)過程中存在巨大的法律隱患，法律問題成為房產(chǎn)開發(fā)的一大難題，甚至撬動一些規(guī)模相對較小的開發(fā)商的生存。本文將以訴訟律師的角度對房地生產(chǎn)開發(fā)從開發(fā)到施工再到銷售甚至是物業(yè)管理這一階段，全面闡述和尋找相關的法律違規(guī)問題，從根源上嚴加防控，為從事這一行業(yè)的房地產(chǎn)商、房產(chǎn)律師提供一些行之有效的建議和應對方法。

關鍵詞：訴訟律師? 房地產(chǎn)? 法律風險? 防范

房地產(chǎn)開發(fā)火熱程度雖然稍有降溫，但仍然是炙手可熱的行業(yè)。這些年來，房地產(chǎn)在項目開發(fā)過程中遇到不少仲裁訴訟的案件，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的麻煩和糾紛，民眾對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了不好的印象。在房地產(chǎn)開發(fā)啊犯人每一個項目當中都存在著不小的法律風險，幾乎每一刻都要應對各種各樣的法律問題，本文將根據(jù)以往的訴訟經(jīng)驗，從中獲取可以解決問題的方法和途徑，預知開發(fā)過程中可能要面對的各種風險問題，并對其深入研究，從現(xiàn)實生活中總結教訓和經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)效率和建設質量。

一、房地產(chǎn)前期開發(fā)階段的法律風險與防范

（一）土地出讓的法律風險與防范

在房地產(chǎn)商開發(fā)土地之前，需要獲得土地的使用權。獲得土地的方式多種多樣，土地的使用者給國家繳納土地使用權的使用費就是國有土地使用權出讓，土地使用者能夠從國家手中接過一定時間年限的土地使用權的使用行為。這當中最為常見的就是政府對能夠出售的土地進行招拍，然后由開發(fā)商通過法院競拍到土地，收購土地，通過政策"舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊"改造和村集體合力開發(fā)等多種方式，因此在拿地過程中會遇到不少的法律風險，必須要注意很多問題。

房產(chǎn)開發(fā)商應該提前出讓權是否合法土地是否合法，如果是農(nóng)村的土地還要符合當?shù)卣南嚓P政策，也要獲得村民代表大會的同意。還要仔細核對土地出讓合同中的每一項具體條款，注意明確土地狀態(tài)及和土地使用權證與土地費用是否匹配，政府的級別與國有土地使用權的土地面積是否匹配，明確拆遷或者征地等各項關系需要誰來處理，以及對拆遷居民的安置和各項費用。如果開放的合同簽署的是片區(qū)，要明確每個地區(qū)的開發(fā)、轉讓等一系列問題，還應注意地下空間的開發(fā)權力。

（二）項目收購中的法律風險與防范

1.直接收購項目方式。首先是項目標的目前的狀況風險。例如項目標地的地理位置、交通環(huán)境以及拆遷狀況不明朗等原因產(chǎn)生的風險。再者，項目不能夠合法的轉讓。對此可以采取相應的對策：（1）審核房地產(chǎn)項目是否合法。通過對房地產(chǎn)項目資產(chǎn)的所有權進行審核，確定所有權，以及有沒有被抵押或者查封的歷史，是否以合法的手段取得土地所有權，以哪種方式取得并用作什么用途，使用年限即翻新程度，空間面積等問題，要求對方必須已經(jīng)辦理好相關的手續(xù)，并有建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設用地規(guī)劃許可。（2）能不能夠滿足法定的轉讓條件，當中不包括已交納的土地出讓金的情況下認定完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，建設銀行出具資金的驗資證明。（3）了解項目開發(fā)情況。在項目開發(fā)過程中是否存在隱患、開發(fā)是否合理，有沒有引起一些民事糾紛和群眾的不滿等，如果有拆遷沒有完成的情況，受讓方必須承擔相應的責任。

2.通過收購項目公司的股權間接收購項目方式。為了最大程度的降低投資的風險，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的股權轉讓中必須嚴格的核對是否通過了有關項目的核實，確定情況屬實后，才能夠進行轉讓。要盡可能的調查一切可能影響股權受讓方利益的因素。

（三）合作開發(fā)中的法律風險與防范

合作主體經(jīng)營資格不合法。在選擇合作的對象之前，房地產(chǎn)開發(fā)商必須仔細核實合作方是否能夠滿足項目合作的規(guī)定和要求，比如有沒有房地產(chǎn)開發(fā)的資質以及相關的情況是否能夠滿足需求，如果不滿足，就盡量不要與該公司合作。另外，當在簽訂合同之后發(fā)現(xiàn)對方缺少資質，必須盡快采取相應的措施獲得資質，或者也可以成立房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的公司，避免因為合作經(jīng)營的主題不合法帶來的法律隱患給企業(yè)帶來更大的損失。

劃撥土地使用權未經(jīng)依法批準。如果在合作開發(fā)的實施過程中出現(xiàn)了這種情況，必須盡快采取有效的措施進行補救，盡全力避免合同與合作的無效，但這并不是良好的策略，盡量從根源上規(guī)避風險，減少損失才是良策。

增加投資數(shù)額承擔比例。房地產(chǎn)開發(fā)商在合作前應該做好準備工作，降低因為投資金額增加而引起的糾紛。在合同中寫明增加投資承擔的比例或者相關的方法和規(guī)則，合同應該設置靈活的條款，雙方根據(jù)投資的金額決定投資利潤的分配，因為金額引起的責任由違約方承擔。

二、房地產(chǎn)施工建造階段的法律風險與防范

在工程合同簽約之后，可能會出現(xiàn)不履行合同的風險，因此必須要做到以下幾點。一，做好合同交底工作，熟悉相關的條款期限并了解我方合同的義務，嚴格按照合同來履行，避免違約。二，所有的設計變更都必須進行書面通知，對工程質量的驗收要及時進行，注意權利人的職權利用，避免出現(xiàn)濫用職權的行為。三，保存違約方違約證據(jù)，在合理的期限內進行索賠。四，保存和記錄施工進度計劃和施工記錄以及各種檢查報告氣象報告等，工地必須交接好記錄。如果工程延誤或者變更或因為其它原因導致合同被迫中止等情況，及時進行索賠。

三、房地產(chǎn)銷售階段的法律風險與防范

可能出現(xiàn)的法律風險，違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風險;未取得商品房預售證書、預售房款的收取和使用不當、促銷方案有問題、銷售現(xiàn)場布置和樣板房、有關銷售人員進行一些違反規(guī)定的操作、購房合同可能產(chǎn)生的法律風險。

面對這些風險，房地產(chǎn)開發(fā)商應該向買受人明確房產(chǎn)銷售的合格合法文件以及相關部門的審批文件，根據(jù)具體情況如實的介紹房地產(chǎn)的具體情況，不能夠給出危害消費者利益的虛假承諾。對于沒有公開或者尚未確定的信息緘口不言，認清自己的能力和職責，對于不確定的事不要主觀臆斷。口頭承諾可能一時會達到一定的效果但是并不能起到一個長期的效果，還可能會有損公司的品牌形象和在人民群眾當中的口碑。對于廣告的發(fā)布也有一定的要求，不得使用國家機關和國家工作人員的名義，不能損害社會公共利益以及法律法規(guī)禁止的其他情形。

四、物業(yè)管理階段的法律風險與防范

在物業(yè)管理階段，企業(yè)可能面臨的法律風險具體劃分為治安風險、物業(yè)及公共設施設備風險、消防事故和隱患風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險等。

對此提出的防范要求包括以下幾個方面。首先，治安管理方面，必須明確物業(yè)公司的職責和法律地位，物業(yè)公司有責任和義務在規(guī)定的法律條文范圍內維持公共秩序。其次，充分發(fā)揮高科技的作用，利用監(jiān)控設備等加強小區(qū)的防盜設施建設，加強安保人員和業(yè)主的防范意識，提高安保人員的綜合素質。再者，完善停車場的硬件設施，與業(yè)主簽訂具有法律效應的車輛服務協(xié)議，告知公眾停車場是否承擔車輛的保管責任。對進出停車場的車和人進行登記，收取停車費時給予票據(jù)憑證。最后，針對公共設施可能給人或物造成的風險提前防范，做好公共設施的檢查與維護，明確責任。多可能會造成危險的設施設置警示牌，將專業(yè)的設施委托給專業(yè)公司管理，出現(xiàn)相關問題向有關部門報告，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

五、結語

房地產(chǎn)項目存在的法律風險貫穿整個工程項目的每一個環(huán)節(jié)，對此房地產(chǎn)公司要提前防范，規(guī)避風險，爭取順利的完成項目的全部工程。

參考文獻：

[1]蔣修賢.訴訟律師看房地產(chǎn)項目法律風險[J].法治與社會，2017.

作者單位：廈門市特房海灣投資有限公司