房地產企業內部控制現狀及應對策略探析

江國良

關鍵詞：房地產企業? 內部控制? 現狀? 對應策略及建議

房地產企業的發展隨著經濟的不斷發展和進步呈現出多元化的發展趨勢，但是隨著時代的變遷和經濟的發展，房地產企業的發展面臨著一些問題，例如資金短缺便是目前我國大多數房地產企業所面臨的一個主要發展問題。由于房地產企業是我國經濟的重要支柱，國家通過降息和降準的方式對房地產行業的發展進行了調控。與此同時，房地產企業為使得自身內部項目正常的運行會通過加強融資的方式來保證內部項目的正常運行。隨著房地產企業的業態擴張，融資方式日趨多樣化，要提升自身發展的活力和動力就必須要加強內部控制。

一、目前我國房地產企業內部控制所存在的現狀與問題

隨著經濟的不斷發展，我國房地產行業的競爭越來越激烈;同時我國大多數成功的房地產企業在執行內部控制制度的過程中不斷完善和改進自身的內部控制制度，但是同樣存在一些缺乏風險防范意識，管理水平較低的房地產企業，在建設企業內部控制的過程中存在較多的問題。具體如下：

（一）企業的管理層缺乏建設內部控制的意識

國外房地產企業的蓬勃發展在一定程度上帶動了國內房地產企業的發展，但是很多國內的房地產企業是從家族企業發展起來，其經營模式也延續家庭式模式，從管理層到基層都存在一定沾親帶故的關系。以“家庭式”為經營模式的房地產企業往往缺乏建設內部控制建設的意識和觀念，企業內部沒有形成一個體系完善的管理制度，這使得內部控制管理的體系無法科學、合理的發展下去。

（二）資金的運營缺乏科學性和合理性

銀行貸款是房地產企業的主要融資渠道，即使銀行貸款在一定程度上可以降低融資風險。但是，如果房地產企業對銀行貸款的過度依賴，會在一定程度上使得房地產企業因運營問題而產生流動資金短缺的問題。而不合理的資金運營、單一的融資渠道也會使得房地產企業出現資金緊張和資金鏈斷裂的問題，為房地產企業的發展帶來許多不利因素，在一定程度上也增加了房地產企業破產的風險。

（三）不完善的內部控制信息溝通機制

我國各大產業隨著現代化建設進程的加快而快速發展，對于房地產企業來說，法律法規的變化、調整對其融資、投資各環節的影響都是巨大的。隨著大數據時代的到來，各類信息渠道日趨完善，一定程度上加快了政策變化等信息的傳播。但這同樣要求房地產企業做好內部控制信息溝通機制。如果內部控制信息溝通機制不夠完善，就會使得房地產企業的管理層無法對企業內部和外部環境的信息進行及時的收集和分析，房地產企業在運營過程中可能產生斷層問題，不利于房地產企業進行正確的決策。同時，內部控制信息溝通機制不完善，可能會使房地產企業在運營的過程中面臨一定的法律風險，對房地產企業項目的開發與實施產生了不利的影響，阻礙了房地產企業的可持續性發展。

（四）缺乏內部監督機制

由于信息不對稱的存在，企業的治理過程中存在著道德風險。管理當局的行為有可能偏離公司價值最大化的目標，從而使股東利益受到損害。公司管理當局可能存在主觀上的故意而產生的損害行為，例如公司管理當局在涉及到公司利益的活動中的故意不作為，或者利用公司資源為自己謀取私利等。建立內部監督機制一定程度上可以減輕這種道德風險，保障公司股東的權益。此外，科學的懲罰機制同樣重要，否則，即使建立了內部監督機制，也缺乏一定的執行力。

對于房地產企業來說，內部監督機制在項目成本管理、資金運營管理等環節中顯得格外重要。房地產企業要加強內部控制，首先要對內部所存在的問題進行深入的分析和探討。

內部監督機制對房地產企業加強內部控制有積極的促進作用;而內部監督機制的缺乏不利于房地產企業內部控制的有效實行和執行。

二、房地產企業加強內部控制的策略與建議

（一）提高資金活動的控制力度，加強對資金風險的防范

資金是企業發展的血液，不合理的調度資金、管控資金活動的力度不足等問題需在投資和籌資決策中盡量避免，否則可能導致資金鏈的斷裂或者資金沒能得到有效利用，對房地產企業的運營與發展來說，將存在很大的風險。

房地產企業要想避免上述問題的發生，需要從以下四個方面做好防范工作。（1）提高投資決策的科學性、合理性。要對投資項目進行科學和充足的論證，并對投資的項目進行深入的分析，分析投資項目的可行性，提高對投資項目收益和風險的關注與重視。而一些重大的項目，必須進行班子集體的共同分析和討論，通過聯簽制度以降低決策失誤的風險，有效降低盲目投資、沖動項目決策的概率。（2）房地產企業的籌資方案一定要根據資本結構的實際情況進行科學、合理的制定，要提高財務杠桿的利用率，并對重大籌資方案的可行性進行深入、充分的分析，而針對重大籌資方案的可行性分析要充分反映方案實行過程中可能會產生的一些風險，以此降低債務的危機和籌資的成本。（3）全面實行預算管理制度，加強對預算資金的管理力度。房地產企業的全年資金要根據年度的全面預算與計劃，對資金的來源與使用進行充分、有效的管控，對籌資的目標進行科學、合理的擬定與規劃。（4）提高對資金使用各環節的管理。高度重視項目銷售的回款進程，監督按揭貸款客戶要按時辦理相關的手續，與銀行相關部門進行及時的溝通與交流，提高這部分銷售房款資金的回籠率。

（二）提高對項目成本的控制率，有效降低開發成本

開發成本占我國城鎮商品房總成本的75%，而一些商品房的開發成本甚至占總成本的80%到90%左右。制度流程的規范是企業成本控制的關鍵所在，科學、完善的成本控制機構可以有效提高成本控制的執行力和質量。而決策與設計階段的成本控制工作是房地產企業項目開發各個階段成本控制工作的關鍵和重點。因此，開發項目之前要對項目的可行性進行深入的分析與評估，做好充足的前期準備工作;同時，對設計招標與設計的全過程進行全面的監督和管理，不斷優化設計方案，提供項目設計的質量，提高價值工程的優選率，利用限額和標準的設計，對工程的造價進行有效的控制。而在建設的階段，要提高招投標工作的執行力度，對設備與材料等原材料采購環節的成本要進行嚴格的把控和管理。充分做好變更現場簽證、竣工結算以及決算工作的準備，在可以充分保證工程質量的前提下，對工期的進度進行合理、科學、有效的把控。營銷階段的成本主要是根據產品的成本通過營銷方式、促銷手段的選擇來進行有效的控制。

總而言之，房地產企業的成本控制就是對項目開發各個階段的成本進行有效的、科學、合理的控制，提高項目建設過程中人力、物力、財力的利用率，以此來提高房地產企業的經濟效益和競爭力，實現可持續性發展的目標。

（三）提高資產物品的管理力度，對資產物品進行有效的利用

房地產企業有很多開發項目，并且每個開發項目的運營周期、開發順序是不同的。項目開發過程中除了有建設成本外，還需要一定的運營資產、建設設備和相關物料以支撐項目的建設。如果監管不力，那么就有可能因此造成資產的損耗與浪費，尤其是在建設與拆除售樓處、采購與發放相關廣告的宣傳禮品、回收與使用項目的圍擋電纜等環節。因此，房地產企業要想提高資產的完整性，以及資產的高效利用，就必須要做好以下工作：（1）房地產企業各項目的資產設備要進行定期的盤點和清查，提高賬實的契合度，并依據資產設備的維護與盤查工作建立相應的責任追究制度，以提高資產設備維護的有效率，降低降低丟失、毀損、舞弊等不法行為出現的概率。（2）提高廣告宣傳物品的管理力度，嚴格執行采購預算的審批制度，嚴格把控物料的采購、驗收入庫與領用發放的工作，根據物料的種類安排專門的人員進行專門管理，提高物料記錄的有效性和真實性。管理人員對剩余的物料庫存情況進行實時的監管，同時要回訪發放禮品的客戶，以此來提高禮品的有效利用率，使得物有所值。（3）提高可利用物品的利用率，并建立一個相應的資產物品回收再利用的制度，同時指定相關職能部門對物品的回收和再利用進行監管和專門負責。比如，一些可再次利用的物料在某項目結束后可以再次調配到一些新的項目中，提高一些可持續利用物料的重復使用率，以此來降低一些項目開發的成本，有效提高資產的利用率。從而有利于提升房地產企業的經濟效益，實現可持續性發展的目標。

（四）建立一個信息交流、溝通的平臺，以此來降低經營的風險

房地產企業具有特殊的性質，因此其內部有許多職能部門，不同的職能部門具有不同的作用。各職能部門之間既是相互獨立的，又是相互關聯和相互影響的。比如，前期戶型的設計方案會對后期的銷售有重要的影響作用，不合理戶型的設計會造成房源產生滯銷的情況;同樣銷售的具體情況和進程會對工程部門的施工產生一定的影響;此外，銷售資金的回籠對工程項目可否能順利進行有重要的影響作用，而工程部門房產的建設與供應為銷售部門提供了房源。同時，在項目方案設計的前期準備工作中，需要銷售部門、物業管理部門要一同參與到項目方案的設計工作中，這樣有利于收集客戶的信息以及充分了解市場的需求，為后期項目的運營打下了良好的基礎。所以，在房地產企業內部建立一個信息交流與溝通的平臺是非常有必要的;加強各職能部門的溝通與交流，提高效果、風險點信息的反饋速度，有利于房地產企業建設內部控制制度的質量與效率。與此同時，房地產企業要重視內部信息的安全管理，防止出現一些重要信息外露的現象，提高信息系統的安全性和有效利用率，以此來有效防范房地產企業在運營過程中的風險。

（五）建立健全內部審計監督機制，提高內部控制度的執行力

目前，我國一些房地產企業雖然逐漸建立內部控制制度的意識，但是內部控制制度的執行力度較低，沒能充分發揮內部控制制度的效用。沒有對內部控制制度進行有效的落實和執行，一定程度上是由于房地產企業內部沒有建立一套相應的審計監督機制，房地產企業的管理層缺乏對審計監督機制的重視;而即使有些房地產企業建立內部審計監督機制，也存在不完善、不科學的方面。因此，房地產企業在建立健全內部審計監督機制時，管理層首先要提高建立健全內部審計制度的重視程度，并在企業內部宣傳相關的管理理念。由專門的部門對內部控制制度與相關執行流程進行專業、科學、合理的制定，并對內部控制制度具體的執行情況進行實時的監督。內部審計監督機制可以對房地產企業運營過程中的方方面面進行監督和診斷，發現和找出在運營管理過程中產生的一些問題，并依據診斷的問題提出一些有針對性的解決建議和意見，以此來提高房地產企業的競爭力和內部控制制度的執行力。

參考文獻

[1]商娜.新形勢下房地產內控控制存在的問題與對策探析[J].智富時代，2017（11）.

[2]許春艷.新形勢下房地產內控控制存在的問題與對策研究[J].知識經濟，2018（4）：85-86.

[3]王曉亮.房地產企業內控管理存在的問題及對策[J].中國房地產業，2017（15）.