房地產企業融資方式的探討與思考

鄧婕

摘要：隨著房地產行業的迅速發展，房地產已經成為國民經濟的重要組成部分。房地產行業的投資較大，一般行業在進行新項目時需要融資，融資已經成為房地產行業當中的一個重要問題，傳統的融資方式已經不能滿足于房地產行業的經濟需求，文章從當前房地產行業融資現狀著手，對房地產融資方式進行分析與探討，并提出相應的融資新措施，以保障房地產行業的經濟穩定性。

關鍵詞：房地產;融資方式;融資途徑

隨著經濟的不斷發展，房地產行業的經濟效益顯著增長，各企業間的競爭也隨之激烈。企業的資金鏈是企業在行業中處于領先地位的重要條件，大多數企業的資金鏈是依靠融資保持的，基于此，融資成為了企業間所共同面臨的課題。隨著融資企業的增多，融資越來越難，拓寬融資渠道，促進企業的長效發展是每個企業管理者的責任，管理者要順應時代的變化，適當轉換思維方式，開展多元化融資方式。

一、房地產企業融資問題現狀分析

（一）企業融資渠道單一

現階段我國房地產企業的融資制度存在欠缺，融資方式較為死板，多為債券、股權等方式。傳統的融資方式利息較高，資金使用期限較長，增加了企業的經營成本，而且一旦發行債券，出現融資密集化現象，勢必會導致還款集中現象，企業又需籌備資金進行補充，企業的經濟壓力可想而知。但不采取此類的融資方式，企業就無法進行項目的開展，甚至影響企業的運行。

（二）資本結構不合理

在進行企業案例分析之后不難發現，某些房地產企業存在一定的風險性，風險性主要體現在資金結構的構成比例上。房地產行業融資現象是基本現象，是每個企業都存在的，但一些企業的負債率也在陡然上升，數值高達企業資金占比的70%。高額的負債率使企業在面臨金融危機時不堪一擊，資金鏈極易瓦解，嚴重情況下會危及融資企業的發展。資本結構的不合理，不利于房地產企業的長效發展。

（三）企業規模使融資受限

融資條件取決于企業的發展狀況。像一些小型企業自身的經營規模就存在一定的弊端，投資方在進行投資時大型企業肯定是投資的首選，因此小型企業在進行融資時處于不利地位，難以獲得投資方的青睞，限制了企業的發展。從融資規模來講，大型企業融資規模的增大，無形當中對企業產生一定的壓力，資金鏈一旦出現問題，企業會面臨更大的風險與損失，中小型房地產企業在自身經營管理不完善的情況下，資金出現問題，企業會面臨滅頂之災。

（四）資金的管理與投資不合理

在房地產行業中，爛尾樓事件層出不窮，交房時間延后情況多有發生。此類情況的發生大多是因為融資資金沒有得到合理、恰當的使用，眾所周知房地產的資金投入是巨大的，房地產公司在不進行融資的情況下很難推進項目，融資后，企業才能夠形成合理地資金結構，在資金的使用過程中企業要提前做出預算，以免出現工程后期資金鏈斷裂的情況，資金鏈一旦斷裂，會給企業帶來無數的負面評論，造成不可估量的損失。在多家房地產行業同時出現資金鏈斷裂的情況時，整個房地產行業受到嚴重影響。

二、常見的房地產企業融資模式

（一）銀行貸款

對于任何行業來講，銀行貸款是最簡單的融資方式。我國銀行所辦理的貸款中一般分為抵押貸款與商業貸款。在前期開發階段，土地及在建工程抵押開發貸款是一種常用的融資方式，預售開始后商業按揭貸款可緩解資金壓力，相比于其他的融資方式，銀行貸款在利息等方面的優勢較大，因此對于房地產行業來講，銀行貸款是最符合融資目的的融資方式，同時也是房地產行業普遍的融資手段。隨著我國對宏觀調控的加大，銀行貸款對房地產行業不再友好，銀行貸款困難重重。找尋、摸索其他的融資方式，是房地產行業迫在眉睫的工作之一。

（二）上市融資

上市融資在大型的房地產企業融資中較為常見，他們通過上市發行股票的方式吸引社會資金。上市融資能夠讓企業在短時間內獲得大量的資金流，但股票市場的監管也日漸嚴格，房地產上市的條件也更加苛刻。同時上市融資只針對大型房地產企業，中小型房地產企業是不具備實力的，企業在上市之前會有大量的資金投入，以完善企業的各項上市指標。此外、股票市場也存在極大的不確定性，對于自身存在風險的融資方式來講，房地產企業一般不會選擇此種融資方式。

三、房地產企業融資問題對策思考

（一）拓寬融資方式

資金是支撐企業發展的原動力，想要實現房地產企業不竭的發展就必須對融資方式作出改革，從融資方式、融資渠道等方面入手。

1.長期融資

融資租賃、債權融資都屬于長期融資方式，長期融資是籌集企業長期使用的資金。對于大型企業來講，一段時間內，可能多個項目在同時啟動，無形間加大了企業的經濟壓力，在企業的資金鏈出現問題時，由于企業開展的項目眾多且時間上跨度較大，企業常用長期融資的方式進行資金鏈的補充。對于小型企業來講，長期融資的經濟壓力過大，突發的經濟風險會給小型企業帶來打擊。因此企業在進行長期融資之前，必須就企業發展情況作出評估，以科學分析企業是否適合長期融資。

2.短期融資

短期融資手段能夠幫助企業更快的擺脫困境，但是對于后期的還款來講，也是具有相當大的壓力，短期融資具有速度快、彈性大、成本低、風險大的特點，對于短期融資，各企業要合理、科學的進行規劃，確保風險的低發生率。短期融資所獲得的資金使用時間較短，管理者要對企業的資金需求進行預算，在每一項財政支出上都要精打細算，確保將錢花在刀刃上，在產生資金缺口時，管理者應當立即做出其他融資策劃。

（二）選擇符合實際的融資方式

融資方式是多種多樣的，融資方式多樣也就意味著可供企業選擇的融資機會越多。現行的融資方式較多，股權融資、債券融資、信托基金融資、資產債券化等都是常見的融資方式，所以在企業進行融資時，要根據企業的生產情況選擇適合企業的融資方式，不盲目追求資金的最大化。

股權融資是指該企業的股東愿意售出部分的企業所有權，通過企業增資的方式吸引新股東的加入，股權融資所獲得的資金，企業能夠長期使用且不必歸還，是一種長期的融資方式。在企業股權變動較大時，會對企業的控制權產生影響。

債權融資屬于短期融資的一種，具有一定的時效性，到期需要連本帶息歸還，債權融資能夠解決企業短時間內的資金問題，相對于股權融資來講，債權融資不影響企業的控制權、融資成本相對較低，能夠獲得財務杠桿效應。

信托基金融資是近幾年興起的一種融資方式，它集中多位社會投資者的不等額資金，由信托機構負責打理。對于企業來講，此種方式拓寬了企業的融資渠道，但信托基金的投資一般定位于發展中的中型規模大小的企業，信托基金承擔風險的能力較弱，小型企業不具備高額的盈利手段。

融資租賃是集融資與物體于一體的新型融資結構，融資租賃類似于房屋出租，雙方在達成一致條件后，進行相關合同的簽署，合同期滿租賃物能夠回收。此種融資方式對企業的信譽、經營狀況等要求不高，適用于中小型企業融資。

資產證券化是將基礎資產未來時期所產生的現金流為條件，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產的過程。這種融資方式成本較低、資產的流動性較強且風險程度低，對于企業來講是有效的融資手段。

綜合以上融資方式，企業在進行融資行為時，要從實際情況出發，不可盲目的進行融資。多樣化的融資方式在給企業帶來希望的同時，也能夠制約企業的發展，企業要根據各種融資方式的特點取長補短，構建合理化的融資結構，并同時注意各種融資方式的長處，使其發揮最大的效用，使公司盡最大可能的利益最大化和股東權益最大化。

四、結束語

房地產企業在獲得高額利潤的同時面臨著資金鏈的困擾，企業想要完善的資金鏈就必須進行融資。在當今形勢多變的情況下，只有突破傳統的融資方式，不斷的對融資模式進行探索、改革企業才能夠在競爭激烈的房地產行業中有生存之地。想要達到這一目的，就必須在增強自身的市場開發能力的同時創造性地開發新的投融資渠道，通過科學的投融資優化企業的資金鏈，進而在新的房地產行業激烈競爭形勢下取得更好的發展。

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