限購政策對淮安市房地產價格調控的有效性分析

萬婧嫻　王海燕　王玥　王慶杰　胡美玲　陳林　董留群

[摘要]2017年5月28日淮安首次出臺限購政策，實施至今，淮安限購政策效果究竟如何？對這一熱點問題，文章從理論上剖析了購房限制政策對房地產市場交易量和供求關系的影響，研究了購房限制政策對淮安房地產市場的直接和間接影響。

[關鍵詞]淮安市;房地產;限購政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.021

住房問題是重要的民生問題，很久以來人民安居樂業更是成為社會和諧富強和政治穩定有序的關鍵。《關于進一步促進房地產平穩發展的通知》是淮安市人民政府辦公室于2017年5月27日并且決定于28號正式開始實施的文件，通過實施購房限制政策，促進淮安市房地產市場的穩定發展，進一步提高淮安市的購房門檻，促進房地產市場的平穩運行。實施至今，淮安限購政策效果究竟如何？作為首次實施限購政策的淮安，由于實施期限相對較短，且統計數據相對較為匱乏，因此需要結合調查問卷，進行理論分析，從而得出可靠的結論。

1房地產限購政策對房地產成交量和供求關系的理論分析

近年來，房地產市場對房地產的投資量有所增加，房價已經超過了大多數剛性和需求改善的收入接受度。這種情況下，需要通過政府的宏觀調控來幫助剛性需求者和改善性需求者購買房屋。其核心是對于房地產投資者進行約束，通過運行政策來限制其購買房屋的套數。

（1）房地產成交量理論分析。能夠負擔得起高價住房的投資者數量減少，對房地產市場高價住房的需求將減弱，供應和庫存的數量將減少。最后，供貨商會通過降低價格來增加剛性需求者和改善性需求購房者的數量，直到恢復均衡價格。[1]

（2）房地產需求理論分析。從微觀經濟學角度看，房地產需求是指房地產消費者在一定時期內、在一定價格水平上愿意購買并能夠購買的房地產商品的數量。從宏觀經濟角度看，房地產需求是指總需求。社會將房地產市場和整個社會或地區在房地產需求量期間，包括實物量和總價值。若房地產作為一種商品時，雖然其他條件保持不變，消費者對該房地產商品和相關服務的需求量隨著某一房地產商品和相關服務的價格的減小而增加;反之則減小。

（3）房地產供給理論分析。房地產供給需求理論是指房地產開發商和業主在一定時期內，在各個價格水平上房地產開發商和擁有者對某種商品房愿意和能夠提供某種房地產的銷售量。供給的形成有兩個條件：一是房地產開發商或業主愿意提供，二是房地產開發商或業主具有供給能力。在現實中。在一定條件下，房地產生產者的供給量隨著房地產價格的升高而增加;反之則減少。許多學者認為，住宅的供給在短期內對價格沒有彈性，但在長期內是完全彈性的，即需求彈性小于住宅的供給價格彈性。

（4）限購政策的供求理論分析。根據供求關系的理論，房地產市場總是會出現相對穩定的均衡狀態，若房地產價格由于某些因素超過均衡價格，價格對開發商而言產生了優勢，從長期的角度分析，促進了開發商向市場提供房地產的趨勢，使得供給量得到提高。但當房價過高，超出了剛性需求者或改善性需求者的購買力承受范圍時，就會出現供過于求的不均衡現象。此時大量的空置房屋出現在房地產市場上，開發商必須通過調整價格降低出售價來促進房屋銷售量。價格的下降使得購買房屋的剛性需求者和改善性需求者增加，需求量隨之呈現出上升的趨勢。

2淮安房地產限購政策初步成效分析

反映房地產市場的供求可以通過多項指標來反映，房價出現不均衡的表現有房價異高，整體房價飆升，實際租金下降。其中的指標包括銷售價格、房價增長率、價格區間、租金價格和投資者心理。與此同時，需求所表現的特點是住房銷售急劇增加，抵押貸款大幅增加，其指標包括房屋銷售增長率、抵押貸款增長率和儲蓄與存款總額的比率;供給所表現的特點是供給的超速增長和住房的過度空置率。其指標包括投資購買比例、發展投資增長率、住房建設面積增長率和住房空置率。文章選取房地產收入比、房價增長率與國內生產總值增長率之比、住宅建設面積與建成面積之比、房地產投資增長率與國內生產總值增長率之比、房地產開發投資與固定資產投資之比來判斷房地產市場是否存在泡沫。

（1）房價收入比。房價與收入之比反映了家庭支付住房的能力，是檢驗房地產泡沫的最重要指標。1998年，人居署調查了96個國家和地區。大多數國家的房價與收入之比為3∶7。世界銀行提出，發達國家房價與收入的正常比率一般在1.8～5.5，而發展中國家的房價與收入的合理比率在3～6。比例越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。[2]

從表1中看出，淮安市在2012—2017年房價收入比均超過國際標準值6.0，2014年城鎮人均住宅建筑面積的飛漲帶動此年的房價收入比到高值7.6 ，可見房地產市場的不均衡，房地產泡沫日益嚴重，需要政府的宏觀調控來抑制畸形發展。

（2）房屋施工面積與竣工面積比。一般認為，當商品房建設面積是竣工面積的2～3倍時，房地產市場的供給相對穩定;如果比例小于2，未來可能出現供給短缺;如果比例大于3，就有可能出現供過于求。[3]

從表2得出，淮安市僅在2012年房地產市場的供應相對穩定，但是2013—2017年，淮安市都呈現出供應過剩的情況。

（3）房價增長率/GDP增長率比。該指數是測量房地產相對實體經濟增長速度的動態指數， 用來監測房地產泡沫化程度。[4]

從圖1的折線圖可以看出淮安市的比率在2012—2017年波動較大，但振幅在不斷地減小。說明限購政策對淮安市的房地產市場產生了一定的影響。

3政策與建議

（1）平衡供給，使得房價穩定至合理。在滿足剛性需求者的購房要求情況下，改善性需求者也能夠在適當的范圍進行選擇。

（2）加強政府監管，規范房地產市場。政府必須明確政策的目的，對房地產市場進行宏觀調控，從耐用消費品的本質出發，規范供求關系、資本投資與市場投機，使房地產作為長期耐用消費品發揮應有的作用，擴大限購政策對淮安市房地產的調控作用和有效性

（3）完善二手房和租賃房屋市場。在房地產市場中，二手房和租賃房屋也占據了一席之地，必須全面推進存量房交易的網簽備案。

參考文獻：

[1]王換娥，崔銘.房地產限購政策對房地產市場成交量與房價的影響——以S市為例[J].商業經濟研究，2017（24）：178-180.

[2]余建平.廈門房地產泡沫實證分析[J].廈門：集美大學學報，2012（15） ：68-73.

[3]封海洋，尚正永.?房地產泡沫的判斷與測度研究——以上海、南京、淮安為例[J].開發研究，2003（6）：65-69.

[4]吳地寶，余小勇.房地產泡沫問題及實證分析[J].經濟研究導刊，2007（ 2） ：187-189.