對房地產開發(fā)的認識

亢明宇

摘要：互聯(lián)網時代下，房地產開發(fā)行業(yè)還能否安如泰山？新形勢下，房地產開發(fā)行業(yè)該如何轉型？如何面對出現(xiàn)的新問題？如何應對“變”與“不變”？

目前房地產市場面臨的最大沖擊是金融變革，企業(yè)家需要從戰(zhàn)略角度思考，居安思危主動求變，以更好應對市場和行業(yè)之變。在現(xiàn)有市場環(huán)境當中，我們如何在戰(zhàn)略上進行一種變化。針對當前房地產市場的變化，傳統(tǒng)房產企業(yè)不僅要守住原有的東西，還需要擁抱互聯(lián)網，擁抱金融，擁抱產業(yè)。面對新問題政府也需要正確引導，幫助這個產業(yè)健康發(fā)展。

那么不變的又是什么呢？是我們圍繞房地產行業(yè)的服務，圍繞著房子的服務戰(zhàn)略，把我們的服務質量和服務做到極至的理念。

關鍵詞：房地產開發(fā);變與不變;認識;感受

1問題的提出和分析

1.1金融開放沖擊大

當前，房地產行業(yè)面臨著各方的沖擊與變化。其中，最大的沖擊來自于金融行業(yè)。十八屆三中全會指出，未來的金融改革將以市場化為目標，發(fā)展多層次資本市場，穩(wěn)步推進利率和匯率市場化改革。

原來我們理解的銀行是一個“衙門”，但現(xiàn)在打破了。原來我們開發(fā)商見銀行行長，銀行是“爺”，我們是問它貸款的。結果發(fā)現(xiàn)我們也可以成為銀行董事之一，甚至如果有私有銀行牌照，很多開發(fā)商老板都想搞一個地產銀行。

在金融改革的大局中，互聯(lián)網也成為了變局中最大的行業(yè)。現(xiàn)在互聯(lián)網做網絡借貸平臺也能成為金融的概念，所有人感覺到互聯(lián)網公司對行業(yè)的一種沖擊。

1.2政府角色轉變影響大

如今，房地產市場最大的兩個變化是供需關系的變化和由單向調控向雙向調控轉變的變化。

在過去十年，供需關系非常清楚，每一個城市，只要通一條地鐵、引入一個產業(yè)，供需關系就發(fā)生變化。但今天，不同城市的供需關系開始發(fā)生變化了。這需要開發(fā)商們對市場做更多深入的研究和討論。

在過去的幾年當中，我們對市場的判斷，實際上是看政府。而在雙向調控政策下，政府在未來的市場當中扮演的角色將會發(fā)生變化，開發(fā)商們需要深思未來的市場向誰看。

1.3相關配套機制及政策不健全

目前，與房地產相關的金融、稅收等配套機制和政策還不健全，房地產融資、抵押貸款渠道單一且不暢通，房地產稅費種類繁多，且存在不合理的方面和環(huán)節(jié)，既不利于市場競爭和發(fā)育，又加重了廣大百姓的購房負擔。貨幣化分房沒有真正得到貫徹實施，面向大多數(shù)居民的社會保障機制還未真正確立起來，房地產業(yè)發(fā)展缺乏堅實的后勤保障。

1.4公平競爭的市場環(huán)境尚未形成。

雖然已經規(guī)定用于商品房建設的土地必須實行招標拍賣，但目前招標拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。并且在中心區(qū)，舊區(qū)改造的土地供應制度與土地市場招投標制度矛盾突出，影響了土地招投標的進行。同時，由于房地產企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)與本地政府有千絲萬縷的聯(lián)系，自然都受到當?shù)卣谋幼o。這就影響了外地企業(yè)的開發(fā)形成了不公平競爭的問題。

1.5“求變”與“不變”至關重要

關于變，城鎮(zhèn)化是未來幾年的發(fā)展方向，從戰(zhàn)略角度來講，中國房地產開發(fā)商面臨著兩個選擇：一是大的企業(yè)去做城市再開發(fā)，另一個是城鎮(zhèn)化概念，抓住城鎮(zhèn)化中的發(fā)展空間。這對開發(fā)商而言，是兩個完全不同的方向，需要企業(yè)從戰(zhàn)略角度去應對。

關于不變，就是我們圍繞房地產行業(yè)的服務，圍繞著房子的服務戰(zhàn)略，我們的服務質量和把服務做到極至的理念。

2問題的解決方法

2.1走金融服務的戰(zhàn)略

既然金融放開了，既然在金融當中最大的資產是房產，是有效資產，那么房產這塊上，我們擁有很大資源，那么為什么不去做嘗試？

還有一個社區(qū)服務即物業(yè)管理公司。在美國的地方沒有小區(qū)是開放的，中國是有這扇門的，馬云也好，馬化騰也好，李彥宏也好，他們做的所有天網，有一道門是過不了的，就是這扇物業(yè)管理把住的，這么大的物業(yè)管理，這么大的增值服務，為什么被我們開發(fā)商看成為雞肋呢？為什么開發(fā)商每天要去貼他錢呢？抱著金飯碗在討飯，我認為這是我們未來可以變化的方向。

2.2做“奶酪界的小老鼠嗅嗅、匆匆”

政府職能的轉變給了我們一個難題，未來的風向標在哪里？但從另一方面分析，誰能夠及時洞察“奶酪”的方向，便可以得到更大更美味的“奶酪”。所以排除對未來的擔憂，及時的振作起來觀察細微的變化，做好準備即刻出發(fā)是至關重要的。有很多的企業(yè)家用勤奮的戰(zhàn)術去替代惰性的戰(zhàn)略，發(fā)現(xiàn)了變化及時做出調整，才能走對方向。

2.3加快土地使用制度改革。

健全土地供應機制，為房地產業(yè)的發(fā)展提供一個公平的市場競爭環(huán)境，土地使用制度的改革應該以建立市場調節(jié)為主，政府宏觀調控相結合、其他有關措施相配套的土地資源配置體系為目標。

2.4應該大力引入市場機制，建立和規(guī)范市場運作。

通過土地有形市場的建立，實現(xiàn)土地交易的公平、公正、公開;通過建立合理的土地價格機制和價格體系，指導和調節(jié)市場交易;通過大力推行招標拍賣制度和合理確定協(xié)議價格、補地價水平，使各種方式的土地取得成本具有可比性，不僅可以有效消除前期土地成本過高等現(xiàn)象，還有利于房地產行業(yè)的資源整合，促進那些真正有實力的房地產企業(yè)的發(fā)展壯大。

2.5“變”與“不變”

所有人都在變，每家企業(yè)追求都在變，變的過程當中，有所謂的戰(zhàn)略變化，有所謂的戰(zhàn)術變化，而戰(zhàn)術變化更多的企業(yè)是應該去研究執(zhí)業(yè)經理人，團隊做研究。企業(yè)家更多的應該研究戰(zhàn)略上的變化。

各盡其責，努力將每個人的工作做好，才能在未來房地產行業(yè)中立住腳。

3總結

房地產業(yè)是一種實體經濟，其發(fā)展和變化并非一日之事，若想在這個領域有所成，需要的不僅是努力更是一種敏銳的眼光和思維。變不僅是房地產業(yè)的變，也是思維和眼光的變化。