空余房地產租賃管理存在問題及對策探析

李春靜

摘要：部隊的空余房地產是保持可持續發展的一項關鍵資源，本文研究空余房地產租賃管理存在問題，總結了三點：歷史遺留問題難以得到有效解決;不能及時掌握相關動態信息;實施管理職能過于強調眼前利益。在此基礎上，研究有效解決空余房地產租賃管理問題的對策，希望能為關注此話題的研究者提供參考意見。

關鍵詞：空余房地產租賃;評估競價;合同管理

加強管護空余房地產，并做好儲備工作，保證部隊空余房地產能迅速騰出，為部隊人員提供良好的住宿環境。部隊存在的空余房地產數量不在少數，管理工作需要一定數量的人力和物力，而且需要的經費數量也在逐漸增加，展開空余房地產租賃活動，能有效緩解管理資金投入壓力。

一、空余房地產租賃管理存在問題

（一）歷史遺留問題難以得到有效解決

空余房地產租賃管理現存問題的成因是環境狀況的差異、人員素質和歷史遺留問題，租賃管理的缺陷會影響空余房地產的持續健康發展。相關政策法規沒有落實到位，相關單位在貫徹落實政策法規時不夠徹底。比如租賃活動的進行沒有相關憑證的支持，或者是租賃活動的進行違反有關規定。有的租賃活動明顯受到了不經商規定的制約，在租賃期間側重守攤子，此時空余房地產的經濟效益就不能得到有效發揮。偏遠地區存在一定量的空余房地產，而這些房地產由于沒有實施相應的拓展途徑，表現出效益低下、出租困難、租賃項目不夠密集的不良情況，而且這些問題難以得到有效解決[1]。

（二）實施管理職能過于強調眼前利益

存在部分單位在實施管理職能時，過于看重眼前的利益，出租活動過于盲目。過于強調少批多租，目的在于不上繳或者是少上繳費用。為了擴大租賃的范圍和規模，相關人員甚至做出了越權審批租賃項目的行為。另外，出租的房屋各項指標不符合業內規定，消防措施不到位，租賃目的不單純，安全保密措施也比較差。

（二）不能及時掌握相關動態信息

建設的租賃檔案資料體系不夠完善，不能及時有效掌握有關租賃的動態信息，需要及時歸檔的信息有租賃房地產檔案、租賃合同。急需建立一套能及時反應動態信息的空余房地產租賃管理軟件系統。房地產租賃項目的動態信息包括項目數量、出租的房屋面積、租賃的期限、房屋租金。這些信息在隨時發生變化，如果無法及時掌握這些動態信息，不僅宏觀管理難度較大，決策的科學水平也沒有保障。

二、有效解決空余房地產租賃管理問題對策研究

（一）實施評估競價招租措施

對空余房地產租賃活動實施評估競價招租措施，客觀合理的出發點是公平、公正和公開，從而獲得合理化、最大化的空余房地產租賃效益。具體來講，就是引入市場競爭機制，結合房地產價格評估手段，有效挖掘空余房地產的市場合理租賃價格，實現空余房地產的潛在經濟效益。在公平競爭的環境下，“有關系”單位的僥幸心理會自然弱化，而“沒關系”的單位也不需要再為“找關系”煞費苦心。公開的信息有較大的傳播范圍，這在選擇承租戶時能夠發揮關鍵作用，選擇的合作伙伴要具備良好的經營能力，擁有雄厚的資金支持能力，而且還應該有較高的社會信譽度，在此條件下，項目租后管理和項目的具體實施也會更好實現。價格評估競價招租的具體實施有兩種形式，分別是公開競價和邀請競價。現有租賃項目可能具備較為明顯的品牌效益、特有的市場業態，也有可能受到客觀因素的制約作用。假如原先的租戶資金實力強、經營能力佳、社會信譽度良好。招租單位就可以采取優先價格評估再競爭談判的方式，此時要保證租賃效益有明顯提升。

（二）嚴格貫徹落實空余房地產租賃合同管理的規章制度

相關部門要嚴格貫徹落實空余房地產租賃合同管理的規章制度，始終堅持公平誠信的法律法規。相關的規章制度包括《合同法》、《房地產管理條例》、《房地產租賃管理方法》、《房地產租賃合同》。在執行審批任務時要嚴格按照規定審批權限，并完整執行報批程序。與此同時要加強宣傳空余房地產租賃管理的方法，做好法律教育工作。從事合同管理工作的人員應當具備良好的法律意識和法律觀念。在審查合同雙方的相關資質時，保證符合相關保密要求。出租方和承租方都在場的情況下，才能簽訂空余房地產租賃合同。作為出租方，必須要有空余房地產的所有權，應配備的證書有土地證和房產證，另外出租方還需持有《空余房地產租賃許可證》 。符合上述條件，出租方才真正具備出租空余房地產資質。

審查承租方的資質要從身份審查入手。以軍隊儲備房地產租賃管理為例，承租方要做出保密保證，站在立法的角度上，明確地方單位和相關人員的保密責任，保守軍事秘密是法律責任。合同制定有必要細化相關要求，承租人是合法當事人，軍隊空余房地產本身具備軍事性、保密性和特殊性特點。嚴格審核承租人的政策資質和租賃房屋的用途。承租人不能為金錢所動，也不能過分看重眼前的利益，做出有損長遠利益的行為。不法商販會打著軍隊的旗號，做出破壞市場秩序的行為，合同的制定要有效避免這一不良情況的出現，從而良好維護軍隊的形象和社會聲譽。

（三）積極形成規模效應，增強自身競爭實力

現如今市場環境的突出特點是發展迅速、機遇和挑戰并存。此時管理部門的正確做法是積極融合，并創新空余房地產的租賃模式。在目前的發展階段中，經濟發展速度加快，城市改造的進程也在向前推進。這對空余房地產管理工作而言，不僅僅是一個挑戰，更是一個發展機遇。所以管理部門的正確做法是乘勢而上，不能只是打開門，等待承租方，而是要積極走入市場，并占領市場。制造多元選擇機會，在激烈的市場競爭活動中，空余房地產租賃要積極創建規模形式，形成長遠功效。客觀來說，市場需求有很大的選擇性。房地產承租方更加青睞于條件優越的出租方，這些條件體現在管理、規模等方面。實力雄厚的企業在選擇市場時也更加挑剔。由此可見，空余房地產開展租賃業務，不能僅僅依靠自身資源，而是應該積極形成規模效應，從而增強自身競爭實力。發展機遇稍縱即逝，空余房地產經營者不能孤陋寡聞，各項工作的進行也不能慵懶遲鈍，這樣很容易錯失良機。社會市場的經濟情況千變萬化，空余房地產經營者在實施管理職能時，應當保持謹慎的態度，但也不能裹足不前。認準一個方向，就必須大膽向前，努力克服各種阻礙。保證抓準機遇，同時也積極創造空余房地產的合理經濟效益[2]。

三、結語：

空余房地產租賃管理存在的問題體現在管理、市場效益和動態信息三方面，要想有效解決這些問題，就應該實施評估競價招租措施，嚴格貫徹落實空余房地產租賃合同管理的規章制度，積極形成規模效應，增強自身競爭實力。另外，如果特殊承租戶正面臨發展困境，可酌情給予有效扶持，保證租賃項目持續健康發展。

參考文獻：

[1]羅劍銘.停止軍隊空余房地產租賃法律問題研究[J].武警學院學報，2018，34（09）：48-52.

[2]王杉，高屹.空余房地產租賃管理存在問題及對策探討[J].價值工程，2014，33（22）：107-108.