基于灰色關聯度的煙臺市二手房房價影響因素分析

雷泉波 方佳 姬文清 舒捷 王雪斐

要：隨著我國經濟實力的飛速發展，城市化水平大大提高，人均可支配收入不斷增加，人們對住宅的需求量不斷加大。本文從相關因素分析的角度出發，針對煙臺市二手房房價的發展狀況進行探討，適當選取影響二手房房價因素的指標，運用灰色關聯度分析，建立二手房房價影響因素的灰色關聯度模型，以期能夠簡化程序，進而確定影響二手房房價的主要因素及各因素之間的相關關系，提高評估結果的準確性，促進房地產估價行業的健康發展。

關鍵詞：煙臺市二手房房價;灰色關聯度;影響因素;相關分析

1引言

房屋價格定義可能因開發商、承包商、經銷商和買家等不同的人員而有所不同。根據米歇爾的觀點，房價是住宅物業的一個價值，它在吸引穩定的優惠和最終獲得最高收益之間取得了完美的平衡。雖然Lee將房價定義為購買住宅房產交易的價值，更多的是買方的觀點。

近年來，煙臺市經濟水平與人均可支配收入大大提高，居民不再滿足以往單一的衣食消費模式，開始追求高質量的居住環境。房價不僅關乎民生，也關乎城市和國家的發展。因而，研究房價變動的影響因素成為人們著重關注的核心。而這些影響因素包括土地成本、GDP、土地開發投資、稅收，以及開發利潤等。除此之外，利率、匯率、人口數目、消費者的消費行為等對房價也有一定的影響。所以我們不能僅從單一的某個方面研究房價，也不能把房價的上升直接歸結為開發商的牟取暴利的結果，而要以一種公平公正、客觀求實的態度來探索房價的影響因素，有理有據的判斷當前房價上漲的原因。

2煙臺市二手房房價影響因素的構建與分析

2.1房價影響因素的分析

Gyouko等提出一些觀察到的估計價格的變化可能反映出住房屬性在某一給定的房價分布中的定價不平等。Edward等展示了HECM的模式，他利用生命、利率、房產價值變化趨勢，解釋了使用隨機過程來預測合理住房的價值。McMillen等利用芝加哥1993年至2005年的住房交易數據表明，分位數回歸在估算房價指數方面優于傳統的基于均值的方法。Borst在紐約州的房地產評估網絡中定義了大量的變量，證明了神經網絡能夠以90%的準確率預測房地產價格。

通過查閱已有研究文獻中房地產價格的影響因素選擇，本文從人口、土地、建筑成本、貨幣供應量、稅收政策等11個指標探究其對二手房房價的影響。

2.2數據的搜集

本文收集了煙臺市2010—2017年的市場二手房房價數據，運用灰色關聯度分析的方法，探究指標與二手房房價的相關性大小，就影響煙臺市二手房房價格變動的因素進行研究分析，得出影響煙臺市二手房房價變動的重要因素，以便于政府調控房價。指標因素及具體數據如表1所示，表中數據皆為從《國家統計局》《煙臺市統計年鑒》以及安居客收集到的精準數據。

2.3灰色關聯度的構建

灰色系統理論是我國控制科學與工程專業的鄧聚龍教授于1982年提出的?；疑P聯分析是定量描述和比較一個系統發展變化態勢的方法，判斷樣本之間聯系程度可以通過觀察參考數據列和眾多比較數據列的幾何形狀相似程度來確定。運用傳統數理統計作系統分析出現的不足可以用灰色關聯度分析法彌補?；疑P聯度的計算步驟如下

設系統特征行為序列（參考數列）為

各序列的初值像（表2）為

X0與Xi的初值像對應分量之差的絕對值序列為

關聯系數為

利用MATLAB編程得到各個影響因素的灰色關聯度及其排序，結果如表3所示。

3結論

本文利用MATLAB編程得到各個影響因素的指標權重及其排序，結果可以看出，居民消費價格總指數這一影響因素排名最靠前，其次為人口，也就是說在影響煙臺市二手房房價的11個主要因素中居民消費價格總指數對二手房房價的影響最大，人口對二手房房價的影響第二。其他因素影響的程度由大到小分別是住宅銷售面積、住宅銷售額、GDP、住宅竣工面積、土地開發投資總額、住宅投資完成額、住宅施工面積、稅收。因此，為保證煙臺市房價的穩定，政府應主要從居民消費價格總指數和人口這兩方面進行調控，加強土地監管力度，維持房地產市場秩序。

國務院發展研究中心最近的調查顯示，在我國房地產市場的總體發展保持平穩，房地產價格基本上趨于穩定狀態，市場比預期更加的理性。因此，我們可發現樓市的調控大體上完成了目標，未來也是向著平穩發展，不會再出現大幅波動，煙臺市房價變化亦如此。

本文所研究的影響煙臺二手房房價的因素大都來源于國外其他學者的相關資料，影響因素選取了11種較為主要的進行了分析，雖然分析結果具有可靠性，但房地產市場變幻莫測，真正影響二手房房價的因素遠不止這11種，所以本文通過灰色關聯度分析法得出的結論略為片面。另外，灰色關聯度分析法存在一定誤差，可能也會對結果有輕微影響。因此，如果能盡量克服上述不足，研究結論將更加精準，更加具有說服力。

注釋

①陳霖，陳坤.基于灰色關聯度的某市房價影響因素研究[J].科技視界，2017（32）：80-81.

②唐朝光.房價影響因素的灰色關聯度分析——以南寧市為例[J].中小企業管理與科技，2015（03）：183-185.

③繆格.基于多元回歸法的武漢市二手房價格影響因素研究[J].城市勘測，2017（1）：33-38.

④劉思峰，楊英杰，吳利豐等.灰色系統理論及其應用[M].北京：科學出版社，2014.