房地產資本預算管理的探討

李立剛

[摘要]房地產企業的興起必須提前做好資本預算，并結合房地產開發商的具體情況分析如何完善財務制約制度，使其能夠更好的發揮在資金預算管理中的作用，并且服務于企業發展戰略和規劃，因為房地產屬于資金密集型產業，對房地產的資金運算進行財務制約是保證企業戰略規劃實施的關鍵，由于房地產的資金投入大，因此房企行業的資金風險防范是企業管理的重中之重，本文從企業如何盈利的角度出發，探究如何對房地產企業進行資金預算管理以及研究制定哪些措施對房地產企業資金預算管理中的財務進行制約。

[關鍵詞]房地產 資金運算 管理

房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，國家出臺的政策也越來越嚴格，再加上不斷增加的房價讓民眾叫苦不堪，因此政府加強了對土地出讓的規范性以及銀行貸款的復雜性，房地產行業必須做好資本預算，并加強成本控制以實現利益的最大化。而隨著我國政府對住房改革的深入調控以及雄安新區的建設，房地產行業進入了新一輪的發展階段，也給很多人提供了機遇，每一個企業都要結合自身的實際情況，制定相應的房地產資本管理的措施，推進企業的新發展。

一、對房地產進行資金預算管理的理由

（一）公司的資金管理執行力不強

目前房地產企業都意識到了做好資金預算的重要性，但普遍存在的問題就是公司的資金管理執行力不夠強。正因為如此，導致了企業資金的一系列工作都堆積在了會計部門的頭上，增加了工作負擔，雖然大多數企業的管理者都懂的要指定健全的制度來保證資金的流動性，但卻未意識到唯有強硬的執行力才能使健全的體制得到保證，以我們所熟知的著名房地產企業萬達集團來講，為何能做到如此成功，關鍵就在于他們有著嚴格的制度守則、流程及獎懲制度，任何員工都得遵守公司的各項規章制度和決定，這些都保證了資金能夠得到及時周轉，從而獲得利益，表明了資金管理執行力強的好處。

（二）財務預算數據缺乏準確性與合理性

房地產企業屬于資金投入量大的行業，一般人在最初投資時基本上都是動用了所有人脈，投入了基本全部身家，因此為了快速回本并得到收益，企業老板就會想盡一切辦法減少工程的建設時間，因此直接省略了大量的準備工作，比如在開發之前制定合理的布局以及科學的施工規劃、具體的投資數額等等，這些都會造成財務預算基礎數據的缺失，這就給財務人員帶來了很大的困難，由于財務人員的估算范圍有限，不能準確的對工程的投資預算做好規劃，到之后的工程竣工之后算收益時會更加麻煩，而精準的預算能夠保證工作人員能夠預料到工程中可能出現的一些問題并提前做好應對措施，以便在競爭中有絕對性優勢拿到項目的開發權，預算數據的準確性與合理性不僅確保在施工過程中不會有太大的誤差，還能避免工作的盲目性，有利于收益目標的落實。

（三）缺乏健全的獎罰措施以及資金預算體制

一部分房地產企業在相關部門做好資金預算之后，管理部門不能及時對資金預算方案做好審核工作，往往都是一掃而過，不能簽訂嚴格的資金預算負責合同，再加上缺乏嚴格的獎罰措施，容易讓員工對工作有所放松，不能以嚴謹的態度對待資金預算工作，這便會導致在資金運算工程中數據出現一定的誤差進而對整個工程的進度都產生影響，如果公司財務部門缺乏獎罰措施以及資金預算體制就會導致財務的工作具有一定的隨意性，不受約束的工作就難以達到預想中的效果。另外對于由于預算工作的失誤所造成的錯誤應該對員工有所懲罰，這樣可以加強他們的責任意識并在日后的工作中更完美的實現所定目標。

二、房地產企業資金預算管理中出現問題的解決方案

（一）具有風險意識，完善財務預算管理制度

房地產行業應意識到各項投資都存在著一定的風險，房地產行業也是這樣，要認識到風險的存在并制定一系列規章制度去減小風險，爭取成本的最小化以及利益最大化，最為重要的是，房地產行業要完善財務預算管理制度，并管理公司中的每一個人都參與到資金預算的工作之中去，為企業的發展出謀劃策，做好完善的資金預算工作可以有效地降低企業的投資風險以及增加企業自身的競爭力。很多企業認為一些紙質文件都是沒用的，這恰恰是錯誤的想法，對于企業資金預算的措施若不夠完善很有可能拖累整個工程的進度，影響企業的整體發展。為早日實現盈利目標并且在房地產行業占領自己的一席之地，企業一定要加強對財務預算管理制度的制定工作。

（二）加強對資金預算工作的考核

房地產企業的成功不僅僅需要做好資金預算工作，還要在員工制訂完預算工作后，管理層應該對資金預算工作進行嚴格且合理的考核，查看資金預算是否符合公司的實際情況或者和公司的資金投入有較大的出入，這樣的錯誤都有可能影響到之后工程的驗收工作，另外，房地產企業有很多的管理層，從總裁、副總裁、執行官以及股東都有責任和義務對資金預算工作進行考核，他們所關注的重點也會因身份的不同而有所差異，這就導致了資金預算工作可能出現很多問題，為加強預算工作的執行力度以及目標的實行可能性，企業必須要制定嚴格的考核制度來對財務員工預算工作的進行科學評分和合理獎罰，以實現資金預算工作的可執行性與有效性。

（三）完善企業的資金預算程序

為了避免企業資金預算工作出現數據錯誤以及數據遺失等低級錯誤，企業必須得有完善得資金預算程序，對于企業所要競爭的項目以及對開發地區的科學規劃等都需要提前做好投入資金的預算，才可能更有效的開展下面所進行的工作，完善的資金預算程序還可能吸引更多的投資商，拓寬企業的工作范圍，從而收獲更大的利益，維持正確的發展方向，財務預算的好處不僅僅體現在這些方面。另外，房地產行業通常涉足多個領域，比如居住小區、娛樂場所等，因此，財務人員要重新構建目標、預算、計劃體系，完善資金管理、資產管理，實現業務和業務的一體化。其次，企業還應將子公司和總部的財務工作集中管理，既可以判斷公司的盈利與否，還可以根據子公司的發展情況對產業結構進行調整，另外，子公司和總公司之間的資金流動可以降低資金風險，有利于提升公司的發展。

三、結語

對于房地產這樣高風險與高利益共存的行業，做好資金預算是房地產能夠緩解資金壓力并且降低虧損風險的重要舉措，企業要意識到資金運算的重要性，還要聘請專業的會計團隊以及制定科學合理的制度，提高資金的利用率，并且合理規劃資源配置，目前企業所存在的缺乏合理的預算體系以及不能對預算的數據進行考核等問題亟需解決，唯有解決了出現的問題并加強了資金預算管理，企業必定會蓬勃發展。