我國房地產金融風險及其對策分析

李玉真

[摘要]房地產行業在我國國民經濟中占有重要地位在“四個全面”的戰略布局下，政府全面推進建成小康社會，擴大了住房對居民美好生活需要的重要作用。隨著我國經濟快速發展，居民生活水平顯著提高，其對住房的需要日益增加，促進了房地產業成為國民經濟的支柱型產業。

[關鍵詞]房地產 金融風險 對策

一、我國房地產金融的現狀

同世界上其他發達國家相比，我國的房地產金融產業起步較晚，但還是其發展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規模上超過了國內其他傳統金融行業。近年來，我國房地產開發投資總量不斷增加，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力;房地產信貸的規模迅速膨脹。這種現象的持續發展將會引發嚴重的房地產金融風險，這種風險一旦爆發，便會對我國的金融機構和金融體系產生嚴重的威脅。房地產行業對我國經濟大增長起到了巨大的推動作用，使得我國的GDP年平均增長率連續十幾年保持在8%以上。可見，房地產行業現已發展成為我國國民經濟的支柱產業。我國的房地產金融也在長期不斷發展過程中形成了自己的特點，其總體規模不斷發展擴大;融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式;融資對銀行信貸的依賴日益加深，風險集中在銀行等金融機構;房地產開發企業融資比例較高;外資涌入給房地產金融市場和銀行業帶來了潛在風險。

二、房地產金融風險的分類

我國的房地產金融風險有系統性風險和非系統性風險。其中，系統性風險是指受國內國際政治、經濟等宏觀經濟變量的影響，引發的系統失衡、房地產價格暴跌、房地產市場走勢低迷，從而導致從事房地產金融業務的金融機構遭受損失的可能性，將會引起房地產金融領域出現連續的崩潰。這種風險是很難通過保護措施來消除。房地產金融非系統風險主要是指從事房地產金融服務的某個金融機構在進行業務操作時所受到的風險，根據其特點可分為以下幾類：市場風險、信用風險和流動性風險。

三、房地產金融風險發生的原因

（一）我國房地產行業間接融資渠道比重大，比較依賴于商業銀行

我國房地產金融發展程度較低，房地產行業的資金來源主要以向銀行等金融機構貸款的間接融資方式為主，而通過發行股票、債券等直接融資較少，這使得國內房地產行業比較依賴于商業銀行貸款的間接融資。同時，購房者也通過向商業銀行貸款購買住房。這些原因給我國房地產金融帶來了很大的風險，只要房地產企業和居民出現了資金鏈斷裂，就會使得房地產業癱瘓，從而波及商業銀行和國內的金融系統，給國內的經濟帶來嚴重破壞。

（二）部分城市房價過高，房地產泡沫嚴重

近年來，我國一二線城市房價持續上漲，造成市場價格很大程度上超過了其真實價值的現象，極大地扭曲了房價，最終形成房地產泡沫。一旦房地產價格下跌，泡沫將會破裂，倘若處理不當將會發生房地產危機。

（三）房地產金融體系不完善，結構單一

我國房地產金融起步較晚，目前正處于成長和發展階段，主要靠商業銀行和一些信托投資公司提供金融服務，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系;我國房地產有價證券的發行融資規模有限，房地產信托規模較小、功能單一。

（四）市場監管存在問題

我國針對房地產金融機構的設立、資金運用和業務進行規范的法律法規較少，一旦房地產金融業在進行經濟活動時出現違法行為，很難根據相應的法律法規處理。由于我國實行的是金融分業監管，各個監管部門很難有效監督管理房地產金融機構，加之我國正在大力推廣金融業的對外開放，也使房地產金融市場的監管更加困難。

四、房地產金融存在的問題

（一）房地產行業融資結構不合理

國內房地產企業自有資金不足，其資金來源主要以向銀行等金融機構貸款的間接融資方式為主，缺乏發行股票和債券的直接融資方式，造成房地產行業融資渠道單一、融資結構不合理。

（二）房地產金融創新緩慢

政府實行金融監管，嚴格管制利率等金融指標，同時規定了金融機構經營業務的范圍，很大程度上阻礙了我國房地產金融發展創新的腳步，使我國房地產金融創新進步緩慢。

（三）房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善

到目前為止，我國有關房地產金融方面的法律法規較少，無專門的監管機構，使有關房地產金融的法制建設很難推進，使其活動缺乏有效監管和保證。

（四）房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理

我國房地產金融起步晚，在發展過程中缺乏科學、合理、健康的經營模式，導致了房地產金融市場資金的配置效率很低。另外，房地產市場中用于商業用房的投資遠遠高于住宅用房的投資，使市場中出現了結構性失衡。

五、解決房地產金融風險的對策

（一）加快金融創新，促進房地產金融健康發展

金融創新將金融市場上產生的新的金融工具、金融服務模式應用到房地產市場中，極大地滿足了房地產市場對金融的需求，拓展了它的服務范圍，增加了它的利潤，在一定程度上保證了其安全有效運營，促進了房地產金融的健康發展。

（二）健全住房抵押貸款管理制度，化解房地產金融風險

化解房地產金融風險的關鍵在于國家應該建立健全相應的住房抵押貸款的管理制度，采用各種房地產金融政策對房地產業進行管理調控。同時商業銀行也應嚴格審查房地產企業和居民信用度，規范貸款業務操作流程，確保貸款的合理發放和安全收回。

（三）建立房地產風險預警體系和對評估機構制約機制，強化房地產金融監管

我國房地產金融的健康發展很大程度上依賴于政府部門的監管和調控。因此，政府應該建立房地產風險預警機制，同時要求專業的資產評級公司為房地產金融進行評級，嚴格評估其風險等級，以便對其實行統一監管，在源頭上解決房地產金融風險。

六、結束語

房地產業和商業銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間存在著密切的聯系，他們無法脫離另一方孤立存在。因此，房地產業發展需要金融業提供資金等金融服務，與此同時房地產業的發展也促進了金融業的發展。