試論房地產經濟波動的影響因素及對策

摘 要：作為我國國民經濟重要組成部分，房地產經濟波動對國民經濟發展起相當程度決定作用。隨著我國人口密度增加與經濟飛速發展，房地產行業日益在國民經濟中起主導作用的趨勢已經成為必然。房地產經濟是我國經濟發展的重要支柱，對我國GDP增長具有相當貢獻。相關副產業如家具、電器、建材等也得到了相應聯動發展。土地、市場、金融、國家政策等因素都在一定程度影響房地產行業發展穩定性。基于不可改變因素，如土地總面積、建筑原材料消耗等，致使我國房地產經濟發展受到限制。本文通過對房地產經濟波動因素分析，結合現代經濟發展趨勢，提出有針對性的解決措施，望能將房地產波動控制在一定范圍內，保證房地產產業發展穩定性，從而促進我國國民經濟持續、、穩定、健康增長。

關鍵詞：房地產；經濟波動；影響因素；策略分析

我國房地產經濟發展整體呈現不穩定發展趨勢。一方面是建設水平無法適應產業總量的快速增長，另一方面則是監管體制和市場監督相對落后，盲目投資致使整個行業產生經濟泡沫，房價虛高、無人住宅現象頻多。與其他行業不同，房地產行業收益時間較長，初期建設需要資源和經濟大量消耗，導致資金鏈難以形成。與此同時，大量資源獲取也受到限制，如土地獲取需要經過復雜審批手續，工期拖沓，致使房地產經濟波動發生。

近幾年，隨著城鄉聯系進一步密切，農村打工人口逐漸向城市聚集，城市住房緊張，導致房價持續增長，企業為迎合商機，過度建造，致使住房資源膨脹，新房時常被擱置。兩股力量始終無法達到平衡，最終致使我國房地產經濟產生波動現象發生。因此只有從根本上解決房地產經濟不穩定動因之間的矛盾，才能使我國國民經濟持續穩定發展。我國地產行業從二十世紀初迅速崛起，到2010年已經高達上百億投資，2014年同比增長百分之三十，2018年持續增長二十個百分點，房地產行業迅速建立發展，已經成為國民經濟不可分割的重要組成部分。

一、房地產經濟在國民經濟中的作用及現狀分析

社會主義市場經濟性質決定房地產經濟。房地產經濟具有商品性，房地產也是社會主義市場經濟中的一種商品，通過生產建造，最終銷售獲取利潤，購房投資者基于房租保值方面的購買，刺激房地產行業的蓬勃發展，保證國民經濟持續穩定發展；房地產經濟具有社會性，在為社會生活提供消費資料的同時，也對生產基本要素起到促進作用，建房所需原材料、相關配件作為附屬產業，也得到極大發展；房地產經濟具有多元性，我國實行公有制為主體，多種經濟所有制并存的經濟體制。房地產一方面受國家控制，另一方面受私人投資影響，形成目前房地產經濟所有制的多元結構。

隨著我國經濟體制改革不斷深入，房地產經濟在國民經濟發展中地位日益重要，逐步成為我國經濟重要支柱。房地產行業對我國GDP增長具有突出貢獻，房地產開發投資，相關企業產業聯動作用，消費者投資等間接影響，皆為我國國民經濟用量增長起到促進作用。宏觀來看，房地產經濟呈螺旋上升趨勢，而實際經濟則是圍繞總盤上下浮動，因此，要保證現有經濟穩定，必須對波動因素進行調和、把控，力求減弱房地產經濟波動帶來的經濟消耗及民生影響。

二、房地產經濟波動的影響因素

（1）影響房地產經濟波動內部因素

1.房地產收益率影響

房地產收益率是指房地產商通過房地產開發得到凈收益與投資比率，也稱投資回報率。收益率高，房地產商投資熱情也隨之增加，開發規模不斷擴大，反之，房地產經濟就會呈暫時衰退趨勢。土地獲取及建筑成本是影響房地產收益的主要因素，社會發展狀況，城市人口密度，土地區位與土地政策，政府規劃體制，經濟發展趨勢等，都是影響土地獲取成本因素。影響建筑物價格因素主要包括建筑高度，建筑構造，建筑規模，建筑用途，建筑區域物價水平等。

2.房地產投資波動影響

房地產投資波動是房地產經濟波動最主要原因。投資總量下降，將會導致房地產業緊縮，行業發展蕭條；反之，投資總量增加，房地產行業就會迅速擴張，進入繁榮發展階段。房地產投資與經濟呈正相關聯系，兩者變化趨于同步，密不可分。

3.房地產市場供求關系影響

房地產市場供求關系是導致當地產經濟波動一重要因素。供求關系由市場決定，以消費者需求作為基礎支撐。房地產總供給量受到勞動者人數，技術水平，資金來源，管理方式以及生產效率等因素影響，供求量本身具有不確定性，需求波動先與供給波動，進一步導致房地產經濟波動現象發生。

（2）房地產經濟波動的外部因素

1.土地因素對房地產經濟波動的影響

我國土地面積遼闊，合理的開發與資源利用是房地產企業可持續發展的先決條件。土地資源由政府進行提供，企業在獲得土地使用權后，方可進行房屋建造。在房地產企業發展過程中，政府批準用地效率與購房者購買需求，都隸屬于土地因素。

2.經濟因素對房地產經濟的影響

房地產企業經濟發展與資金支持密不可分，在初期建設階段，資金量決定開工時間；在中后期建設階段，資金能否持續供給是房地企業能否順利交工關鍵所在。企業通常與銀行建立互助關系，及時通過貸款，集資等手段對資金供給進行調整，保證工程基本運作。

3.政府調控政策對房地產經濟波動的影響

在社會主義市場經濟運營體制中，政府作用力不容忽視。政府下達相關經濟政策，對房地產行業發展具有指揮及預測作用。關聯程度較高的產業政策、財務政策、經濟體制改革等為房地產事業發展一定時期目標及發展任務提供了依據。

4.社會發展對房地產經濟波動的影響

隨著我國經濟飛速發展，人們的物質生活水平得到極大豐富，精神文明也有相當程度提高。消費者對住房消費的觀念已經不單一源于溫飽需求，居住區功能和環境是否優良，成為新的住房要求。社會持續發展成為房地產事業發展不穩定一重要因素。

三、針對房地產經濟波動的相應策略

（1）調整房地產投資政策，營造良好經濟環境

企業投資政策制定主要依據國家政策大綱進行設計，相關政策出臺，應注意以下方面的把控。投資主體結構變化，投資結果影響房地產周期性變化，對于國企而言，產權所有及部分職責清晰，風險規避等具體措施是穩定房地產經濟發展關鍵所在；房地產投資規模變化，企業發展健康狀況與投資規模密不可分，制定政策時應以保證房地產投資規模與宏觀經濟相適應為基礎，制定建設目標，保證經濟計劃不脫離發展水平，防止產業泡沫產生；對政府投資行為進行優化，完善政府在經濟調控中的“指揮棒作用”，如適當利用政府融資進行土地開發，通過數據調查合理進行安居住宅建設，避免房價虛高和無人小區現象發生，對整個房地產經濟穩定具有重要作用。

（2）控制價格變化，保證房地產經濟穩定發展

房地產行業在一定區域內的價格變化是正常現象，國家應在進行正確調研分析基礎上，對不同情況區別調控。房地產經濟調控不等同于國家完全操控。在正常范圍內，適當波動有利于促進市場競爭，改善企業經營方式，從而提高社會經濟效益。當波動偏離正常水平，政府應及時對土地價格，建筑材料價格，附屬商品價格進行調控。土地價格把控尤為重要，是房地產價格投資核心，價格過低導致土地囤積，反之則致使房價虛高。因此，控制相關產業價值穩定，才能控制房地產經濟波動。

（3）政府積極參與，平穩房地產經濟波動

針對宏觀政策引發的房地產異常波動，政府應及時進行調整。政府在相關政策制定前，應對相關數據進行詳細調研，在充分考慮平衡消費者需求與建設者利益基礎上，制定有利于房地產經濟健康穩定發展政策。如在實行過程中，出現問題，應及時根據當時條件，做出符合時代發展要求的科學政策優化。

四、結語

房地產屬于資金密集型行業，房地產經濟波動容易導致金融風險率的增加。故此我們應對房地產經濟波動進行科學分析，以房地產經濟市場現狀為依據，制定合理監管政策，將房地產經濟波動控制在合理范圍，使我國國民經濟持續穩定發展。

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作者簡介：田金溫，（1972—），男，山東濰坊人，大學本科，經濟師，從事工作：房地產。