作業成本法在物業企業成本管理中的應用研究

余麗雅

摘要：市場經濟的發展以及服務行業的拓展，使得物業企業成為當前典型的服務產業代表之一，而隨著多元化文化、理念的沖擊也導致物業企業的管理模式面臨著一定的改變。隨著人力資源成本的上漲以及用戶消費意識的不足等導致物業企業的生存面臨著一定的挑戰，因此企業必須要做好內部成本管理工作。作業成本管理法是當前企業管理中應用比較廣泛的管理方式，并取得較好的效果，本文將對作業成本法在物業企業成本管理中的應用進行分析。

關鍵詞：作業成本法；物業企業成本管理；應用

我國物業企業在收費的過程中，定價需要結合政府指導價以及市場的競爭情況進行具體確定，而這種定價方式也導致物業企業在收費價格的調整上空間被壓縮，但是近年來人工成本不斷的上漲，如果仍然采用傳統的成本管理方式必然無法滿足當前的企業發展需求。同時物業本身是一個利潤比較微薄的行業，為了保證物業企業的健康、可持續發展，必須要注重內部的成本管理和控制，對一些不增值的作業盡可能減少，對一些增值的作業盡可能多設置，同時不斷的從實踐工作中挖掘新的利潤增長點，通過作業成本法在物業成本管理中應用，成本控制效果比較明顯。

一、作業成本法的內涵

作業成本法是一種動態的作業管理方式，對作業成本對象進行計算，對企業的作業業績和組員對作業評價方式等進行管理。作業成本法在成本管理中將直接和間接成本都直接作為產品消耗的作業成本，使作業成本的范圍更廣，產品成本準確性更強。在作業成本法的應用中，企業的作業是成本計算和控制的核心，而企業所產生的產品和服務成本則是企業的總作業成本數，是企業資源耗用中成本的計算。作業成本法的應用中需要建立一個完善、系統的體系作為依據，包括作業、資源、成本對象、動因、資源動因、成本池等重要組成部分[1]。在作業成本法中作業以及成本動因是其關鍵的兩個組成部分，直接影響作業成本法的實施效果。

二、作業成本法在物業企業成本管理應用的重要作用

物業企業屬于服務行業，而且物業行業難以存在創新的專利產品，因此在企業的產品中雷同性強，因此要想有效提升物業企業的經濟效益，必須要做好成本費用管理和控制工作。當前物業企業在成本管理中一直都存在不足，包括成本核算管理理念不足，管理思路偏離，管理方式粗放等使得物業管理盈利性不強。

當前物業企業市場的競爭強度越來越大，而且人力資源費用不斷的上漲，以及業主要求的提升，導致物業企業的經營和管理中面臨的壓力更大。此外，隨著物業企業管理成本的增加，卻無法通過物業費的提升平衡，導致物業企業的利潤持續下滑[2]。在內部成本管理不足以及外部市場的激烈競爭下，物業企業必須要加強企業內部控制，并不斷探尋企業利潤新的增長點。首先，企業必須要做好企業應該做好的常規性服務工作，對作業的流程進行優化，并通過這種高服務水平的服務換取較高的經濟回報；其次，物業企業需要降低管理成本，將設備維護、綠化等服務工作進行外包，保證社會分工的合理化；最后，物業企業還需要對企業的經營和管理思路進行拓展，通過差別化服務在保證基本服務水平的同時為企業創造更多的利益。作業成本法最初主要應用在制造業中，而且取得的效果比較明顯，但是從物業企業的經營和服務特點來看本身也符合作業成本法的要求。首先物業企業中涉及到的間接成本費用比較多；其次，物業企業中針對不同的業主需要采用個性化的服務；最后，物業企業開始注重信息化發展。

三、作業成本法在物業企業中應用的案例分析

（一）案例介紹

本文以X市S物業企業為例，X市的房地產業比較發達，物業管理水平比較高，S物業企業建設于1996年，主要從事物業管理和咨詢業務，具有一級物業管理資質，管理面積超過80萬平方米，在管理的類型上包括商鋪、別墅、高層以及多層，在物業管理中收費的方式主要采用EAS以及ERP軟件系統，而且管理經驗非常豐富。通過作業管理方式在物業企業的應用分析對作業成本法在物業企業中的可行性和效果等進行論證，為物業企業成本管理方式的優化提供有利的條件。

（二）作業成本法在S小區的具體應用

本文以S物業企業2017年度在代表性比較強的小區管理情況為研究對象，其中A小區的管理面積為43.95萬平方米，為多層形式，物業費的標準為1.2元/平方米/月，綠化率超過36%，容積率為1.1。B小區的面積相對比較小為17.15萬平方米，別墅面積為5.12萬平方米，物業費的收費標準為2.5元/平方米/月，綠化率為43%，容積率為0.8；高層面積為12.03萬平方米，管理費的收費標準為2.0/平方米/月，綠化率為33%，容積率為1.8.

由于A小區創造的利潤高于B小區，因此物業管理中對A小區投入的資源更多。

1.做好作業中心的劃分。在物業的作業中心劃分中包括保安、保潔、客戶服務、工程管理以及綠化等部門。

2.對所有作業活動的資源和消耗進行確定，其中的資源數據需要通過ERP系統進行提取。

3.對A、B小區的作業成本進行分步計算。首先，根據作業成本動因對間接作業成本的動因進行分析；其次，以作業動因分配率對間接成本進行分配；最后，在A、B小區物業成本管理中對直接成本進行計入，而間接成本則需要通過成本動因進行計入[3]。

4.加強對作業成本成效的分析。通過對相關數據的分析可知，A小區的物業收入為632.88萬元，物業管理成本為584.45萬元，毛利潤為48.43萬元，B小區的物業收入為442.32萬元，物業管理成本為386.21萬元，毛利潤為56.11萬元。由此可見，最開始盲目的擴大A小區規模是不對的，因此還需要加強對B小區的維護和服務投入。

（三）作業成本管理的具體應用

通過將2017年公司經營數據以及具體的作業信息提交后，領導開始從2018年實施作業成本管理改進措施。

1.保安作業的改善

在作業成本分析中都會采用追蹤分析的方式，發現其中保安中心的成本費用稍高，由于A小區屬于老小區，監控設備逐漸老化，因此設置的保安人員比較多，在工作中容易出現互相推諉的現象，因此針對A小區的安保問題投入大量的電子監控設備，共投入數額為75萬，按照3年計提折舊，每年的折舊費會增加25萬元。但是通過監控設備的安裝，安保工作更嚴密，有效解決小區中的安全問題，同時減少20個保安人員的設置，而20個人員的人工成本費用為35萬，因此物業小區的利潤每年增加10萬元。

2.保潔作業的改善

物業保潔作業主要分為兩個方面，一方面負責對公共區域的垃圾清潔和衛生，另一方面則需要根據計時的方式聘請第三方清潔，通過對物業公司保潔作業的成本跟蹤分析可見，第三方特約的工作少，但是通過對業主的需求來看，對第三方特約服務的需求量大，因此需要對保潔方面的作業模式以及流程等進行改進，為業主提供更多的第三方特約保潔服務。在物業公司原有保潔人員不變的情況下，通過對第三方特約保潔作業的改進，為物業增加了35萬元的利潤。

（四）完善績效評價，優化作業

通過對作業成本法的績效評價，有利于對成本管理工作的優化以及物業企業服務質量的改進。首先根據績效評價的結果實施獎懲措施，其次根據具體的業績情況做好對作業發展和調整的分析。物業作業成本法的應用主要的目的是為了通過作業成本預算、核算以及評價等方式加強對物業企業作業成本的優化。強調作業的消除，通過制定合理的采購計劃，消除企業不必要的倉儲作業；注重作業的選擇，產品設計過程中作業以及成本都會存在一定的差異，因此需要對比、分析，通過合理的作業成本選擇發揮最大的成本效益。

結語：綜上所述，物業管理企業的發展中通過作業成本法的應用，提升物業的管理能力，保證決策的科學性，實現物業利潤的最大化，對本身利潤點不高的物業企業來說具有巨大的推動和促進作用，同時也符合現代企業的發展，因此還需要加強對作業成本法在物業企業中應用的分析。

參考文獻：

[1]漆曉燕.作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用研究[J].中國總會計師，2015（5）：136-139.

[2]安永梅.基于作業成本法的物業管理企業成本核算與控制討論[J].新經濟，2015（20）：50.

[3]譚錦濤.論作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用[J].當代經濟，2014（20）：44-45.