淺談“營改增”后房地產行業稅審策略

彭艷飛 佟彥 劉雪莉 姜紅梅 李玉珍

摘 要 隨著營業稅改征增值稅的全面推開，房地產開發企業也納入了增值稅的管理。增值稅的財稅處理難度遠高于營業稅，2016年4月30日“營改增”后，國家出臺了大量的關于房地產行業政策文件，如何掌握現有的新政策及原執行的相關稅收政策，是擺在稅審人員的一個難題，讓房地產稅審人員了解稅審的策略及營改增后房地產稅收變化，本文通過房地產不同階段介紹主要存在的問題來幫助稅審人員找到關注點。

關鍵詞 營改增 房地產 稅審

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A

房地產企業從取得土地使用權到房屋交付業主，通常經歷四個階段（階段可根據情況合并、分立），每個階段涉及的稅種不大相同，稅審策略也不相同，由于房地產行業的特殊性及運作模式的特殊性，這里只介紹一般納稅人一般方式下稅審策略。

1取得土地使用權階段

企業取得土地使用權階段涉及的稅種主要有契稅和印花稅，契稅審計時主要關注市政配套建設費及各種補償費用是否作為了計稅基數，而對于舊城開發主要關注動遷戶拆遷補償費中的臨時安置費是否作為了計稅基數，拆遷安置房視同銷售金額是否偏低；核查土地出讓合同的金額與繳納土地出讓金的銀行單據金額是否一致，審核繳納契稅的稅票列明的土地金額是否與土地出讓（轉讓）合同中注明的土地出讓（轉讓）金額一致，其次關注合同簽署日期及是否約定了土地使用權交付日期；印花稅主要關注合同簽署時是增值稅金額是否單獨列示，審核時查閱土地出讓合同或轉讓合同。

2房屋建設階段

房屋建設階段主要涉及的稅種有印花稅、城鎮土地使用稅，印花稅審核時主要關注是否以合同金額作為計稅依據而非結算金額及稅率的選擇是否準確，房地產公司在開發階段，需要根據業務的開展情況簽訂各類合同，包括購銷合同、建設工程勘察設計合同、建筑安裝工程承包合同等，需要區分具體業務情況，按照相應的規定稅率繳納印花稅，審核時查閱全部合同進行重新計算。城鎮土地使用稅關注開發土地的坐落位置、占地面積及政府是否進行了土地等級的調整，是否及時繳納了土地使用稅，根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

3房屋銷售階段

房屋銷售階段主要涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、個人所得稅等。房屋預售時增值稅納稅義務雖未發生，但具有預交增值稅義務，主要關注計稅依據是否正確繳納是否及時，審核時查閱相關憑證及銀行記錄，通過銷售臺賬進行分析性復核，采用簡易計稅和一般計稅方式下計稅依據的計算是否正確，采用一般計稅方式下是否申報時抵扣了進項稅額，審核時查閱增值稅納稅申報表與企業賬簿記錄核對；關注企業是否存在無償對外拆借資金的行為，若存在是否按貸款服務計算繳納了增值稅，審核時查詢其他應收款及投資有關賬戶，土地增值稅主要關注計稅依據是否計算正確，是否以不含增值稅額作為計稅依據，審核時查詢土地增值稅納稅申報表與增值稅納稅申報表進行核對，印花稅主要關注是否以合同金額作為計稅依據，所得稅主要關注是是否按照預計毛利率進行了正確納稅申報及預繳時是否按照正確的收入進行了申報，審核時查詢企業所得稅納稅申報表與增值稅納稅申報表、土地增值稅納稅申報表等進行核對。

另外需要關注的是是否存在計稅依據偏低的問題，一般不得低于同期同類70%作為依據，是否存在無償贈送的房屋等，若有無償贈送的是否進行了確認了視同銷售收入并進行了計算繳納相關稅。個人所得稅主要是關注股東無償占用企業資金的行為年末未歸還的是否按照股息紅利所得進行了個人所得稅的代扣代繳，審核時主要查閱企業與股東資金往來的有關賬戶，員工買房從公司無償借入資金年末未歸還部分是否并入工資薪金所得計征個人所得稅，審核時主要查閱工資發放表，進行樓盤促銷時是否存在抽獎行為，無論是否簽約都有資格參與抽獎，對于抽中得獎品的個人是否按偶然所得進行了代扣個人所得稅，審核時主要查閱銷售費用等有關明細賬及相關原始憑證。附加稅主要關注除享受減免外，是否按照繳納的增值稅及適用稅率計算繳納了附加稅。

4完工交房階段

完工交房階段主要涉及增值稅及附加稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等。

增值稅主要關注納稅義務發生時間，在增值稅上完工交房一般按照合同約定的交房日期確認，實際交房早于合同約定的，按照實際交房確認納稅義務發生；在采用簡易計稅方式下，是否按照5%的征收率計算繳納了剩余部分的增值稅稅款，一般計稅方式下，是否按照相應的稅率計算了銷項稅額，銷項稅額抵減是否計算準確，其中可售建筑面積是指計算容積率部分，對于拆遷補償費部分是否有相應的協議、付款憑證等證實真實性等，審核時查閱相關協議、合同、有關許可證及增值稅納稅申報表。土地增值稅清算主要關注清算時尾差已發生補退是否納入了清算，拆遷補償部分視同銷售金額是否計算準確，普通住宅、非普通住宅、其他劃分是否準確，收入及成本稅費在三者之間是否進行了準確的匹配。所得稅主要關注是否按照審核后的成本進行了所得稅項目清算，重點關注繳納的土地增值稅及附加稅是否重復在所得稅稅前扣除，允許預提的費用項目計算是否準確；房產稅計稅依據是否包含房產的土地成本及將來用于出售的樣板間是否及時足額繳納了房產稅。

作者簡介：彭艷飛（1976年3月），男，漢族，河北獻縣人，本科，滄州工貿學校，講師，注冊會計師，注冊稅務師 ，研究方向：財稅方向。

參考文獻

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[3] 國家稅務總局.房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法[Z].2009-03-06.