長租公寓熬出個黎明

謝翊

熊貓公寓CEO王璽龍在此前便用“等待戈多”形容長租公寓的狀態，那是一種“什么也沒有發生，誰也沒有來，誰也沒有去”的虛無狀態，不安、期待在王璽龍的體內交織、較量。

3月1日，《財經天下》周刊接通王璽龍的電話：“已是立春之后，等待的過程結束了嗎？”電話那頭沒有沉默的空隙，“你這個電話打的太早了！你起碼要今年6月份再問我這個問題。”一切如初，日日難捱。

長租公寓的烽火，起于2018年的8月18日。

當天，我愛我家集團副總裁胡景暉在微信朋友圈宣布辭職，稱辭職原因為“眾所周知的原因”。原因復雜，胡景暉、左暉、謝勇的三角關系只是混亂行業的冰山一角，818事件和行業現象形成了羅生門，真相已無法被呈現。已成定局的是，“818事件”開啟了長租公寓行業的陣痛。

長租公寓行業處于發展初期，行業不透明，數據信息接近于無，這本是一個需要更多包容和規范的行業。不過，在強大的政策紅利下，各路資本各懷心思，目的是搶占新興的市場份額和奪取政策紅利。

半年之后，蛋殼迎來新一輪的融資，與之形成慘烈對比的是房企融資艱難。業內并沒有因此感受到希望，好在，這個需求爆棚的行業并不會被拋棄，長租公寓行業的“等待”似乎沒有白費。

投毒與甲醛

發生“自如投毒案”的2018年11月23日，是伍凡在自如居住的第413天，也是長租公寓行業“818事件”后的第107天。

生活的復雜從來不缺少想象力，26歲的伍凡從未經歷過“被投毒”事件。她租住的房子有四個房間，有一個是隔斷，這是所有二房東的慣用手法，伍凡租住的是主臥，帶獨衛。被投毒的那一天，伍凡只是以為冰箱里的食物變質，再嚴重一些的猜測是液化氣泄漏，但當刺激性氣味讓伍凡視力模糊、嘔吐兩次，頭暈時，伍凡意識到了事情的嚴重性。

毒物是冰箱里的粉紅色的液體，投毒者是隔壁的租客，伍凡說道，“她在報復我，11月18日，我投訴了該房間違規居住了三位女生，因為這位女生在自如未登記的情況下，居住了一年多。”

在伍凡和自如劍拔弩張、各說各話的交流中，伍凡指責自如監管不當，未登記房間租客的信息，伍凡的邏輯是，疑似投毒事件已經發生了，但是自如房間多出的租客信息都不知道，這很可怕。“我不知道我旁邊住的是什么人，是殺人犯還是誰，警察要信息，自如只能給出兩個人的信息。”

《北京市房屋租賃管理若干規定》第十九條規定，出租住房的每個房間居住的人數不得超過2人。目前，警方正在審理疑似投毒事件，已確認的是，將疑似毒物放置冰箱的人是隔壁房間的租客。

另一些未經法律定論的事實上，租客的身體和心理受到了一定的傷害，比如伍凡嗓子至今還是啞的，隔壁的一對夫婦身體受到影響，本來要生一個孩子，現在不能要了。

伍凡這些租客大多數并不知道8·18事件，這群租客更關心房租漲不漲，漲多少？不過，半年多以來，自如早已在風口浪尖。

甲醛門的沖擊仍未過去，自如又爆出房間內安裝攝像頭。去年12月，26名租客聯合起訴自如的案件開庭，而在此之前不久，在8·18事件時承諾不漲租金的自如，三個月承諾期剛過，就高調宣布上調租金。

2018年8月份，北京房租價格高漲，前我愛我家副總裁胡景暉在接受媒體采訪時表示，“他們以超過市場租金20%～40%的價格拼命收房，完全破壞了正常房屋租賃市場。”

北京市住建委已聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門于2018年8月17日集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

一時之間，行業戰戰兢兢，集體噤聲。但是少有人知的是，自如為了應對政府限制漲價，8月25日前部分房源已漲價1000元。

爆雷與退潮

8·18事件和資本寒冬的裹挾下，長租公寓在經歷更痛苦的階段。

行業急剎車、周期調整、等待死亡、等待戈多……業內的人想法各異，停滯、閃躲、爆雷、等待爆倉低價入手……另一方面，租客對長租公寓的不安，租金攀升，信任在一點點消耗。

熊貓公寓CEO王璽龍對《財經天下》周刊表示，一個非常典型的變化，金融行業在長租公寓的參與度，現在是全面的退潮狀態。諸如裝修貸、租金貸等金融支持已悉數停滯。

王璽龍定期會和銀行溝通，此前的交流較為順暢，而在8·18事件之后，銀行態度轉變，“我聯系的銀行全都不做，他們現在政策不明朗，這個業務暫時不開。”

租金貸停止，金融退潮，加劇了一些經營有問題企業曝光的速度。

但是少有人知的是，自如為了應對政府限制漲價，8月25日前部分房源已漲價1000元。

租金貸的停止對企業的影響有兩方面：現金流和擴張。最終結果是爆雷。

YOU+國際青年社區創始人劉洋表示，“8·18事件”以來，這個行業變化非常大。分散式公寓不斷地爆雷。集中式公寓本身杠桿并不高，受影響不大。”

長租公寓的爆雷早已來到。先是杭州鼎家公寓爆雷，接著輪到上海的寓見公寓，再到北京的昊園恒業。

2018年長租公寓被爆出“爆倉”的數量，已由2017年的4家增至11家。從2018年8月杭州鼎佳公寓爆倉開始，短短四個月時間有8家長租公寓被爆“資金鏈斷裂”，10月份一個月有4家長租公寓“爆倉”，其他爆倉原因還有巨額外債和經營不善。

一位長租公寓業內人士表示，“現在很多中小型長租公寓都在爆雷，只不過都是中小企業，現金流繃不住了，胡景暉所說的基本都是對的。”

胡景暉此前曾預測：行業有現金貸和租金貸，銀行停掉后，仰仗這部分資金的企業根本無法運轉，已有負債無法償還，長租公寓企業自然爆倉。

爆倉的后果是，大量的租客無房可住，流落于大街上，房東收不到租。

最近的一次長租公寓爆倉是北京的昊園恒業，每月按時交著房租，卻被房東以“未收到房款”為由要求限期搬走。一夜之間，自己就面臨“無家可歸”的困境。更嚴重的是，即使退房，他們也很難“退”掉尚未還清的“租房貸”;如果逾期，還可能對個人征信造成不可消除的影響。

比昊園恒業更為著名的爆倉事件是上海寓見的爆倉。

公開資料顯示，成立于2014年的寓見公寓品牌隸屬于“上海小寓信息科技有限公司”，曾先后獲得三輪融資，資方包括雷軍旗下的順為資本，管理資產超過300億元，已在華東地區開門店43家，持有房源2萬多間。

因為爆倉，租客每月仍需償還貸款，房東卻無法再從寓見獲得租金。

知情人士告訴《財經天下》周刊，“寓見的爆倉是個意外，起初是600萬漏洞，但是青客公寓介入后，和房東、租客的條件沒有談攏，寓見的規模并不算小。”

爆倉的具體特征是現金流斷掉，但是經營還會繼續。業內樂觀派的一個美好愿望是：爆倉后，只要有人接手，長租公寓就會繼續。

長租公寓一系列備受爭議的事件源于速度和品質的相互拉扯。而大多數企業選擇了前者。

現實復雜，往往超乎想象。寓見在爆倉時，還剩一年半的租賃時間，接手很困難，誰接手誰虧本。

救市與兜底

兜底的買賣誰愿意做？有行業內人士告訴《財經天下》周刊，“品牌長租公寓手里的房源成了他們的籌碼，從政策角度講，不會讓品牌長租公寓爆倉的。”

寓見的房源數量是2萬間，但是如果是手握幾十萬間房源的企業呢？

有消息稱，蛋殼公寓早已在賣身，叫價4億美金，可以的話，半價出售也是可以的。原因是行業不賺錢。蛋殼是圈內數一數二的長租公寓品牌，分散式公寓為主，手握房源高達22萬間，僅次于自如和相寓。

2月28日，長租公寓運營商蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束后，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

接近蛋殼公寓的人士告訴《財經天下》周刊，“蛋殼90%以上的房源使用了租金貸，更不用說裝修貸了，金融工具一停，蛋殼自然受到影響。”《財經天下》周刊就此事向蛋殼公寓高管求證，對方回復，“沒有聽說。”

另一種觀點是，一些長租公寓爆倉是大概率事件，投資界大多數人都知道它在賣身，行業不賺錢。

在一位長租公寓CEO看來，這種局面不能完全怪創業企業，因為創業企業實際上是在給市場提供更多的供給。但是在外部環境受困的情況下，他們想辦法去解決問題，不應該簡單地覺得他們都是罪人。

“把這歸結為他們的貪婪和愚昧，我覺得不應該是這樣的一個秋后算賬的姿態。”這位CEO對《財經天下》周刊說，應該給創業公司更多的寬容，對于這些二房東模式爆雷的這種情況，如果不管是社會還是政府，都應該最大程度地幫助他們去軟著陸。

王璽龍把政策比喻成一把達摩克利斯之劍，“看今年3月份之后能出什么新政策，大家都在觀望，都在等這個邊界。”

風波與邊界

政策紅利和資本推動一度讓這個無人關注的行業發展到最頂峰。

數據顯示，我國擁有13.7億人口，租賃人口目前為1.68億，2016年我國的租金GMV約為1.2萬億。我國一線市場公寓數量占比60%，租金規模324億;二線及其他市場以杭州、南京、蘇州及西安為代表，公寓數量占比40%，年租金規模約86億。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。巨大的市場蛋糕誘惑著各方人士。

2015年，VC進入，這個原本苦哈哈的行業突然有了錢。樂乎公寓的創始人羅意對《財經天下》周刊回憶道，“2013年的時候，很多人不知道長租公寓是什么，我們要做很多的普及工作，2014年行業開始萌芽，長租城市租賃開始開始成為一小股力量登上歷史舞臺，2015年的時候很多早期投資者參與了這個行業，尤其是VC早期來進入這個行業，行業開始被關注。

2017年，住房租賃迎來政策“紅利年”，各地政府相繼出臺住房租賃市場政策和措施。據不完全統計，一年時間內，全國超12個省份50個城市發布了住房租賃政策，各個城市租賃地塊供應加速。彼時的房地產市場，在2016年的“9·30新政”后，正在經歷史無前例的“最嚴調控”。此后至今，開發商轉戰長租公寓，萬科、龍湖、合景泰富、華潤、旭輝等紛紛進入，碧桂園甚至財大氣粗的提出了“長租城市”。

羅意表示，“2017年一定是一個很重要的年份，就是17年的時候，我覺得應該算是一個元年，就是長租賃這個行業的元年，租售并舉上升到了國策的高度，我覺得這個年份應該是被記住的。”

有機便有危，平衡總是最難的。長租公寓一系列備受爭議的事件源于速度和品質的相互拉扯。要規模還是要品質？大多數企業選擇了前者。

樂乎公寓的創始人羅意對《財經天下》周刊表示，這個行業需求特別大，并且早期其實政策不明朗，也沒有便宜的資金進入了這個行業，再結合外部互聯網金融的這種繁榮，所以實際上，在行業先天不足的情況下，這些早期的創業企業為了發展，確實拿了一些與這個行業不那么匹配的錢，所以導致今天在去杠桿的大環境下所謂的危機。

一位品牌公寓的創始人曾毫不顧忌地表達態度，“公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用于公司在全國范圍內的擴張，甚至不計成本。”

《財經天下》周刊曾在一次專訪中問自如CEO熊林，更看中品質，還是規模。他說，“沒品質的規模和沒規模的品質都沒價值”。

熊林大學本科學的是計算機專業，是一名典型的理工男，1997年畢業后，輾轉于多家公司，期間還去清華大學的MBA班進修，2010年，熊林正式加入左暉麾下，擔任鏈家的副總經理。“自如”也在那一年誕生。

2016年，自如帶著友家、整租等產品線從鏈家剝離，全面獨立運營，隨后又得到了騰訊、紅杉資本、華平投資等巨頭的青睞，順利完成了40億元人民幣的A輪融資。截至2017年底，自如已經成為在國內各大一線城市擁有超過50萬房源、120萬用戶、管理資產價值超過6000億元的巨頭。

目前，自如管理70萬間房源。根據計劃，自如今年的計劃是100萬間，發展速度驚人。

租客李偉對自如的發展并不關心，“我經常出差，起初自如的增值服務讓我覺得不錯，后來感覺，不管是管家的素質，還是服務及時度和專業度都下降明顯，更像……”他頓了頓，還是說出了下半句，“更像是淡出的吸血鬼。”

在經歷“疑似投毒事件”后，生于1993年的北漂女生伍凡防備心達到了最高點，“我并不知道8·18事件，只是聽過自如的‘甲醛門事件死了人，我住在自如一年多了，我對它已經失去了信任，他們只知道推諉、抵賴，負責溝通的人和地痞無賴沒有兩樣。”

熊林曾說道，“讓生活在城市中25歲到35歲的年輕人對居住不再感到絕望”，如今，發展規模行業第一的自如在逐漸喪失伍凡們的信心。

“這是一個冰山之下的行業，很多事情是不浮上水面的，很多所謂的二房東事件也好，租賃的一些事件也好，其實都是拿不上臺面的，成交額也小，規模統計很難，政府也沒有監管，屬于這么的一個行業，賺錢還是很賺錢的，但是賺的錢有不合規的。”王璽龍說。

一個不可回避的現實是，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。從目前的市場情況來看，房企對旗下長租公寓的長期盈利目標設置在6%～7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。

這本身是一個薄利的行業，但在“甲醛門”“高價搶房源”“長租公寓爆倉”等事件的籠罩下，行業的發展問題已鮮少被媒體和公眾關注。

等待與差異

如果非要去形容長租公寓的狀態，“等待”勉為其難地可以概括。

“我們在等待，但是我們要等的東西是什么呢？是明確的政策邊界到底在哪里？長租公寓他的消防標準到底是什么？它的安全標準到底是什么？它的裝修標準到底是什么？這都是標準，我非常急迫地需要這些標準，我們不希望朝令夕改，我們不希望說去年還在說五平米以下不行，今年說其他規定又可以了？”王璽龍表示，“一個等待政策，一個等待金融，一個等待我們自己的從業人員的崛起。所以現在真的是就像等待戈多一樣。”

樂派（中國）公寓集團董事長兼CEO潘喜鵬對《財經天下》周刊表示，“現在投行對長租公寓的謹慎態度，行業是放緩的，還有現在的經濟大環境，行業大同小異，基本各個公司都不會養閑人了。”這是一個長跑馬拉松，長跑馬拉松的一個賽道，它一定是長期的穩定的持續的這么一個行業。某種意義上講，就是需要匠人精神的這種企業和創始人去來發展的一個行業。

劉洋也表示，“和房地產背景一樣，大家都遇到資本的冬天。這個行業處于反思冷靜期，大家的拓展速度都降下來了，都在研究如何再發展的問題。”

上述長租公寓CEO表示，在這方面，政府的態度比較明確，第一是支持行業發展。第二是肯定是要整頓不規范經營行為。

羅意是一個典型樂觀主義者，他表示，“如果你是一個悲觀者的話，那你看到的所有的都是陷阱而不是機會，我在這個行業這么多年，我是能感知到整個行業的巨大進步的，我長期在業務一線我看的見，比如像今年一線的供給量是大大增加的。”

《財經天下》周刊在采訪中發現，長租公寓是一個非標準化的行業，無標準可言，租金的上漲甚至很大一部分是由企業說了算，行業投資邏輯相通，但產品不同，投資人和主體過于分散，標準化的數據獲取幾乎不可能。

同樣是等待，但又各不相同。

一位長期處于業內一線的中介透露，現在很多的人在等待長租公寓爆倉，因為他們要收購，但是現在價格太高，爆倉之后，價格會低很多。

商業逐利，無人情可言，大量的資本在等項目崩潰，這對他們來說很劃算，至于無家可歸的租客和收不到租的房東，只能自認倒霉。

另外一位不愿具名的人士告訴《財經天下》周刊，“部分長租公寓的企業很窮，行業大量存在挪用客戶的押金和租金沉淀的現象。爆倉之后，有更大背景的資本參與投資的幾率會比較大，運營會找一些運營方。”

魔方公寓相關負責人告訴《財經天下》周刊，“現在真的是拼資本的時候了。其實能看到點趨勢的，輕重結合，現在都不談規模了，都在看盈利，有盈利模型，才有救。”

有著開發商背景的長租公寓相對顯得高枕無憂，某房企負責長租公寓的人士稱，“長租公寓對我們來說只是很小的一部分投入，我們在運營上較弱，也考慮找合作方，但是我們有錢。”