新貴抄底接舊盤

李霂軼

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中坤廣場早已破敗，四棟原本摩登的大樓外面蒙了層灰，走廊里依次掛著頭發燙染、美甲 、典當行的廣告宣傳，撲鼻而來的是十年前的百貨商城的味道。D、E兩座大樓的一樓是空的，鐵鏈緊鎖，里面桌椅散亂，靠近一問，灰塵已積了兩年。

這座曾經在北京三環內最大的城市綜合體項目，如今只剩下家樂福超市和幾個教育機構在撐著人流量，背著書包的學生和拖著購物車的超市顧客是中坤廣場的主要人群。

如今今日頭條花90億收購中坤廣場，結局似乎已經是最好。今日頭條早在半年多前便有心搬到這，去年夏天，在中坤高管陪同下，今日頭條便前后來中坤廣場看了很多次。

位于北京市海淀區知春路76號的北京翠宮飯店命運與中坤廣場相同。這座有18層建筑昨日無比輝煌，是互聯網大佬的聚集地。小米的雷軍、林斌、黃江吉，暴風影音的創始人馮鑫，360的周鴻祎，聚美的CEO陳歐，真格基金的徐小平，聯想的創始人柳傳志等人均是座上賓。

時過境遷，如今的翠宮飯店閑置已三年，里面已經拆得破破爛爛了，整棟樓幾乎只剩下二樓的一家公司還在繼續租用，其他公司在一兩個月前已經陸陸續續搬走了。資不抵債情況嚴重，截止2018年3季度末，酒店的總資產為7.31億元，但其負債比起資產更高，為7.84億元。

目前，中坤廣場和翠宮酒店都被列為“不良資產”的范疇，市場機構對其具體數據并沒有做過多描述，都是難以運營的狀態，有人出價收購已是萬幸。

人口紅利在消逝，房地產早已不是站著賺錢的時代，開發商更加注重服務能力，轉型的觸角伸向四面八方。中坤所經歷的時代已經過去，它的老板黃怒波通過房地產項目輕松賺到了五千萬的時代早已遠去。此時的黃怒波在“老賴”的巨大陰影下，仍是人生恣意，對于多次被列為失信被執行人，黃怒波稱自己是接了一個爛攤子，觸動了很多人的利益，招致他人不滿，一言難盡。

空置率達到70%，長期虧損是中坤廣場計劃賣出的主要原因。這個頂著光環和無限美好期待誕生的項目，是當時唯一有地鐵通過的綜合性商業地產項目，總建筑面積43萬平方米、占地面積14萬平方米、主題商業區域建筑面積約21萬平方米，于2004年年底開工。

按照中坤此前對外公布的計劃，該項目預計2006年就全部建成，2007年1月起開始租賃，2007年年底入駐。但計劃趕不上變化，2010年廣場才正式開業。

故事的后半段是，2013年下半年，中坤集團宣布將大鐘寺中坤廣場變更為寫字樓，遭到1200多名小業主的集體抵制。因為中坤持有該項目的大部分產權，最后堅持了變更。來找黃怒波“維權”的業主不在少數。黃怒波避而不見，最后也不了了之。

到了2015年，已出現大面積空置，目前中坤廣場C座的寫字樓租賃并未受到收購事件影響，租金價格目前穩定在7.5元/平方米/日的價位。E座比較便宜一些的，在6.5元/平方米/日左右，雖然一樓有部分店鋪已撤出，仍有部分企業入駐，瓜子、大象聯盟、奧迪也在內。瓜子是剛搬過來的，辦公和倉儲都在這里。

中坤廣場E座是今日頭條前期來溝通次數最多的一棟樓，但是目前仍對外租賃，甚至可簽訂五年租賃合同，租賃方是中坤廣場。

在項目建設早期，中坤廣場因資金緊張曾將項目部分產權公開銷售，導致現在產權分散，這是項目成功轉讓要解決的關鍵問題。大象聯盟的人并不認為中坤可以將房子賣給今日頭條，“這些房子很多是業主的，中坤是沒有權利賣掉的。”

實際上自去年12月份開始，中坤就已開始進行產權回購工作，中坤提出的是“原價回購”，但部分業主是在2016年后以8萬元/平方米左右的價格高位接盤，所以這一“原價回購”協議遭到部分業主的拒絕，至今仍有至少一半的小業主未簽訂回購協議。

02

黃怒波少年得志，三十多歲就創建中坤集團，后因去冰島賣樓聲名鵲起，他在北京開發了兩大名盤——西直門的長河灣和北三環的大鐘寺國際廣場。如今，彈指一揮間，昔日“國際廣場”徒留鋼筋水泥，不剩一點生氣。

黃怒波對中坤廣場的看法并不像一個典型的開發商，“自持性商業地產短期內會讓資金壓力倍增，但遠期收益巨大。如今大鐘寺中坤廣場項目光樓面價就已經達到每平方米8萬元了，40多萬平方米的體量，總價值超過幾百個億，這本身是一種收益。”

黃怒波自豪于創造世界文化遺產安徽宏村，詩人自稱的他擅長且熱愛文旅項目，此類項目重運營管理，是長周期的買賣，和大鐘寺這類的商業項目特性相同。但上述黃怒波的回憶中，項目經營方向的變化、資金狀況和運營能力完全不在黃怒波的考慮范圍。

與黃怒波相比，中坤廣場和翠宮飯店的買家們想法更簡單，辦公場所的需求在加大。京東集團CMO、京東商城CEO徐雷在社交軟件上回應，主要是為方便招募附近地區人才。“京東總部還在亦莊，未來幾年還有幾幢樓會投入使用，所以沒必要在西邊自己建樓，就買了一個，僅此而已。京東方面收購翠宮飯店基于長遠布局和發展，未來該項目將改造成以科技研發、商務辦公為主。”

京東尚科收購翠宮飯店用做辦公場所，目前在北辰的部分研發人員將搬至翠宮辦公，考量是在西邊安置辦公場所也更方便吸納研發人才。

對于京東和今日頭條來說，購買物業并非簡單的房地產買賣行為。

2018年第四季度中關村甲級寫字樓的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率僅為0.3%。而從2016到2018年的三年間，中關村區域的租金上漲了36%，而同期CBD區域的租金僅上漲了8%。

知名房地產顧問機構戴德梁行認為，互聯網行業的快速發展是中關村甲級寫字樓租金上漲的主要動力。由于整體區域基本沒有面積可租，預計未來租金仍有較大的上漲空間。