對我國養老地產的了解與思考

【摘要】在閱讀了一些介紹我國養老地產現狀的文章后，對養老地產以及養老地產在我國的現狀有了基本的了解，于是做了一些總結，并針對這些知識總結做了一些相關的思考。

【關鍵詞】養老地產;了解;思考

到目前為止我國已經進入老齡化社會，并且隨著4-2-1家庭增多，預計到21世紀中葉，我國的老年人口將達到4.37億，將占總人口數的30%，這就意味著對養老將成為我國社會發展的一大重要任務，而養老地產也將成為我國的一大房地產市場。近幾年來，隨著一些政府養老政策的出臺，國內各大房地產商如萬科、保利等在養老地產方面都有了新動向。但由于養老地產剛剛在國內興起，許多政策制度、管理經營方式等都十分不完善，養老地產當前在國內的發展遇到了一些困境與滯礙。

1、養老地產的相關政府政策

近幾年來，國家有關養老地產的政策相對于老齡化社會的需求、國內養老地產發展的趨勢已經處于滯后狀態，也就是說政策跟不上市場，導致了養老地產發展受阻。

首先，政策的不健全是在養老用地規劃方面。在當前的土地供應計劃中，尚無養老用地與計劃。“兩會”期間，針對我國土地資源緊張、養老服務薄弱的現狀，不少代表提出要完善社區建設規劃，將養老服務設施建設納入城市建設和土地利用規劃，并將養老用地作為單獨的類別，在土地價格、稅費等方面給予優惠。但事實上很多大城市都是“雷聲大，雨點小”，并沒有實際的相關土地政策出臺以保障養老用地。由于養老地產的開發商在拿到土地時，土地市場并沒有明確規定有養老地產用地性質，開發商無法獲得劃撥土地，就只能通過“招拍掛”等方式以和市場中的居住用地、商業用地、醫療用地等看齊的價格得到土地。因此養老地產的前期土地成本就很高，而養老地產的回報周期長，開發商短期內無法拿到收益，這樣，對前期資金的高要求、高壓力就將許多開發商拒之門外。其實一些地方政府也開始嘗試采取配建、改建等方式發展養老地產。

其次，在養老地產的興起、發展過程中，政府政策還應該起到示范、引導性作用。在稀飯發達國家，老年社區就是在政府福利制，老年住宅體系完善及適度的政策優惠保障下一步步發展起來的。

2、養老地產的相關經營管理問題

養老地產是住宅地產、商業地產和醫養護服務的有機混合物，是一種房地產混合開發模式。對養老地產來說，盈利點往往不但在于房產本身，更在于與房產配套的養老設施與醫養護服務，這就對地產的經營管理模式有很高的要求。

養老地產經營管理的難點之一在于醫養護等專業領域與普通房地產之間的對接點。老年人所需要的醫療、養生和護理有較高的專業技術門檻，普通的開發商通常缺乏這些資源;而開發商在房地產開發方面所擁有的拿地關系多、開發建設管理經驗多、融資渠道多、有營銷資源和經營管理經驗等優勢卻是醫療管理機構所沒有的。因此在管理方面，就很難有精通兩方面技術知識的人才來做出統籌全局的策略。

此外，與普通住宅地產主要靠賣房來盈利，物業利潤較少的模式相比，養老地產的很大部分收益將落實在房產出售后長期發展的醫療、養生和護理服務，但由于開發商初始定位不清、投資不夠、經營管理欠缺等原因，醫療、養生、護理服務無法及時跟進物業，老人無法得到應有的養老福利，最終導致整個養老產業與普通住宅相比并無多少區別，只能以普通住宅的形式賣掉。與之相類似的還有養老地產周邊適老化設施的跟進與發展，這關系到養老地產的選址問題。因為土地價格昂貴，開發商往往將養老地產選定在距離市中心區較遠的郊區，但這里常常缺乏醫院、公園等基礎設施，導致老人生活十分不方便。

3、養老地產開發模式探尋

在周燕珉老師的《養老地產的15種模式》一文中，向我們介紹了15中養老地產的開發模式，分別是：專門建設的綜合型養老社區（與社區共同建設），新建大型社區的同時開發養老組團（與社區共同建設），普通社區中配建養老設施（與社區共同建設），成熟社區周邊插建老年服務設施，與醫療機構相結合的就近養老院（與相關機構并設），養老設施與幼兒園并設（與相關機構并設），與教育設施結合建設的老年公寓（與相關機構并設），在旅游居住區中開發養老居住產品（與旅游或商業地產相結合），與商業地產相結合開發的老年地產（與旅游或商業地產相結合），引入外資建設的世界型連鎖養老設施（與國際品牌接軌），從國際知名品牌引進管理模式的中外合建養老設施（與國際品牌接軌），與保險業結合利用險資投資的養老地產（以其它方式轉型），由護理業優勢注入的養老地產（以其它方式轉型），利用自身獨特優勢轉型開發的養老地產（以其它方式轉型），利用舊的國有資產改造而成的養老地產（以其它方式轉型）。

在特定的環境條件下，這15中養老地產開發模式都有發展前景，但具體哪幾種模式更加符合我國當前的國情，能夠普遍存在，占據養老地產主要市場，還需從我國老齡化社會的特點和我國老人的生活習慣心理態度出發進行分析。

4、國內現有養老地產舉例

北京太陽城國際老年公寓項目：項目位于北京著名的小湯山溫泉療養區，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。社區的功能定位包括集醫療救護、生活照料、精神贍養三大部分，為老年人制定了全程化的養老服務模式。社區內配套設施齊全，有居家式、租住式、安養式、度假式四種養老模式可供老人選擇

其實，就我國目前大多數老人的經濟水平而言，入住設施齊全、服務到位的養老地產還是非常不容易的，據透露，目前70%的養老產業并沒有明顯盈利。一些知名的養老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。在我國老齡化逐漸加劇的社會條件下，當前這些價格昂貴、入住率低的養老地產起到的作用確實是隔靴搔癢，不能解決社會與經濟發展的本質問題。為什么會這樣？國內養老地產的發展該何去何從？還是回到以上提到的幾點問題上：先有政府政策的明確支撐和政府投資的大力扶持，再有先進經營管理經驗的引進與開發、先進技術人才的培養，以及有普遍意義的適于老人的地產模式的設計開發，和規劃師、建筑師等精心的始老化設計，那么，我國老齡化社會將能夠迎來養老地產發展的春天。

結語：

我國老齡化日趨嚴重，養老地產作為新興產業，由于養老產業沒有明顯盈利發展速度緩慢，作為建筑設計人員需精心探索養老地產設計的經濟、舒適、美觀，為我國的養老地產發展貢獻一份力量。

參考文獻：

[1]袁業飛.《切不可成為有一個“泡泡”——聚焦養老地產熱》

[2]周燕珉.《養老地產的15中模式》

[3]羅福周.韓彥虎.《我國養老地產發展研究》

作者簡介：

左鑠輝，男，生于1969年11月24日，漢族，在甘肅省慶陽市建筑設計院任副所長，工程師，國家二級注冊建筑師，國家注冊監理工程師。