以經(jīng)濟人的角度淺談限售政策

摘 要：自2016年9月起房地產(chǎn)進入了調(diào)控時代，在諸多政策中，限售政策不同于之前的限購、限貸政策，直接從供給端著手調(diào)控，有利于緩解房價上行的壓力，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，又有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，理論分析上限售政策短期可減少房地產(chǎn)行業(yè)中的投機者，然而限售政策還存在著優(yōu)化的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 限售政策 房價

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2107年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個城市與部門（縣級以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。繼2017年空前密集地發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策空前密集，2018年，中國房地產(chǎn)政策在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長短結(jié)合的制度體系。中央層面，注重深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革，強化金融監(jiān)管和風險防控，加快住房租賃體系建設(shè)，保障居民合理自住需求；地方層面，深入推進住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善基本住房制度體系，加快建立健全長效機制。

2018年7月31日召開的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

緊緊圍繞“房住不炒”定位，繼上半年各地出臺調(diào)控政策累計約200次，下半年房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有放松，各地因城因地制宜、精準施策，地方調(diào)控主體責任正在落實。今年全國各地出臺的政策中，限售政策無疑是最受關(guān)注的。

一、限售與限購、限貸的區(qū)別和關(guān)系

在限售政策出臺之前，國家對于房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策手段集中在限購和限貸兩個方面，然而限售政策與限購、限貸政策有著本質(zhì)的不同。限購、限貸政策本質(zhì)上是抑制購房需求方，調(diào)高了購房人的門檻，抑制了部分購房需求和投資投機需求，而限售政策本質(zhì)上是抑制了房產(chǎn)供應(yīng)方，抑制了投資購房持有者倒賣房屋從中獲取利益的行為；在持有環(huán)節(jié)上，限購、限貸政策主要沖擊的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而限售政策，主要影響的是自持賣房人群。

限售政策規(guī)定須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓，個別城市的限售時間長度更長，限售政策管控了二手房供應(yīng)端，和限購、限貸政策形成了政策的閉環(huán)，雙管齊下共同引導購房行為和管控房價。

二、限售的經(jīng)濟學原理

在房價不斷攀升的背景下，自2016年9月以來，房地產(chǎn)市場迎來緊縮性調(diào)控政策，并于2017年進一步升級調(diào)控性政策。因房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)失靈，且依靠“看不見的手”自我調(diào)節(jié)機制已難以恢復(fù)至健康的市場狀態(tài)，政府行政干預(yù)顯得尤為必要。政府的干預(yù)旨在通過制定限制性政策來彌補市場的自我調(diào)節(jié)缺陷。限售政策就是政府一種的市場干預(yù)手段。

從經(jīng)濟學角度分析，在短期來看，限售政策對房價的管制及調(diào)整會有一定的效果。 從二手房供給的角度來說，限售政策的出臺抑制了想通過短期持有以牟取暴利的投機者，減少了一定數(shù)量的商品房供應(yīng)量，降低短期二手房屋的成交量；從新房供給的角度，現(xiàn)階段市場的新房主要是已建成并出售的樓盤，正常情況下，新房的數(shù)量并不會在短期之內(nèi)有突然的大幅變動，因此新房供給的數(shù)量基本上是沒有任何變化的，然而原先新房購買者中的投機者考慮限售政策導致通過無法短期快速轉(zhuǎn)手獲利，從而減少購房需求。限售、限貸政策又抑制了需求端，由此可知，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給及需求均受到不同程度的抑制，從而緩解房價上行的壓力。

但在中國傳統(tǒng)文化中，房子并只是房子，首先，中國人認為占有房子象征著家庭穩(wěn)定，是財富地位的象征，甚至是婚姻的基礎(chǔ)。其次，社會輿論也不斷加強“有房”作為百姓婚姻幸福的評判標準，輿論的壓力加諸在適婚年輕的年輕人身上，適婚群體對買房的需求和壓力同時上升，然而許多發(fā)達國家，房子并非結(jié)婚的必要條件，例如日本，租房而不買房并不會承受到輿論的壓力，許多人安然的選擇租房而非買房。

可見房屋可被認為是一種剛需的商品，所以當限制銷售之后，持有房產(chǎn)的機會成本將上升，因此可能會帶來房屋租金等上漲的情況。但從中長期角度來看，房屋卻是一種特殊的商品 ，它既可以被看成是生活的必需品，也可以說是耐用的消費品，房屋又屬于固定資產(chǎn)，也可以視為投資品。雖然“短缺經(jīng)濟學”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場依舊有效，限購有可能不僅不會安撫恐慌，反而因為短缺引起更大的恐慌。這從各地屢屢傳出所謂的以假離婚等手段逃避限購令可以看出。房屋是一種特殊的商品，且影響房價的因素太多，限購政策只是宏觀調(diào)控的一個部分，若想抑制長期房價上漲，是對政府智慧的考驗。

三、 限售政策的作用

（一）限售政策有利于短期內(nèi)緩解房價上漲的壓力

限售政策規(guī)定出售后的住宅商品禁止在一定年限內(nèi)上市，無疑是減少了房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)量，從而降低了交易量，有利于緩解房價短期上漲的壓力。再者，限售政策打擊的主要對象是短期炒房者，炒房者看準價格的洼地，快進快出以牟取暴利。投資回報率與投資周期緊密相關(guān)，而為牟取暴利資本的目標是在較短時間實現(xiàn)資本增值，實現(xiàn)較高單位時間的資本增值率，若在一定時間實現(xiàn)起多次的資本流轉(zhuǎn)，就可獲取更多的資本價值。限售政策使投資周期拉長，本質(zhì)上降低了暴利性資本的資本周轉(zhuǎn)率，降低了投資回報率，有利于遏制短期炒作現(xiàn)象，驅(qū)逐短線炒房者，從而起到抑制短期房價上漲的作用，也為其他的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)法規(guī)的制定提供了寶貴的時間，如房產(chǎn)稅等。

（二）限售政策有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展

過去炒房過程中，因房價上漲較為明顯，投資房地產(chǎn)回報率可觀，理性的投資者都是趨利的，出現(xiàn)部分購房者會在草簽、網(wǎng)簽、過戶等環(huán)節(jié)上轉(zhuǎn)讓此類房源。此類行為屬于典型的炒短線的做法，房子變成了被倒騰的商品，而沒有發(fā)揮其居住性功能。通過限售政策來打破此類套現(xiàn)的機制，限售政策規(guī)定出售后的住宅商品一定年限不能出售，這意味著抬高了流通環(huán)節(jié)的成本，主要使到投機者比如，“加杠桿”入市的散戶退出市場，以起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和引導理性購房行為的功能，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

（三）限售政策有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整

我國房地產(chǎn)行業(yè)其中一個特殊之處在于，我國的房地產(chǎn)行業(yè)占國民經(jīng)濟的比重相當巨大。同時，金融行業(yè)的抵押物多以土地和房產(chǎn)等固定資產(chǎn)為主，相對缺少技術(shù)或知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)的抵押。若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)類似于泡沫破裂的極端情況，或市場出現(xiàn)非理性恐慌，將對我國金融體系穩(wěn)定，甚至社會穩(wěn)定造成負面影響。

在限售政策出臺之前，房地產(chǎn)調(diào)控多以限購及限貸為主，但房價并未見明顯松動，限售政策和限購、限貸政策分別從供應(yīng)及需求兩端，雙管齊下形成房地產(chǎn)調(diào)控政策的閉環(huán)，限售政策有利于減少房地產(chǎn)市場中的投機現(xiàn)象，投資需求轉(zhuǎn)移至其他行業(yè)，一定程度上減少國民經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)的比重，從而促進中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，并維持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定。

四、限售政策優(yōu)化建議

（一）彌補政策上的漏洞

限售政策的內(nèi)容仍存在一些漏洞，比如部分城市存在房屋未過戶的情況下直接更名的做法，法律上，購房者有權(quán)處置房產(chǎn)背后的各類權(quán)利關(guān)系，完成更名。然而，這也為一些購房者提供了炒房的機會，以深圳為例，潤府三期是2018年深圳最火的新盤之一，通過交誠意金認籌搖號的方式篩選購買者，潤府三期的中簽率僅13.8%，然而開盤后網(wǎng)上不乏尋求下家的中簽者，更名費有的甚至高達200萬。后期極其有必要出臺政策對限售政策的漏洞進行彌補及完善，比如禁止中介代理期房更名的業(yè)務(wù)、對于更名的做法需要提交正當理由等等。

（二）限售政策應(yīng)與租售同權(quán)相結(jié)合

在2018年9月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中提及，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房價上漲的壓力。與2017年12月相比，北京住房租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下同），單套住房月租金中位數(shù)達到6600元/套。借助國家對長租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。除了資本公寓對住房租金的推動外，在房價上漲受到政策抑制條件下，租金上漲也是住房供求矛盾增強的另一種表現(xiàn)形式。由于租房市場與住房市場的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

租售同權(quán)的配權(quán)擴大化可以為租房市場的法制化和權(quán)利化鋪路。政府未來可給予租房人更多權(quán)利，最終把租房變成剛需屬性，把買房變成奢侈品購買屬性，實現(xiàn)社會的整體穩(wěn)定。

參考文獻

[1] 鄒琳華等：《中國住房市場發(fā)展月度分析報告 （2018年9月）》， 2018年9月， 中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院網(wǎng)站，http：//zfdsj.org/report/shownews.php？lang=cn&id=85

[2] 鐘庭軍，論住房限售政策本質(zhì)及效力[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2017 （22）：6-9

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作者簡介：姓名：李珊，性別：女（1988-12），籍貫：廣東汕頭，學歷：本科，研究方向：世界經(jīng)濟學，單位：中國人民大學。