從房地產登記變化角度看房地產發展

于磊 牟偉

摘要：新中國成立以來，“居者有其屋”的夢想在大多數人身上得以實現。從“房產證”到“不動產證”轉變的角度，描述了房地產業發展的光輝歷程，“窺一斑而知全豹”，從中可推測未來房地產發展的前景。

關鍵詞：房地產;登記;發展變化

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文章編號：1001-9138-（2019） 12—0061-63 收稿日期：2019-09-23

中央農村工作領導小組最近印發《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》，細細品味，里面也浸透著房地產發展的烙印。和當年商品房剛剛踏入舞臺一樣，宅基地加快辦證凸顯現代物權意識;可以租賃經營農家樂，凸顯現代商品屬性;不得隨便轉讓、不讓集體組織以外成員擁有凸顯權屬主體。

1 十一屆三中全會前的房地產情況

新中國成立初期，在土地改革階段，很多的縣市政府頒發了土地和房屋所有權證。在很多的房地產檔案管理部門都依稀可以找到，此類證書的效力，隨著土地國有化改革的發展，大都僅僅具有參考價值了。

1947年9月，中國共產黨在河北省石家莊市西柏坡村舉行全國土地會議，通過了《中國土地法大綱》，于同年10月10日由中共中央公布，為新中國建國初期的房地產改革進行了綱領性指導。

1950年6月30日，中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民的土地所有制。我國歷史上存在2000多年的封建土地所有制從此被徹底摧毀。

1949年后，我國確立了土地的社會主義公有制，當時《憲法》明確規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”這就形成了舊國有土地使用制度的主要特征，一是土地無償使用;二是無限期使用;三是不準轉讓。

1978年黨的十一屆三中全會后，房地產依靠政府進行分配的方式已經與當時需求顯現出不相適應的苗頭，南方部分城市有了商品房的試點，雖然嘗試的結果不盡如人意，但一種全新的房地產模式開始登上了歷史舞臺。

2房地產發展翻天覆地的30年

我國在1986年制定了《土地管理法》，把土地的使用權和所有權分離。在使用權上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進人市場，為房地產市場奠定了法律基礎。

1987年，深圳進行了首次公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。可以認為，1987年是中國房地產開始真正進人商品化的時代。

1988年4月，人大修改《憲法》，刪除了土地不得出租的規定，規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”。同年12月《土地管理法》議案修改，規定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，明確了土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。

3登記（辦證）映射房地產發展新變化

伴隨著房地產業的發展進人了快車道，與之相匹配的法律法規也加快了出臺的步伐，從這些法律法規的出臺中，折射出最近30年房地產發展變化的幾個特點。

3.1物權意識不斷強化

1987年10月，全國統一式樣的房屋所有權證和國有土地使用證正式發布。

1995年，《房地產管理法》開始實施。第38條規定，下列房地產，不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第39條規定的條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

2007年，《物權法》開始實施。第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

從上述兩部房地產領域最重要的法律來看，伴隨著房屋產權制度的完善，對個人房地產物權意識從萌芽到迅速強化，時間短，力度迅猛，買房必須有證成為大眾化思維。2007年《物權法》實施后，更是把房地產物權的高度提升到新層面，房地產權屬的最高效力證明也從產權人持有的房地產證轉變為政府建立并持有的不動產登記簿，依托政府建立的登記簿更具有公信力和便捷的利用性，便于產權人及時掌控自己房產權屬情況。有房得有證成為老百姓買房的“要件”之一。

3.2房地合一成為歷史發展必然產物

在房地產高速發展的前20年，房、地辦證分別隸屬于住建和國土兩個部門，在發展的開始階段，“數據不共享，各自為政”的現狀，導致不斷出現新問題和新矛盾，多頭管理的弊病顯現。近些年“辦證難”和“辦證慢”成為房地產領域僅次于房價上漲的第二大問題。

一是房、地用途不一致難登記。土地用途按照土地登記用途確定，房屋設計用途按照規劃批準文件或原房屋登記用途確定，在實際的登記工作中，出現房、地用途不一致的情況，導致無法登記。

二是只有房產證而無土地證房屋難交易。個人購買商品房及二手房、房改房進行交易時，要求必須提供出售方的土地分戶信息及土地使用權證、原房屋所有權證書，而房屋登記只需出售方提供原房屋所有權證書。以數量最大的商品房為例，因開發商在為購房者辦理房屋所有權證時，未在國土部門辦理分戶的土地手續，導致已辦理購買商品房房屋所有權證的購房者無法出售其購買的商品房。

2013年11月20日國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。將土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

2015年3月1日國土資源部制定的不動產登記簿證樣式不動產權證、不動產登記證明正式啟用，不動產權證書開始出現在歷史舞臺，并且該證書將不僅僅利用在房屋、土地領域，還將涵蓋草原和水域等內容。

3.3信息化技術在房地產發展中必將大放異彩

近期，《電子簽名法》取消了電子簽名不能應用于房地產轉移登記時的限制，《不動產登記暫行條例實施細則》也取消了必須到不動產登記機構現場申請的限制。究其根本就是，現在信息化技術，讓空間的概念變得極其“模糊”，數字簽名外加面部識別已經基本可以做到和“面簽”防偽相同的概率。

登記時，從“只跑一次”到“不見面”審批，很多人為之詬病。但歷史發展的潮流，哪一次不是在爭議中繼續。從產權證的二維碼防偽到登記資料利用的面部識別加指紋技術，讓登記部門的服務時間從8小時拓展到24小時，從登記部門的辦公區域拓展到互聯網覆蓋的所有區域，從登記人員的滿負荷運作到申請人的全自助辦理。老百姓享受到的便捷不就應是未來發展的方向嗎？

信息技術在房地產品質的提升中也屢見不鮮。從進人小區的識別（車牌、人臉、指紋、刷卡）到樓宇區域的全監控覆蓋，再到進人家庭區域之后的全智能化、全數字化服務，大家都在享受科技帶來的便捷。不言而喻，房地產的發展與數字化深度融合，無法割舍。

作者簡介：于磊、牟偉，日照市房地產管理局。