未辦土地首登是否可辦理預(yù)告登記

是否可以在沒辦土地使用權(quán)首次登記的情況下辦預(yù)告登記？

如果房產(chǎn)局能出備案的預(yù)售合同，預(yù)告登記可以辦嗎？

沒有首次登記哪來其他登記啊？

預(yù)告登記要首次登記嗎？

要土地首次登記呀。

土地登記和房屋登記有兩次首次登記的。

沒有土地的首次登記，其他登記無根啊。

沒有登記簿預(yù)告登記記栽在哪？

只要有樓盤表就可以啊。辦理了預(yù)告登記后不就有登記簿了嗎！

樓盤表是一個(gè)與登記沒有關(guān)系的東西。

樓盤表是住建部門用來管理的一個(gè)工具，沒有法律效力，所以住建部門敢把任何東西都記栽到樓盤表，譬如風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，甚至把小產(chǎn)權(quán)房也寫入樓盤表，登記部門的登記簿是要對(duì)外公示的，一旦寫入就產(chǎn)生了法律效力，不隨隨便修改，就是發(fā)現(xiàn)錯(cuò)了，修改也得按程序。

誰說辦預(yù)告登記要有土地首次登記？

辦理預(yù)告登記資料除了備案合同就是預(yù)告登記約定。

預(yù)告登記只是對(duì)物權(quán)的期待權(quán)。

預(yù)告登記的確只是期待權(quán)，但這種期待權(quán)是無限接近物權(quán)的，可以稱之為準(zhǔn)

物權(quán)。

的確，預(yù)告登記產(chǎn)生的準(zhǔn)物權(quán)效力與網(wǎng)簽的產(chǎn)生的效力不是一個(gè)重量級(jí)的。

預(yù)告登記和網(wǎng)簽效力沒有疑問。只是發(fā)揮的作用不同，網(wǎng)簽主要是在合同初期發(fā)揮重要作用，而預(yù)告登記的重心是雙方初步達(dá)成合意之后。

的確，目前有些地方把網(wǎng)簽重心和作用搞錯(cuò)了，放在了達(dá)成合意之后，讓人感覺很不舒服。

土地不首次登記怎么預(yù)告呀，預(yù)告房產(chǎn)在哪？

辦理預(yù)告登記要有預(yù)售證，沒有土地證估計(jì)連預(yù)售證都辦不了。

土地預(yù)查封不是登記，是一種技術(shù)保障措施。

法律上沒有土地證是不能預(yù)售的，但是如果有備案合同我們有什么理由不辦？

前面問題中很清楚了，沒有土地證但辦理預(yù)售許可，現(xiàn)在申請(qǐng)預(yù)告登記能否

受理？

不辦理由就是不具備登記條件。

預(yù)告登記沒說非要有土地證啊！

備案合同有約定為什么不具備？

按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，商品房網(wǎng)簽和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)應(yīng)該共享的，如果出現(xiàn)這個(gè)問題，肯定是有一方有問題，不建議辦理。

登記簿第一頁(yè)是什么？預(yù)告登記在第幾頁(yè)？從前后可以看出重要性和基礎(chǔ)。

點(diǎn)評(píng)

李煒

武夷山市房地產(chǎn)管理處

雖然在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中，是否具備土地使用權(quán)不屬于辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的法定要件，但根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定，土地使用權(quán)證是辦理預(yù)售許可的法定要件。因此，在沒有土地使用權(quán)首次登記情況下辦理的預(yù)售許可和預(yù)售合同備案顯然是有問題的。而在登記簿的編制上來看，沒有土地使用權(quán)在先，也無法建立對(duì)應(yīng)的預(yù)告登記。因此，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無權(quán)審查預(yù)售許可和合同備案的合法性，但可以根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條第1款和《房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定以違反了法律規(guī)定為由不予受理。