購房者的“查封噩夢”何時休

摘要：房子從購買到過戶，市場風(fēng)險一直存在。其中最大的風(fēng)險之一就是由于賣方的原因?qū)е路孔颖环ㄔ翰榉狻Ｈ绾我?guī)避交易風(fēng)險，避免“房錢兩飛”，是每個購房者都要面臨及思考的問題。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽;預(yù)告登記;物權(quán)

中圖分類號：F293

文章編號：1001-9138- （2019） 12-0064-66

文獻標(biāo)識碼：B

收稿日期：2019-10-15

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房屋產(chǎn)權(quán)本身包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移會涉及很多復(fù)雜的法律關(guān)系，這就需要購房者提高風(fēng)險意識，加強防范。

1新建商品房

即購房者購買開發(fā)商開發(fā)的樓盤，這里面又包括期房和現(xiàn)房，期房是指開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證尚未辦理不動產(chǎn)首次登記（即辦大證）的房屋，即在建的、尚未竣工、不能交付使用的房屋;現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)辦理不動產(chǎn)首次登記（即辦大證）的房屋，即已經(jīng)竣工，購買即可人住的房屋。針對這兩種房屋，期房要簽訂商品房買賣（預(yù)售）合同，現(xiàn)房要簽訂商品房買賣（現(xiàn)售）合同。從簽完合同到購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)前，有個漫長的等待過程。在這期間，房屋如果被查封，大部分是因為開發(fā)商的原因。

依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果成為被執(zhí)行人，財產(chǎn)被采取查封措施，有兩種情形：（1）已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;（2）已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)首次登記（辦大證）且尚未出售的房屋。實際上就是期房和現(xiàn)房但尚未出售。那么問題來了，購房者已經(jīng)購買過房屋了，而且也簽了購房合同，為何房屋還是被查封了呢？這是因為購房者的合同沒有辦理網(wǎng)簽備案。

網(wǎng)簽的步驟大體為：房地產(chǎn)主管部門提供網(wǎng)上房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，供出賣人與買受人使用;買賣雙方在網(wǎng)上房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中簽約，簽約后的信息被保存于該房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中，房地產(chǎn)主管部門可以隨時查看和使用，并在一定程度上進行公示。

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第26條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責(zé)土地管理工作的部門備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。即開發(fā)商和購房者簽訂預(yù)售合同后30日內(nèi)，要到當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案。雖然目前沒有明確的法律規(guī)定現(xiàn)房銷售是否需要合同備案，但從住建部門的實際操作來看，為了加強監(jiān)管，規(guī)避風(fēng)險，現(xiàn)房銷售合同也需要備案。

網(wǎng)簽和備案是密不可分的，先有網(wǎng)簽，再有備案。以西安市為例，開發(fā)商和購房者協(xié)商合同條款，由開發(fā)商登陸市住建局網(wǎng)簽平臺簽訂商品房買賣合同，并提交住建部門審核備案（由市住建局市場處負責(zé)）。備案成功后，系統(tǒng)會自動生成一個合同備案號，這套房屋的合同備案信息會顯現(xiàn)在住建局的樓盤表中，得益于信息共享，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也能看得到。已經(jīng)做過網(wǎng)簽備案的購房者，其依據(jù)商品房買賣合同享有的合法合同債權(quán)得到了保障，足以避免被查封的風(fēng)險，除非因為自身的債務(wù)問題被別人起訴。

所以對于新建商品房購房者來說，一定要購買五證齊全的商品房，簽訂正規(guī)的商品房買賣合同，并督促開發(fā)商盡快辦理合同備案手續(xù)。

2二手房

即購房者購買業(yè)主的已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋。二手房交易、過戶有個過程，以西安市為例，買賣雙方先要到購審窗口做購房資格審核，然后到交易窗口做網(wǎng)簽、資金監(jiān)管，接著到稅務(wù)窗口納稅，最后到不動產(chǎn)登記窗口辦理轉(zhuǎn)移登記（過戶）手續(xù)。2015年1月1日起，西安市城六區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣，都要通過市住建局的二手房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂買賣合同，網(wǎng)簽和備案合為一體，同時進行，同時完成。在網(wǎng)簽合同制式版第一頁的溫馨提示上都會有一段話：從網(wǎng)簽備案到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，有一個過程，期間可能發(fā)生房屋被査封的風(fēng)險，所以，建議買賣雙方網(wǎng)簽之后，及時辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房屋過戶到買方名下之前，房屋被查封大多是因為賣方的原因。

因為只要二手房轉(zhuǎn)移登記沒有完成，房屋沒有過戶到買方名下之前，從物權(quán)的角度來看，房屋的產(chǎn)權(quán)還是屬于賣方，在法律上視為賣方的財產(chǎn)。依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。即雙方簽訂的合同只有債權(quán)效力，而沒有物權(quán)效力，產(chǎn)生不了物權(quán)變動。

依據(jù)《通知》第9條規(guī)定，對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進行查封?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第25條規(guī)定：查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達登記機關(guān)時，登記機關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)實施查封、扣押、凍結(jié)措施。這里面的“核準(zhǔn)登記”即已經(jīng)完成登簿，即不動產(chǎn)登記機構(gòu)已經(jīng)將新的物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿。依據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。換言之，只要沒有完成登簿，房屋的產(chǎn)權(quán)即還在賣方的名下，法院仍然可以視之為賣方的財產(chǎn)，從而采取查封措施。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以査封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?？偨Y(jié)起來可以歸納為以下幾點：買方要簽訂合法有效的書面合同（即及時辦理二手房網(wǎng)簽）;已經(jīng)合法占有（已經(jīng)實際控制）;已經(jīng)支付全部購房款（存人資金監(jiān)管賬戶）或者已經(jīng)支付首付款（存人資金監(jiān)管賬戶）并積極申請銀行貸款;嚴(yán)格按照合同約定履行買方的各項義務(wù)，沒有違約行為，積極督促賣方辦理過戶手續(xù)，自身不存在過錯。只有做到以上幾點，才能在查封后及時主張自己的權(quán)利，獲得法院的支持。從目前的實踐來看，西安確有必要開展預(yù)購商品房預(yù)告登記、二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，只有預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是遠遠不夠的。

預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種登記類型。預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第85條第2款規(guī)定：預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動產(chǎn)權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第4條規(guī)定：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第20條第1款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。這說明法院是認可預(yù)告登記的物權(quán)效力，并賦予其阻卻強制執(zhí)行的對抗效力。

所以以西安市為例，確有必要完善網(wǎng)簽備案的流程，并依據(jù)法規(guī)、規(guī)章的要求實現(xiàn)住建部門和不動產(chǎn)登記機構(gòu)的信息共享，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。另外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)適時開展預(yù)告登記業(yè)務(wù)，完善預(yù)告登記辦理流程，向社會公眾做好各項業(yè)務(wù)，尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作，引導(dǎo)交易者對各項業(yè)務(wù)，特別是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進行正確識別，讓各項申請業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息，作出合理避免交易風(fēng)險的正確選擇。

對于房屋交易來說，本身風(fēng)險就是存在的，這是市場經(jīng)濟不可避免的。在交易之前，買方一定要核實賣方的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，如果該房屋上存在査封、異議登記，不建議購買;如果存在抵押登記，則要督促賣方盡快撤押，完成注銷抵押登記手續(xù)，并在合同上明確辦理手續(xù)的時間及逾期不辦理的違約責(zé)任。在交易的過程中，一定要有證據(jù)意識。一旦在交易、過戶的過程中因為賣方的原因?qū)е路孔颖环ㄔ翰榉?，要提供充足的證據(jù)，及時向法院提出異議，主張自己的權(quán)利。

總之，市場有風(fēng)險，交易需謹慎。

作者簡介：喬凱祥，西安市不動產(chǎn)信息檔案管理中心。