關于房地產(chǎn)有形市場的考察分析探討

李斌

摘要： 筆者實地考察了浙江杭州市、安徽省淮北市、蕪湖市和河南省濮陽市的房產(chǎn)交易大廳，并在網(wǎng)絡上了解了北京市、黑龍江省佳木斯市和河北邯鄲市等城市的房產(chǎn)交易廳情況。文章現(xiàn)結合山西省長治市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，提出建立房地產(chǎn)有形市場的必要性。

關鍵詞：房地產(chǎn)；有形市場；房地產(chǎn)交易大廳

房地產(chǎn)市場是社會主義市場經(jīng)濟體系的重要組成部分，遵循市場規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關鍵環(huán)節(jié)，是全面深化改革推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟發(fā)展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的有效舉措。

1所考察有形房地產(chǎn)市場的建設情況

經(jīng)外出考察和網(wǎng)絡媒體了解，有形房地產(chǎn)市場主要以大大小小房地產(chǎn)超市的形式出現(xiàn)，我國現(xiàn)有一定規(guī)模的房地產(chǎn)超市約一百余家。房地產(chǎn)超市大致分為兩大類，一類是純商業(yè)運營的房地產(chǎn)超市，此類房地產(chǎn)超市多數(shù)為企業(yè)創(chuàng)建和運作；一類為有明確行政監(jiān)管參與的房地產(chǎn)超市，為完成階段性行政工作而組建，此類房地產(chǎn)超市多為當?shù)卣龑С闪ⅰ?/p>

1.1純商業(yè)運營的房地產(chǎn)超市

此類房地產(chǎn)超市由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)銷售企業(yè)成立，進行類似于房展的短期集中銷售模式。從實體形式上可分為賣場式、媒體式、展會式、中介式。

1.2行政參與的房地產(chǎn)超市

近幾年，房地產(chǎn)去庫存任務日益艱巨，再加上全國棚改工作的不斷推進和深化，政府引導建立集中銷售房源的房地產(chǎn)超市越來越多。

（1）杭州濱江高新區(qū)。入住行政服務中心33個單位，面積6000平方米，前臺窗口125個，設置自助機49臺，可辦理房屋產(chǎn)權交易、不動產(chǎn)登記、商事登記、出入檢驗檢疫、社保醫(yī)保、投資項目等各類審批和便民服務事項。變“群眾跑腿”為“信息跑路”，變“群眾來回跑”為“部門協(xié)同辦”，變被動服務為主動服務，讓“最多跑一次”成為現(xiàn)實。

（2）安徽省淮北市。2015年成立了“房地產(chǎn)超市”，涉房事宜在大廳內(nèi)一站辦結。參與完成棚戶區(qū)改造項目171個，改造戶數(shù)8.7萬戶，貨幣化安置8.1萬戶，優(yōu)化棚改貨幣化形式，發(fā)放購房券，以購房券的形式進行貨幣化補償，要求拆遷戶必須在規(guī)定時間內(nèi)持購房券到超市購買商品房、二手房或租賃住房，將棚戶區(qū)改造、城中村改造貨幣化補償在房地產(chǎn)超市使用達到80%—100%。

（3）河南省濮陽市。2016年成立了“房地產(chǎn)超市”，設立房產(chǎn)、公積金、不動產(chǎn)、金融、教育、中介等服務窗口20余個，超市由政府租賃，無償提供給進駐單位，進駐單位根據(jù)需要自由選擇50—100平方米的展位。引入46個信譽良好的開發(fā)項目入駐，開通綠色通道，簡化辦理程序，提供合同備案、商品房網(wǎng)簽、大學生學位券發(fā)放、抵押信貸、補貼發(fā)放、期房抵押等一條龍服務。進入“房地產(chǎn)超市”的房源全部取得商品房預售許可證，房源無抵押、無查封等產(chǎn)權糾紛。

2建立房地產(chǎn)有形市場的利弊分析

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各地普遍建立了房地產(chǎn)有形市場，經(jīng)過不斷的探索、實踐，有形市場在服務群眾、規(guī)范、活躍、引導市場中的作用逐步顯現(xiàn)。

2.1房地產(chǎn)有形市場的有利方面

建立房地產(chǎn)有形市場，順應國家政策，可有效配置資源，實現(xiàn)一舉三得。建立房地產(chǎn)有形市場，從政府層面，可有效化解庫存商品房，推進棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩(wěn)步回升，實現(xiàn)行政效益、社會效益和經(jīng)濟效益；從群眾層面，房展會可以“天天見”，全城隨看，隨看隨在，房產(chǎn)交易相關服務事項均可在大廳集中辦理，實現(xiàn)政務服務一條龍，買房賣房一站式；從企業(yè)層面，可以享受良好的營商環(huán)境，充分利用房地產(chǎn)有形市場充裕的信息流、顧客流，吸引各個層次的消費者，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本，盡快回籠資金。房地產(chǎn)有形市場為房地產(chǎn)市場打造了一個集約化的銷售平臺，可以有效加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，提升房管內(nèi)涵，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，并為房地產(chǎn)企業(yè)構建公平的競爭環(huán)境，從而倒逼房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)有形市場的弊端分析

（1）純商業(yè)運營的房地產(chǎn)超市。該類超市自行發(fā)起，組織松散，活動時間短，可信度差。其中，賣場式超市利潤通過場租費、銷售提成方面來實現(xiàn)，弊端在于追求利益最大化，時間一長，難以為繼；媒體式是以報社、房產(chǎn)雜志社、網(wǎng)站牽頭，通過自身的資源作為宣傳載體，收取宣傳費用來實現(xiàn)自身利潤，銷售效果保障性不強；展會式是通過組織房展會的形式，組織者以房地產(chǎn)協(xié)會、報社、廣播電視臺為主體，邀請市場上在售待售的房地產(chǎn)項目參加，但隨著近兩年房展會的頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)不再受到購房者青睞；中介式的超市實際上屬于二手房業(yè)務的轉(zhuǎn)型，但由于中介的誠信度差，發(fā)展前景淡然。

（2）行政參與的房地產(chǎn)超市。

第一，行政監(jiān)督﹢超市模式。通過實地考察了解，安徽省淮北市是這一模式的典型代表。在政府的監(jiān)管下，房地產(chǎn)超市里真真實現(xiàn)了審批環(huán)節(jié)的“四最”和“四零”。即按照“時間最短、流程最簡、收費最低、服務最優(yōu)”、“零失誤、零距離、零差錯、零投訴”的標準服務涉房事項。

第二，階段性行政監(jiān)管﹢超市模式。安徽省蕪湖市和河南省濮陽市的房產(chǎn)交易大廳是這一模式的典型代表。他們在有效化解庫存商品房、推進棚戶區(qū)改造工作中大顯身手，在有明確的行政任務和階段性目標中充分發(fā)揮了房地產(chǎn)超市的作用。但隨著階段性任務的完成，關鍵是政府監(jiān)管的淡出，房地產(chǎn)超市的功能有待進一步提升。

3建設房地產(chǎn)交易大廳的必要性

3.1房地產(chǎn)市場困境

以我市為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有260多家，年交易住房在6000套左右，但企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，行業(yè)引導又不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各自為戰(zhàn)，甚至出現(xiàn)了惡性競爭的現(xiàn)象?，F(xiàn)有的行政管理主要是資質(zhì)和預售許可管理，但對其從業(yè)行為的日常監(jiān)管缺乏有效手段，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刻意不辦理預售許可證，而以認購、預定、排號、吸納會員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售來獲取非法盈利，出現(xiàn)了捂盤惜售、一房多賣、面積“短斤缺兩”等違規(guī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場亂象叢生，擾亂了市場秩序，丟失了群眾的信任。群眾缺少權威依靠，缺少政策咨詢，缺少身邊引導，紊亂的市場秩序，群眾的利益屢屢受損。再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、稅務、土地、房產(chǎn)登記等涉房企業(yè)和部門分散在市區(qū)幾個地方，造成群眾多頭跑路，耗時費力，給群眾購房帶來極大不便。以上種種現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。

3.2建設房地產(chǎn)交易大廳的目的意義

面對經(jīng)濟持續(xù)增長乏力、房地產(chǎn)市場成交量下滑明顯的嚴峻形勢，堅持把建設房產(chǎn)交易服務大廳作為化解庫存、穩(wěn)定市場的重要抓手，多措并舉、強力推進，努力將全市房地產(chǎn)市場止滑轉(zhuǎn)穩(wěn)，促進商品房銷售面積穩(wěn)步回升，住房供應結構的日趨合理，房地產(chǎn)市場管理的日趨成熟，勢必會成為拉動經(jīng)濟增長、增加房地產(chǎn)稅收、推動城市轉(zhuǎn)型的重要支撐，為我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展寫下輝煌的篇章。

3.3建設房地產(chǎn)交易大廳的必要性

有形房地產(chǎn)市場應立足當前，著眼長遠，以企業(yè)和群眾的實際需求為中心，提供便捷、高效、規(guī)范的政務服務，切實做到便民、惠民、利民。在激發(fā)買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩(wěn)步回升。

（1）深化改革創(chuàng)新發(fā)展為目的。有效解決機構體制不順，職能交叉問題，充分發(fā)揮有形市場的功能。從體制解決“一條龍”服務被分割為“多條龍”服務的問題，解決群眾要到多個部門辦理手續(xù)，多頭跑路，費時費錢費力，工作效率低下的問題。實現(xiàn)買賣、租賃、抵押、贈與、擔保、按揭、法律咨詢、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯(lián)互補，實現(xiàn)全市縣房地產(chǎn)市場建設管理“一盤棋”。

（2）有形市場的發(fā)展模式明確。推薦實行當前全國最可行、最成功、最健康的“行政監(jiān)督﹢超市”的模式，落實長效機制、實行長遠計劃、實現(xiàn)長期運行，堅持做到“六最”服務。大廳執(zhí)行審批最少、流程最優(yōu)、體制最順、機制最活、效率最高、服務最好的要求，并專門設立大宗業(yè)務服務窗口和特殊群體服務窗口。

（3）超市不以商業(yè)盈利為目的。房產(chǎn)交易大廳將把勤政、為民、服務作為房地產(chǎn)超市基本理念，作為面向群眾的基本要求，而不是以贏利為主要目的的純商業(yè)經(jīng)營行為。將本著政府搭臺，市場運作，整合提升，共建共享，需求導向，便民務實的原則，為實現(xiàn)市縣房地產(chǎn)管理事項“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業(yè)務服務、“全流程”效能監(jiān)督的目標，切實增強人民群眾的獲得感。

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