營改增對房地產業的影響

覃中潔

【摘要】總所周知，在我國的經濟發展中，房地產行業就是國民經濟支柱產業，本文分析了“營改增”對于房地產行業的生產發展和經營活動等等方面的影響，希望有助于我國房地產行業能夠順利的完成“營改增”稅收政策改革。

【關鍵詞】營改增 房地產業 改革影響

“營改增”政策是基于原有的繳納營業稅的政策而實施的新的稅務改革，這其中包含的最大的優點就是將所有的流轉稅統一轉化為增值稅，這樣所形成的增值稅產業抵扣鏈條，有效的減少了重復增稅的可能。在這樣的情況下“營改增”給企業的內部管理和實際的稅負帶來了一定程度的影響。

一、淺析“營改增”以及其主要原因

人們普遍所講的“營改增”就是指營業稅改增值稅，也就是將以前需要繳納營業稅的應稅項目轉變成為繳納增值稅。這樣的稅收改革最大的優點就是能夠有效的避免重復征稅的問題發生，既能夠有效的降低企業的稅負，還能夠更好的促使社會形成的良性循環。增值稅就是指對服務或者產品的增值部分進行納稅，從而有效的減少重復納稅的問題，是我國政府證據社會根據社會經濟的發展新形勢，從總體部署的角度出發而進行的深化改革措施。“營改增”的主要目的就是加快賦稅體制改革，有效減輕企業賦稅，從而提升服務業和科技等等高端服務的發展，并且還能有效的深化供給側改革、培育新動能、促進消費和產業升級等等。

“營改增”的主要原因有以下的幾點：一是，“營改增”有助于經濟結構的調整，由收取營業稅轉變為收取增值稅非常有助于完善增值稅抵扣的鏈條，避免企業因重復的收稅而形成的負擔，促進社會專業分工以及第三產業發展，并通過有效的稅務管理工作降低企業成本。二是，“營改增”推進稅務體制改革進程，營業稅和增值稅并存的流轉稅制度，使財政體制的改革收到了一定的制約，并且兩稅并存影響稅制結構優化和統一；三是，在一定的程度上減少了企業出現偷稅漏稅的情況，由于擴大了增值稅的增收范圍，完全避免可之前增值稅鏈條斷裂的問題，完整的稅收鏈條，既能夠有效的提升征收稅，又在一定的程度上杜絕了偷稅漏稅問題的出現。

二、房地產行業的主要特征

房地產行業的產業鏈條與其它行業相比較長并且環節也較多，房地產行業的發展會帶動一系列大量相關行業的發展，特別是對這些行業的發展較為有非常大的拉動作用，例如：房地產建筑所需要的物流、鋼筋水泥混凝土等等。房地產行業的發展對當地的經濟發展有非常大的促進作用，并且還為所在地城市的經濟建設給予了非常多的財政幫助。但是，房地產行業卻會受到地域性強等方面的原因影響，房地產雖然也是以一種可交易的商品形式存在的，但是流動性較差，并且房地產的變現速度遠遠不如其他行業，還有就是房地產這種商品開始進行“生產建設”，它就只能停留在原地被“留置”還不能發生任何的移動和變動。房地產行業還包含一個主要特征就是以開發商的角度來講，會因為內外部的多種因素導致其具有較大的風險，這些外部的主要因素有當地的政治和經濟的形式隨著大趨勢所產生的變化，或者國家政策的變化和調整，以及城市本身的整體規劃；這些內部的主要因素有企業本身的資金管理和經營管理問題，或者企業內部的相關投資等等。

三、“營改增”會對房地產業產生的影響

（一）對企業稅收籌劃的影響

隨著國家“營改增”新稅收政策的在國內全面的開展和落實，房地產行業也要隨著稅收的新政策積極地進行相關籌劃工作的重新調配和安排。并且根據新的稅收政策，來合理合法的進行相關降稅減稅事宜，這部分的工作也是主要為了配合新的國家稅收政策，來開展和企業相關的投資經營活動以及企業的生產活動，這也是系統的統籌規劃企業自身的全部經營內容，這樣做就可以實現在合情合理合法的情況下最大程度的降低企業自身稅收負擔，企業的負擔變小了，那么，就能有效的提升企業的利益，這也保證了其企業利潤最大化的財政決策。這也幫助了企業在符合法律規定的條件下，科學的降低稅負壓力和納稅成本，這樣非常有利于提升企業自身的現金流動額度，這對于提升企業自身的綜合市場競爭力有著非常大的作用，這一時期企業財務管理部分的重要財務管理工作就是通經對“營改增”新稅收政策的有效解讀，來有效進行房地產企業自身的稅收籌劃業務。

（二）對企業稅負產生的影響

在新稅收政策沒有實施之前，房地產需要繳納的營業稅就是按照企業銷售收入的5%，而且無一種能夠抵扣稅額的項目。根據“營改增”新的稅收政策，房地產業按一般納稅人的10%來計增值稅，并且與營業稅相比較來講，如果有符合條件的進項稅額準予抵扣，在進行營“營改增”以后雖然在一定的程度上提升了一般納稅人的名義稅，但是卻因為增值稅有一部分可抵扣進項稅額，所以房地產企業因為“營改增”政策而對其整體的稅負產生的影響是不能夠一概而論的。“營改增”政策實施開展以后進項稅額抵扣的額度大小會直接的影響到一般納稅人的賦稅情況，也就是說可取得增值稅專票抵扣的金額占營業收入的比例，要使其與流轉稅負呈反向，那么，就要在最大的額度上獲得進項增值稅專票，這樣對于企業有效減輕稅負有著非常重要的作用。

（三）提升了企業納稅合規性的要求

之前的企業營業稅與增值稅進行比較的化，增值稅對于合規性的要求要比之前提升很多，同時如果企業出現違規情況，那么，違規的成本也在一定的程度上提升很多[3]。房地產這個行業要想良性發展和經營，就一定要投入大量的資金作為支持，不管企業的融資是通過借債還是上市，房地產企業都要保持自身良好的聲譽，并且經營或者治理公司也要具有優秀性。所以，房地產行業如果出現合規性問題，就不僅僅是企業的負責人因違反法律規定而觸犯法律，還會對影響企業經營發展的基本條件產生也就是融資問題產生影響。那么，也就會出現因為受到“營改增”政策的影響企業也進一步提升了對于納稅合規性的要求。

（四）對于企業財務核算的影響

對于房地產企業來講，在‘營改增”新政策落實和實施以后，企業之前的會計核算方式已經無法應用和不符合現行的稅務制度準則，并且也提升了之前的增值稅會計核算的難度。出現這樣的情況是因為之前會計在核算營業稅時，都是通過計算企業總收入稅率5%而算出當年應繳納的營業稅。“營改增”新政策中房地產企業都要根據不同的實際情況，也就是業務規模和經營范圍，來選擇適合本企業的會計核算稅率。在這時，企業的財會人員如果沒有對自身的經濟活動與業務模式合理的進行分類，這樣會非常的容易出現在后期選擇會計核算稅率的選擇中出現錯誤選擇的問題，那么，就會出現企業無法實現有效降低的稅費的實際目標。針對以上可能出現的問題，就需要企業的相關財務會計人員，加強對于“營改增”政策的解讀和實際的操作和學習，并且組織相關財務會計人員對于“營改增”政策的培訓，從而有效的提升其職業的判斷力和專業的素養。

（五）“營改增”對于企業成本的影響

在“營改增”政策全面推行和實施以后，財務部門經常并且一定進行的工作就是索取進項發票，因為由于新政策的影響，在企業的實際企業往來中要想最大程度的減輕賦稅額度，就要盡可能的取得進項發票，這樣的行為也在一定的程度上提升了取得增值稅專用發票的成本投入。我們詳細的分析房地產行業的經濟活動可知，較多的活動是沒有辦法拿到相應的增值稅專用發票，通常的情況下都只是取得普通的發票，在新的“營改增”政策背景下，有時間就會出現動用了帶來那個人力物力進行發票的索取工作，但是所取得的效果是不盡如人意的。還有一種情況就是目前并沒有明確關于融資成本或者是土地成本可以抵扣的稅款額度。并且在房地產行業中建筑的安裝成本投入所能夠取得的稅款抵扣額度依舊是沒有明確制定出相關政策，一般的上游建筑行業均不提供增值稅發票，如果房地產開發商向勞務公司或原材料的供應商或者建材企業等等索取相應的增值稅發票，那么，房地產開發商取得的增值稅發票金額也會被均攤在商品中。那么，在“營改增”政策實施這樣的情況下，我國政府就需要增加新稅收政策前后的對于企業順利轉型提供有效的配套政策，從而實現協調稅收改革的目標。

四、結束語

我國的流轉稅主要分為兩個稅種，一是營業稅，二十增值稅。近幾年，稅收政策改革的重要舉措就是推出了“營改增”政策，就是將營業稅的應繳項轉變為繳納增值稅。那么，針對我國整個房地產行業來講，新的稅收政策一定會對其產生較大的影響力，這就需要房地產的企業財務人員認證的解讀和學習相關的政策內容，還要深刻的領會這其中要表達的精神和實質，這樣才能順利的完成相應的工作，從而有效的實現稅收改革。

參考文獻：

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