鄉村旅游視角下鄉村宅基地退出模式研究

古圣鈺 吳英偉

[提要] 在鄉村旅游產業發展背景下，村民宅基地退出是整合資源的有效方式。退出宅基地可以選擇集體收儲、市場化轉讓、產權、股權置換等多種模式。未來，在進一步推進農村宅基地退出、發展鄉村旅游產業過程中，國家和地方政府要允許多樣化退出模式的存在，建立長效的法律保障機制，并保障市場化指導在這一過程中的核心地位。

關鍵詞：鄉村旅游；宅基地退出模式；市場化

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年9月16日

鄉村旅游產業的發展不僅為鄉村經濟發展、新農村建設工作的開展注入了新活力，同時也是旅游產業扶貧、貧困地區村民脫貧的重要模式。鄉村旅游產業的開展以人文無干擾、生態無破壞為宗旨，以游居和野行為特色，不僅具備一般產業的鄉村振興作用，同時還兼有綠色經濟發展的正外部性。因此，伴隨著近年來鄉村經濟建設工作的高效開展，鄉村旅游產業愈發受到關注。而旅游產業在鄉村蓬勃發展、不斷擴大規模的同時，宅基地的征收、土地資源規劃與產業發展的矛盾也不斷凸顯，發展鄉村旅游產業、振興鄉村經濟的同時，保障居民合法利益，實現真正意義上的鄉村經濟發展、貧困地區脫貧的目標至關重要。本文基于以上背景，探究在鄉村旅游產業發展過程中鄉村宅基地的退出模式。

一、鄉村宅基地退出的政策依據

2008年以來，我國基于鄉村發展和宅基地管理經驗，開始探索鄉村宅基地有償退出與集體內部轉讓，以充分盤活農村閑置資源，以集中資源發展鄉村經濟，打造鄉村綠色生態空間。其主旨是實現鄉村資源的高效集約以及村民的有償自愿退出。

（一）促進鄉村資源集約利用的模式探索。2008年，國務院發布《關于促進節約集約用地的通知》，鼓勵提高農村建設用地的使用效率，《通知》指出，地方政府應當對村民自愿騰退宅基地的，或者是在符合宅基地申請條件后購買農村空置住宅的應當給予鼓勵或相應的補助。這一通知明確了農村宅基地管理方向，合理規范宅基地布局，集約鄉村資源成為農村宅基地規劃的基本目標。而村民資源騰退或者是購置閑置房成為主要模式。

（二）建設鄉村產業發展空間與綠色生態空間。保障鄉村資源集約利用的同時，進一步建設鄉村振興產業的發展空間，構建鄉村綠色生態空間成為鄉村資源利用的又一目標。2010年國務院發布《全國主體功能區規劃》，其中對鄉村空間規劃作出了指導。《規劃》指出，在鄉村資源整合過程中，要基于農村居民的城鎮轉移速度，適度減少農村相應的生活空間，將閑置的空間重新進行開發，建設鄉村產業空間，并打造綠色生態空間。如此，農村宅基地退出以及鄉村資源的集約利用進一步得到合理規劃，產業空間的打造，綠色生態空間的構建成為新目標。

（三）逐步探索宅基地轉讓新模式。國家在探索農村資源合理利用過程中，不僅肯定了宅基地退出的模式，制定了鄉村資源規劃的目標，同時也在不斷探索宅基地退出轉讓的相關方法。根據《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，慎重穩妥推進如農村住房產權轉讓、抵押、擔保，宅基地流轉、有償退出等工作，完善鄉村宅基地制度已獲得基本認可，相關試點地區鄉村居民可以根據自身實際情況，對宅基地進行合理處置，完善自身財產性收入渠道。

二、鄉村旅游產業發展與鄉村宅基地退出模式

根據現有的通知和主要的政策規定，為了保障鄉村資源的合理利用，打造綠色產業空間，鄉村宅基地退出工作基本獲得認可，宅基地退出模式的多樣化探究也在穩步展開。而旅游產業所具備綠色、生態、可持續的特點，在鄉村資源整合過程中成為產業發展目標的首選，如何在旅游產業發展過程中合理實現宅基地的退出，保障鄉村居民的合法利益成為鄉村振興工作中的重要內容。

（一）宅基地集體收儲，積累旅游產業發展資源。宅基地集體收儲模式是當前集約鄉村資源，合理規劃未來鄉村產業發展的主要模式。在鄉村產業尚未取得明確規劃的前提下，首先合理集約鄉村已有的空閑資源，按照村民自愿有償原則，將宅基地資源轉讓給集體，由集體進行存儲規劃，建設鄉村產業發展的空間，保障鄉村生態環境，對于未來引進鄉村產業，發展鄉村經濟提供了基礎的資源保障。鄉村旅游產業的發展同樣需要鄉村生態資源的合理積累，因此對于尚未開發旅游產業的村落，宅基地的集體收儲規劃，保障鄉村資源的生態環境是首選模式。

（二）宅基地市場化轉讓，保障產業發展與村民利用。目前，發展社會主義市場經濟，以市場盤活資源，提升資源利用效率是保障我國經濟發展的重要模式。鄉村旅游經濟發展的過程中，同樣可以借助市場來盤活鄉村宅基地資源，一是可以按照市場價格指導，對鄉村居民的宅基地進行合理收購，與鄉村旅游產業的發展同步推進，對于位置好、擁有豐富綠色資源的地段，旅游產業開放商予以高價收購；對于一般地段，開發商同樣可以給予合理價格，整合鄉村的整體資源，保障產業的全面規劃。二是村民集體內部同樣可以實現宅基地的有償轉讓，按照市場價格，村民可以購置空閑宅基地，并出讓自身可開發的宅基地資源，保障村民基本利益的前提下，按照市場化價格的指導，實現鄉村資源的合理整合，尤其是具備綠色可開發資源地段資源的合理整合，保證鄉村旅游產業的發展具備基本的生態人文資源，保障鄉村居民合理的生存空間。

（三）宅基地置換，實現鄉村資源的靈活化應用。宅基地置換是鄉村旅游產業發展過程中，宅基地退出的最佳模式，其不僅能夠有效整合鄉村的儲備資源，同時能夠帶動鄉村居民參與到鄉村旅游產業發展中來。一方面通過股權換資源的方式，鄉村居民可以以宅基地入股的方式，參與到鄉村旅游產業的投資中來，合理的獲得財產性資源的升值保值，實現財產性收入渠道的轉化；另一方面通過新房置換、商鋪置換的模式，村民可以借助自己的宅基地換取新住房或者是商業地產，參與到旅游產業發展過程中的價值鏈延伸環節，在未來提供旅游商品消費、住房服務、餐飲服務等，提升旅游產業的價值增值，實現鄉村居民就業與致富。

三、鄉村旅游產業發展下宅基地退出模式政策措施

在合理合規的前提下，發展鄉村旅游產業，逐步探索鄉村宅基地退出模式，保障地區產業發展和村民合法利益，是當前鄉村經濟振興的有效渠道。雖然，當前在旅游產業發展前提下，鄉村宅基地的退出模式逐步多樣化，但在這一過程中，確立合理高效的政策措施，保障鄉村居民的合法利益仍至關重要。

（一）允許多樣化退出模式的存在。不同的鄉村，其產業發展的階段以及宅基地退出模式的探索存在差異性，如果僅僅按照地區操作便捷化的需要，采取集體收儲模式，或者單一化市場收購，鄉村居民的選擇受到限制，利益最大化的渠道也進一步收窄。因此，在發展鄉村旅游產業過程中，要充分結合旅游產業生態資源需求、多樣化經營以及價值鏈延伸的特點，允許集體收儲、市場化轉讓、宅基地置換等多種模式的存在，允許村民自由選擇宅基地的退出模式，選擇未來發展致富的渠道。如此，才能在鄉村旅游產業發展的同時，保障村民合法利益，實現真正意義上的鄉村振興。

（二）建立長效的法律保障機制。法制化保障是鄉村宅基地退出的必然需求，由于旅游產業高增加值、綠色可循環的特點，其在鄉村經濟發展過程中獲得了快速的增長，而隨著旅游產業的進一步發展，村民宅基地退出工作也將有所加快，宅基地退出模式的選擇也將不斷的復雜化，村民利益急需要獲得法律的長久保障。因此，穩步推進鄉村旅游發展，實現多樣化宅基地退出模式同時，國家和地方政府應當加快探索宅基地退出法律保障機制，以法律或地方性法規來規范宅基地的轉讓工作，實現鄉村資源的有效整合，保障轉收雙方的合法利益，真正實現鄉村資源整合與產業發展的可持續性。

（三）確定市場化指導的核心地位。市場化指導，市場價格決定下的資源配置不僅能夠客觀地保障雙方利益，而且能夠進一步提升鄉村資源的整合效率。在鄉村宅基地退出、合理發展鄉村旅游產業的過程中，地方政府要堅決維護市場化指導的核心地位，設立監督機制，防止擾亂市場價格、破壞鄉村宅基地合法退出的行為出現，以市場說話，確定農村宅基地的基本價格，以市場為導向，指導村民選擇宅基地的出讓模式，以市場為準繩，保障鄉村旅游產業對農村資源的高效合理利用，繼而實現鄉村資源的可持續開發以及鄉村旅游產業的長足發展。

四、結束語

本文基于當前鄉村旅游資源整合與旅游產業發展的背景，對鄉村宅基地退出模式進行探究。根據現有的國家政策，鄉村宅基地的退出以及鄉村資源的整合利用受到認可，探索宅基地退出新模式成為鄉村資源整合的重要任務。而在鄉村旅游產業發展背景下，村民宅基地退出不僅可以選擇集體收儲、市場化轉讓模式，還可以依靠自身所擁有的宅基地，實現產權、股權的置換，拓寬財產性資源的收益渠道。未來，在進一步推進農村宅基地退出、發展鄉村旅游產業的過程中，國家和地方政府要允許多樣化退出模式的存在，并建立長效的法律保障機制，而最重要的是保障市場化指導在這一過程中的核心地位。

主要參考文獻：

[1]岳永兵.宅基地退出：內涵、模式與機制建立[J].改革與戰略，2016.32（11）.

[2]魏后凱，劉同山.農村宅基地退出的政策演變、模式比較及制度安排[J].東岳論叢，2016.37（9）.

[3]張勇，汪應宏.農村宅基地退出補償研究綜述[J].中國農業大學學報，2016.21（3）.

[4]刁其懷.宅基地退出：模式、問題及建議——以四川省成都市為例[J].農村經濟，2015（12）.

[5]畢影，趙凱.我國農村宅基地退出研究綜述及其取向[J].江蘇農業科學，2014.42（3）.